來源：一號地產
作者：海哥
昔日的地產航母合生創展，在今年初實控人朱孟依退居幕後、二代朱桔榕接班之後，大動作不斷。
無論是分鐘寺豪擲180億拿地，打造豪宅縵雲系，還是開闢第二賽道、揮金百億狂掃科技股，合生創展都成為房地產市場一個比較獨特的存在。
相比於老一輩十多年來的沉穩，二代接班後合生展的風格似乎煥發了第二春。
仿佛，在這房地產江湖的「大爭之世」，不爭就意味著淘汰、出局。
合生創展這些大動作的背後，就是這種危機感的邏輯，所以大力擴儲、重回規模賽道，也是不得已而為之。
而開闢的第二賽道股權投資，畢竟百億人民幣玩家，割的是散戶的韭菜，這錢要比幹起房地產來得輕鬆多了。
況且在房地產之外，多了一道可退可進的護城河。
01
急賣銀行股權，回援監管紅線
12月11日晚間，合生創展發布公告稱，擬以總轉讓價約人民幣21.57億元出售4.42億股北京農商行股份，每股平均價為人民幣4.88元。
據悉，本次交易的接盤方為北京國資委旗下北京國有資本經營管理中心，標的股份約佔已發行的北京農商行股份的3.638％，交易對價為21.57億元。
這筆交易後，合生創展還將持有北京農商行8237萬股，持股比例由4.316％減少至 0.678％。
10年前，合生創展通過旗下中先國際和上海大展北京農商行買入北京農商行5.2437億股，平均成本為每股2.73元，總成本為14.301億元。
在這一基礎之上，以每股4.88元賣出，持股十年，不算期間的分紅，單這筆交易就能給合生創展帶來9億多的溢價，投資收益約在78.75％。
儘管收穫不菲，但合生創展持股10年仍未等到北京農商行IPO上市再退出，外界看來，是十分遺憾的。
畢竟上市之後的溢價，將數以倍計。
北京農商銀行作為國內資產規模第二的農商行，截至2019年底總資產接近萬億元，為9585.9億元，而這家銀行上市籌備已開展8年，IPO也僅差臨門一腳了。
按說作為「股神」房企，深諳資本市場投資暴利之道，不可能不知道股權投資的高收益。
合生今年半年報披露，股權投資達到28.36億港元，相較主業房地產收入54.8億港元，佔比一半還多，也為合生創展整體收入同比上升48.7％、毛利率由2019年末52％提升至67％貢獻了主要力量。
世人都曉IPO好，只有債務忘不了。
合生創展的提前離場，實際上也有難言的苦衷。
要知道，今年合生創展重啟規模賽道之後，截至今年11月份已罕見地在廊坊、崑山、北京、杭州等地拿下7個項目，總拿地金額超過了230億元。
特別是在寸土寸金的北京，一口氣豪擲180億重金拿下北京豐臺分鐘寺三宗宅地。
而2019年全年的銷售額才208億元，截至今年11月的銷售額也不過302億元。同期的投資銷售比達到了驚人的0.76。
這樣帶來的結果必然是現金流的緊張和負債率的攀升，如果一旦外部市場發生變化，銷售去化和資金回籠不及時，很容易造成資金鍊斷裂、項目爛尾。
事實上，從合生創展的半年報數據中已能看出端倪。
半年報顯示，合生創展負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7％；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2％；
今年合生創展銀行及財務機構借貸總額為733.48億港元，較2019年年底增長42％；負債比率增長26個百分點，達到92％；兩年內要償還的債務300億，今年上半年現金及銀行存款達僅為172.16億港元。
負債大幅增長後，合生創展上半年資本化前之利息開支總額上升38％至28.15億港元。
上半年，合生創展現金短債比為0.9，淨負債率為92％，剔除預收款後的資產負債率為66.6％。
按照監管層對房企融資「三條紅線」的標準，合生已觸碰現金短債比的一條紅線，而其他兩條在上半年時也已岌岌可危，相信經過下半年的拿地擴張，其他紅線或已觸及。
所以此時不惜放棄IPO後的收益，割讓北京農商行的股權，實在也是回血救援之舉。
02
還能鯨吞346億廣州舊改項目？
