【這是雪貝財經的第202篇原創文章】
千億俱樂部有了特殊樣本
作者：尼莫
編輯：老胡
從不足百億到踏進千億，全國布局的萬科用了六年時間。2001年冬天，當36歲的鬱亮提出「千億計劃」時，連王石也沒沉住氣，他問這位新上任的總經理：「步子是不是跨得太大了？」
2007年，萬科成為第一家衝破500億的房企。2010年，在實現全球房企銷售三連冠的同時，萬科銷售額終於做到了1081億。
對比十年前與當下，千億門檻，哪個時期更容易跨越過去？
說當下容易，是因全國商品房銷售均價不同往日，單價上升，總量提高；說當下困難，是因此時的宏觀調控、融資環境以及城鎮化率增速都不復當年。
十年前，是增量紅利，更多考驗不斷加注的膽量和魄力；十年後，是存量廝殺，需要依仗組織創新、人才建設、更為精細化的管理平臺、以及愈來愈有溢價的產品力。
深圳前海世茂大廈
12月4日，世茂海峽突破千億銷售規模。雖然房企進入千億俱樂部早已不再稀奇，但對於一家地區公司而言，可謂是邁上了發展新的臺階，因為不到五年時間，世茂海峽發展公司就實現了從百億到千億的跨越式增長。
連續多年實現複合增長率超過100%，規模實現幾何式增長，無論是二級市場的投資者，還是業內同行，都非常好奇：他們到底是踩對了市場節奏、順應了調控周期，或者還是只因他們看準了區域紅利？
答案都對，不過也只是結果。
過去幾年，面對決定性戰役和關鍵性區域，世茂海峽毫不猶豫地選擇了規模化發展戰略，緊緊抓住了行業發展機遇。
做戰略和做投資一樣，最艱難之處是知行合一，既要看對也要做對。
世茂海峽又倚仗什麼來做對？
在世茂集團執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼看來，目標與精神、改革與執行、機遇與反思，這些是世茂海峽能突破千億銷售規模的關鍵因素。
我們認為，世茂海峽本身具備了強大的產品力優勢，一家公司自我革新與進化的組織能力也十分突出，能夠不斷提升運營效率，將戰略輸出為業績。
此時，將其視為一家為行業和城市多維度創造價值的地區公司，顯然更為恰當。
壹
對於任何一家正在快速向上的房企，區域公司對於業績跨越與異地擴張至關重要。
比如廣清區域之於碧桂園，浙江板塊之於融信，江西戰區之於新力，都可見龍頭的引領作用。
對於世茂集團而言，站在龍頭位置上的是世茂海峽。
2019年之前，世茂海峽還被稱作世茂集團福建區域公司。
我們從過去中國房企的區域發展歷史中可以看到，機械式地按地理範疇劃分區域，往往造成強者飽和、弱者稀釋，攤薄了全國性房企的整體競爭力。
穩紮穩打、不斷鞏固福建「根據地」這個大的基本盤，再一路向西拓展至粵港澳大灣區、海南等核心區域，是近年世茂海峽最為重要的擴張路徑；而不斷整合區域項目、集中優勢兵力，形成拳頭力量，打破地理壁壘，全域化發展壯大，是世茂海峽擴張成功的重要市場布局策略。
2015年，世茂在福建成立閩南、閩北區域公司；2016年，世茂在福建的架構不斷優化調整，將閩南區域、閩北區域合併為福建區域。
到了2017年初，世茂福建區域的業績進入快車道：2016年107億；2017年216億；2018年503億。
自此，世茂福建區域也開啟了福建房地產的「五百億」時代，彼時已連續三年增長率超過100%，公司的銷售額常年穩居福建第一名。
以自主、整合謀求規模，是過去傳統行業供給側優化的關鍵動作，世茂海峽作為集團第一大地區公司，在自主性較強的發展管理模式下，不斷擴大自身發展規模。
