我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：首付子彈450，首付首貸，求推薦北京北面次新樓盤，五年後有換房打算，故希望能跑贏大盤，其他要求可減弱。
回答：450萬對應1000萬上下的房產5年後換房，可以考慮投資，建議不要限制，而且北面沒有合適的樓盤更推薦看 雙井九龍花園，珠江帝景，朝陽公園麗水嘉園，東風橋，望京的次新
提問：房姐好，我們現在手頭有550-600首付，置換，需賣一個小兩居，甘露園附近。我們現在孩子十個多月，想換一個綜合各方面都還可以的房子。目前初步確定在東四環附近，您有哪些小區可以推薦呢？至少兩居，85 平以上。
回答：你好，子彈600，選籌範圍非常大，首選望京。望京的主要開發時間在2000年前後。 當時流行大型的塔樓建築，所以你能看到望京西園一二三四區，以及一些當時的剛需住宅小區，望京西一片，基本都被高塔填滿。 隨著外企入住，不部分較為高檔的小區開始有一些低密度的板樓出現，主要是寶星，慧谷，大西洋，果嶺裡等小區，相對品質高一兩個檔次。 剩下也有非常多的公房社區，花家地，利澤西園，南湖，夾雜著蘇式六層板樓和90年代的老塔樓。望京整體不是很便宜 追求品質盤的如果有低價可以考慮，比如融科橄欖城8萬 穩妥的，華鼎世家6萬
提問：房姐，你怎麼看慧忠裡學區呢？
回答：亞運村這邊外國語學區，房屋比較老，價格略貴。在嘉銘桐城收掉幾個弱學校後，慧忠裡的價格因此變得更貴了。同類的選擇中，望京的學區風險更低，成長性更好。
提問：房姐你好，夫妻名下海澱區雙榆樹附近一套小房自住，價值約600，無貸款；父母名下海澱雙榆樹同小區一套自助，價值約900，無貸款；此外，夫妻名下還有海澱美林花園一套，價值約1100，貸款200，目前對外出租。家庭稅後月入5w，手頭現金100w。父母還有二套房的資格，想利用抵押等方式再投資一套，請教房姐該如何操作。謝謝
回答：建議抵押掉你們名下兩套，差不多能有900左右資金+手中100，父母的保留降低他們的負債率，為後期再抵押留下空間父母的二套名額趁早使用你們房產配置過於集中海澱，有一定風險，再投資向東邊看如果想做防守型資產淘下雙井大面積，做進攻型資產 淘望京片區次新盤
提問：房姐元宵節快樂！請問～男友sfsd組合貸在三元西橋曙光裡97年老破小，目前我倆通勤居住都方便。考慮房情疫情，想把我sfsd資格在婚前用上，投資為主，未來二換一大。我倆畢業不久 國企 考慮能夠承擔的還款還貸壓力，預算有限200-250w，朝陽豐臺大興，最好離地鐵近，能改兩居的一居戶型。請教房姐，這個思路合適嗎？如果是2000年後次新，哪裡投資好些，看常營 西紅門 豐臺科技園怎麼樣？如果是滿五唯一老公房就比較受限，多是近主城的小開間，有沒有推薦的區域？我的情況下，一類經適房和限價房適合嗎？期待姐的答覆
回答：婚前用掉你的sfsd是正確的西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 常營對接的是東三環，國貿CBD連片產業區。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內捲化未來發展不好說建議 常營>西紅門>豐臺科技園經適房有筍盤可以看，主要稅費高變相提高了你的首付。限價房不適合投資。
提問：房姐好 目前SFSD 子彈300 想購入朝陽標的 能幫看下東三環錦湖園公寓有沒有性價比。或者能推薦下東三環附近可投標的嗎？謝謝
回答：有合適的價格可以入還推薦 朝陽公園一帶 清境明湖一類的公寓，南邊的麗景家園。還有 十裡堡、朝陽無限周邊都可以淘
提問：房姐你好，我有工作居住證，手頭有不到300的資金，看中了北京朝陽財滿街的70年商住，475萬，可以貸款，每平米合下來不到3萬，我想問財滿街70年產權的商住和青年匯這種50年商住相比是否真的有優勢？你是否推薦購買？還有沒有別的選擇可以推薦？如果買70年住宅的話，順義的《公園十七區》特價房450萬，是否推薦？謝謝
回答：當下環境 商住再便宜也不要看，70年和50年沒有本質區別。公園十七區屬於限價房 自住可以，投資角度不推薦