在合生創展發布轉讓北京農商行股權公告之前的12月4日，廣州公共資源交易中心掛牌了廣州海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，改造投資總金額約為346.67億元，保證金5億元人民幣。
這一項目引起了外界的關注。
不僅僅是這一項目為廣州市2018年公開招標以來，投資總額最大的舊改項目，而且圍繞該項目的目標房企似乎也已有所歸屬，就是合生創展。
只不過，如此大體量的舊改項目，合生創展如今還能吃得下嗎？
據媒體報導，早在2019年4月，合生創展就與鷺江村、康樂村籤訂了舊村改造合作意向協議，成為該舊改項目的合作意向企業。
從這次掛牌公告的要求來看，幾乎是為合生創展量身定製：
a. 申請成為合作企業的公司必須為內地A股上市公司或香港聯交所主板上市公司，2019年總資產不低於1300億元（或等值外幣），淨資產不低於600億元（或等值外幣），資產負債率不高於65％，且具有與項目相匹配的自有資金及融資能力。
b. 在招標公告發布日之前，申請公司必須在廣州市有開發項目且項目竣工面積達500萬平方米以上，其中海珠區房屋竣工面積超過150萬平方米（以建築面積為計算口徑，按竣工備案表等記載數據進行累計計算）。
c. 2015年1月1日至今在中國境內一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的商業、辦公、科研建築竣工面積累計超過100萬平方米，其中建築面積達30萬平方米的商業綜合體至少2個。
d. 申請企業滿足長期信用等級為AAA（提供由聯合信用評級有限公司頒發信用等級公告）以及近五年（2016年至2020年）連續獲得「廣東地產資信20強」企業稱號等。
僅近五年連續獲得「廣東地產資信20強」企業稱號這一條就框定了保利碧桂園龍光合生等15家房企，但再加上在廣州500萬方、海珠區150萬方等條件就只有合生一家了。
如此看來，似乎合生創展該給勾地員工在功勞簿上記上一筆。
不過，除了上述這些苛刻的要求之外，公告還規定了競買人需獨立開發經營、優先進行復建安置房建設等條件。
值得注意的是，本次舊改項目的346.67億元改造投資總金額中復建安置資金就達250.77億元。
此外，還對舊改的拆遷安置等各項建設排定了嚴格的時間周期表，未如期完成任何一項工作，即視為競得人嚴重違約。
比如：
a. 在2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決並啟動補償安置協議籤約；
b. 在2022年6月30日前完成全村改造範圍內房屋的籤約率達到50％以上；
c. 在2023年12月31日前全部安置房開工建設等。
如此大的資金體量和如此嚴格的工程進度把控，對於重回規模賽道的合生創展來說，無疑是一個很大的挑戰。
更何況，據合生創展自行披露，其在廣州地區或有介入超10個城市更新項目在進行中，包括鳳和舊改項目在內，還有海珠前進項目、番禺新基村、員崗村等。後期的資金投入必然是天文數字，更不用說在舊改項目工程中用於支付的安置賠償金等大量現金。
此次的廣州鳳和舊改項目，且不論合生創展是否能鯨吞下，如若吞下亦或將成為壓垮合生創展的最後一根稻草，因為如今外部環境已經變了，合生創展也無法擔負起與之規模不相匹配的負債了，特別是現金流方面。
或許合生二代的朱桔榕執意重啟規模賽道，是希望能以房地產快周轉業務，來解決舊改項目的資金沉澱，但萬萬沒想到，其今年重點入手的北京分鐘寺項目，預售價也極有可能在7萬每平左右，與傳言中的13萬每平相去甚遠。
如此一來，且不說買漲不買跌的市場行情下，去化回流情況如何，即使回款正常，現金流的預期也大打折扣。更何況，北京等地正在出臺政策，嚴管房企預收款的監管帳戶，防止工程爛尾。
在諸多外部環境已發生巨大變化的情況下，此時合生創展的艱難轉身，或許要被諸多監管政策撞斷了腰。
無論是融資監管三道紅線、預收款管控，還是一線城市房價調控的不放鬆，舊改項目的嚴苛要求等等，對於合生創展來說，這都不是什麼好消息。
話又說回來，明天的合生創展是否還能重回巔峰，就看朱孟依敢不敢吞下廣州這塊347億的舊改項目了。