2019年，世茂福建區域更名為「世茂海峽發展公司」，當年業績就近900億，根據觀點指數研究院發布的2019中國房地產銷售金額TOP100榜單，這一成績已經足以排進全國房企前50名。
在房企規模擴張的過程中，區域化深耕與全域化擴張雙輪驅動成為新趨勢，前者開掘深度，後者拓寬廣度。
但是，兩者的使命往往由不同組織和管理層來承擔，造成內部資源重複消耗。而世茂海峽有一個明顯特點，那就是真正將區域化深耕與全域化擴張雙輪驅動，整合到一臺超級戰車之上。
在2019年中期業績公告中，世茂表示在「公司制」充分授權的管理機制下，各地區公司「主人翁精神」得到持續激發，助力運營效率全面提速。
其中以世茂海峽為例說到：2019年，世茂海峽立足福建面向全國，開啟「深耕核心都市圈、縱深戰略城市群」的規模化發展，未來將憑藉其高度聚焦的產品優勢及核心資源整合能力，探索區域型標杆房企發展新路徑。
也是這個時候，有著獨立自主發展思維的世茂海峽從一家地區公司升級為全域公司，由執掌一方的戰區，向戰略任務全域機動的超級兵團進化迭代。
世茂海峽布局版圖
而在2020年，世茂海峽在疫情下的這個不確定市場中，依然交出一份驚人的成績單，布局9省市近300個項目，累計總可售貨值近5000億，土地儲備超2000萬方，累計股東方資源超100個。
不謀全局者不足謀一域，公司的發展戰略也再次相機而變，從規模化增長轉變為運營水平全維度提升的高質量增長模式，以謀求更大的發展空間。
貳
沒有好產品，就沒有更長遠的未來，這個道理適用於各行各業，而在房地產行業尤為突顯。
在2018年成為福建市場史上第一個銷售額超500億的區域公司、全面覆蓋全省9個地級市後，突破規模瓶頸就成為了世茂海峽的必選項。
當時的大灣區早已是兵家必爭之地，也是頭部房企們真正實現全國化布局的必經之路。
對於一家外地房企，該如何打開局面？
「只有通過好產品、高質量、好運營、好服務、高影響力的標杆項目在新市場贏得掌聲，擴大影響力，才能在新進入省份打開局面，夯實多省深耕基礎。」
這是世茂海峽掌門人，世茂集團執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼選擇的落地打法。
在深圳前海，世茂海峽打造了一座頗具藝術震撼力的地標建築，刷新城市高度，勾勒天際線。
目前前海可售的第一高樓是約300米高的深圳前海世茂大廈，約45度旋轉世界藝術地標，全球首創建築內外（外幕牆+結構）雙螺旋上升結構。
一位深圳地區的房企高管曾向筆者反思了一個有趣的細節：為什麼前海在建高樓不少，唯有世茂率先實現了可售？
因為「前海管理局對於高樓的外立面有著非常嚴格的規定，其他房企或多或少沒有達到標準，但是世茂大廈符合。」
世茂海峽對於品質的管控能力由此可見一斑，也因為深知產品力才是房企的發展基石。
在發跡地福建市場，世茂海峽積極落地集團多個明星產品線，如璀璨系、國風系等優質產品，也打造了福州世茂外灘花園、晉江世茂御龍灣、石獅世茂摩天城、福州世茂帝封江等人居標杆。
事實上，世茂海峽正是通過深入研究當地市場特點、文化底蘊、居住需求，注重產品創新，打造標杆項目，才得以夯實多區域深耕的基礎。
截止至2020年12月4日，大灣區銷售超300億元。世茂海峽短時間內就完成高效精準的大灣區布局，銷售規模實現跨越式增長，離不開好產品的持續推出，實現項目價值的快速轉化和大幅溢價。