提問：房姐 目前疫情情況下 想建倉北京 您覺得大概幾月份會回暖
回答：通常來看，流感一般在春季結束。按照官方數據，疫情傳染性增強，致死率下降，大概率不會爆發嚴重。樂觀估計3月份出現回落，結束戒嚴後，可以陸續開始看房。如果3月份結束，行情大概順推延遲3個月。
提問：房姐您好！京戶，夫妻二人45歲，家庭成員4人。目前有東鐵營橋92平兩居。想換賣了加上貸款，換一套大三居或者四居自主為主。目標鎖定在西紅門九龍山莊或者九龍花園選一套老破大（600個左右），或者西紅門薈聚附近臨近地鐵的，您怎麼建議？
回答：西紅門商業發展還不錯，在大興自住+保值是不錯的選擇九龍山莊和九龍花園算是大興很早的商品房，周邊配套很成熟，不過大興從保值角度次新最好同時也要接受溢價，或者折中看2000年後的盤
提問：房姐，本人想在石景山置房，預計700左右的房子，昨天看了您關於石景山的回答，請問有好的小區推薦嗎
回答：整個石景山區，我們不做為選籌的推薦。除非在石景山的工作無法挪動，或者為了盡孝養老，一般不建議選擇石景山，即使是從公主墳開始分叉，選擇海澱五路居周邊，或豐臺地鐵線一帶，都要遠遠好過石景山。而700萬以上的市場，最核心最值得購買的地區是在東四環，望京這兩個區域。買房選籌，首先從首付的資源，個人的客觀情況，需求來進行解題計算。
提問：房姐，天通苑的未來發展是怎麼樣的？怎麼判斷哪類房源可以跑贏大盤？
回答：從15年後望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小時，到大望路1小時，已經是接駁產業區的城區居住區。天通苑對於望京，地位類似於常營對於東三環。17號線開通，可以直接接駁東二東三環。13號線分拆，回龍觀天通苑一體化，購買的基本盤增加。天通苑的基本面沒有問題，目前行情走勢和大盤持平，買入的價格足夠便宜就可以跑贏大盤。
提問：房姐，您好。目前情況stsd，子彈400。還款能力為每月到手1w，在租房情況下每月能拿出5000還款，另外父母能幫忙每月還1w。主要目的為自住保值（未婚暫不考慮上學），傾向於建材城東路單位附近的富力桃園89兩居（全下來550左右）和北七家萬科翡翠公園118三居（總價680左右22年底交房），請問這兩個選擇優劣如何？另外我是否還有其他更好選擇？謝謝。
回答：翡翠公園>富力桃園另外新盤可以看 萬橡悅府、中海寰宇天下如果不是新房癌的話，二手性價比會更高，選望京、酒仙橋、朝青板塊
提問：房姐您好，我想諮詢一下，望京的融科橄欖城一，二，三期對比北苑的亞奧金茂悅，哪個盤更好，怎麼選擇？手持資金1000萬，沒有sfsd，改善需求，5~7年後再售出，這樣的情況，應該選擇哪個盤比較好？非常感謝
回答：融科橄欖城>亞奧金茂悅亞奧金茂悅在北苑屬於品質改善盤 相對也有溢價，離中心城區有段距離。投資角度北苑可供選擇的不多，整體價格不算窪。融科橄欖城雖然也有品質溢價，但望京的開發潛力還很大，意味高淨值之人群的持續流入，後期接盤不用擔心
提問：請教房姐：河北戶口，北京工作有房，孩子在京讀一年級，為了孩子正在辦理天津戶口，想在天津買房，在哪個區買什麼樣的房合適？孩子什麼時候轉過去合適？只是為了孩子上學請房姐賜教我就聽你的了！預算50萬-150萬
回答：你好，如果是考慮性價比，目前天津比較推薦海教園板塊，地鐵沿線單價1.8左右可入。優點是有南開學區。如果是考慮教育，建議首選和平區
提問：房姐您好，想諮詢：首付子彈200-220萬，首套首貸，純投資一個房齡別太舊的兩居戶型的房子，麻煩推薦的幾個區域，最好能推薦一些目標小區；本人碼農，在北邊工作（目前在西北），若能兼顧自住更佳，如果自住和投資較難兼顧，那就投資優選。感謝感謝
回答：1. 石佛營找單價5內，90年後的老公房，或者老小區。 2. 京棉新城，甘露園淘02後的老小區，單價5.5內的。3. 天通苑淘一套滿五唯一商品房2.8以下的
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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