但是，進入大灣區，外界認為很順利，實際難度也不小。
廣州世茂天鵝灣
比如廣州珠江邊的世茂天鵝灣，廣州大道旁的世茂天越，都是資源整合而來的項目。前者已經建完，後者樓蓋了一大半，世茂海峽接手前，這兩個項目在廣州已「爛尾」多年。
世茂海峽在高端產品打造方面擁有豐富經驗，為儘快向市場推出這個毗鄰珠江畔的濱江作品，世茂海峽連續多個晝夜奮戰，在原來基礎上儘可能地提升產品人居體驗，短短42天完成了園林景觀、社區空間、服務功能等硬體和軟體等100多道細節的全面升級，最終實現產品溢價高於周邊 50%以上，使其從一個「爛尾」項目一舉成為大灣區資源整合能力、產品二次改造與區域價格的多維標杆。
深圳世茂深港國際中心效果圖
世茂港珠澳口岸城效果圖
江門世茂碧海銀湖實景圖
此外，世茂海峽產品更為多元，在大灣區打造深圳世茂深港國際中心、世茂港珠澳口岸城等大型城市綜合體，以及3500畝的住假大盤江門世茂碧海銀湖。這些超級項目，迄今已為世茂海峽貢獻近百億銷售金額。
這其實也是世茂海峽在區域化深耕和全域化擴張中的制勝之道之一：發現產品價值、提升產品價值、最後兌現產品價值。
叄
2007年是萬科銷售額達到五百億的第一年，王石和鬱亮做的第一件事是組建能夠與之匹配的管理平臺和團隊，為以後的千億甚至五千億，奠定組織基礎。
不同的銷售量級對於一家房企的管理要求有本質不同。
規模擴張之外，又依靠什麼保障價值的發現、提升和兌現？自然是組織，又如何確定組織能夠面對周期波動而一以貫之？
世茂海峽的答案是：打造組織的企業家思維和不斷優化革新。
規模化發展過程中，有著老闆發展思維的世茂海峽一直保持清醒頭腦，在高速穩健發展和綜合競爭力提升兩大方面實現平衡並進。
秉承世茂集團的管理理念，世茂海峽相對更早擁有了「企業家思維」，或者說是「獨立經營的思維」。
世茂海峽對於旗下城市公司也是獨立經營的管理思維，而且不斷培育和傳遞下去，最終成為了世茂海峽快速成長的核心競爭力。
實際上，世茂集團的深度放權也為世茂海峽創造了企業家思維的生長沃土。
獨立經營既打開了區域擴張的地理邊界，更關鍵是驅動了內生組織的自我進化。
同時，世茂海峽內部又形成了自己的個性和特質——世茂海峽精神：愛拼敢贏、堅韌抗壓、開拓創新、自我進化，塑造狼性生態競爭文化，驅動公司快步向前發展。
而且，世茂海峽提出對標基準戰略，學習標杆超越標杆，強化學習型組織，在運營提升、產品打造等方面快速進行升維。
世茂海峽緊隨發展時勢，不斷優化組織，煥發更強生命力，今年宣告進入2.0發展階段，聚焦提升盈利能力、經營效率、行業整合經驗、打造標杆項目、實現服務溢價等方面。
世茂海峽也已形成海峽運營、海峽城更、海峽合作三大組織架構，最大程度優化每個專業領域職責，最大化每個人的貢獻，讓自上而下的戰略執行力與與自下而上的革新力相銜接。
此外，世茂海峽打造積澱多年服務經驗的用戶品牌，形成「耕心生活-世茂海峽7X全維生活服務體系」，贏得市場和消費者的認可，實現品牌溢價。
對外，打破地域界限，不斷擴大市場版圖；對內，持續優化運營體系，驅動公司不斷開拓創新、自我變革，為持續快速穩健增長打下堅實基礎。
千億隻是一個裡程碑，但不是世茂海峽的最終發展目標。這家有著中國第一地產公司之稱的地區公司，未來的發展空間可以達到什麼高度？我們拭目以待吧。