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章哥好！我是買房小白，現在有個疑問。望京的位置在東北四環外五環了，為什麼價格比三環的很多地方還要高？這是泡沫還是因為什麼？房價不是應該是地段決定的嗎，離核心區越近的房價應該越高，越遠的應該越低才對啊？麻煩請解釋一下，謝謝。
回答：
1、 房價由什麼決定？地段、地段，還是地段。李嘉誠的這句名言說的非常對，確實講出了房地產的本質。
2、 既然叫房地產，就是房產和地產的結合。其中最重要的不是房產，而是地產。房子，只不過是附著在地塊上面的一個標誌物而已，只是個代表。如果沒有這個代表，那交易的就只有地產權了。
一塊土地，哪怕是什麼建築都沒有，只是塊荒地，也是有價值的，否則開發商們為什麼去重金搶購了。買到了地，為了容易分割銷售，所以才要蓋出房子。人們表面上買的是房子，其實買的是這塊地的權益。是這個地塊上所配套的交通、商業、醫療、教育、服務等各項增值產品，是在這裡生活和享受的各種權利。
3、 比如說學區房，買的真是房子嗎？不是的，買的是進入優質學校學習的權利，買的是資格，而房子，只不過是個交易的象徵罷了。
在西城海澱，很多學區房根本就沒法居住了。尤其是那些破平房，簡直就是一堆磚頭垃圾，但就是有人高價去買，所為的只不過是個房產證。其實為的還是房產證背後的上學資格。
這就像北京上海等大城市的戶口，其本身不過是一紙證明，卻引得無數外來人口去拼搏奮鬥。因為這個證明就代表著權力，無論是購房、醫療，還是養老，以及孩子上學和高考的資格。戶口只不過是個標誌物而已。
還有北京的車牌子，兩塊鐵皮而已，每年的租金就高達上萬。同樣是因為其背後的權利，沒有這鐵皮，就不能正常上路行駛。
房子就相當於這鐵皮，放到外地也就是個廢鐵價格，但在北京卻價值不菲。
4、 同樣一套房子，其建築成本是完全一樣的，但在北京6萬一平米，在鶴崗卻才幾萬一套房。為什麼？這就是地段的差距，因為北京有產業，能創造財富，有創富的人群，所以價格才高。
5、 這就能解釋望京為什麼地段上顯得偏遠，價格卻比三環都高了。因為望京有產業，高新技術產業，無可替代。而且，就因為有產業集群，所以能創造財富，也匯聚了能創造財富的人群，正是他們支撐瞭望京的房價。
如果沒有產業，那各個地區都差不多，無非是居住生活區罷了。那在這種情況下，比拼的才是純粹的地段。
6、 總結，一個地段的價值，體現在哪裡？體現在區域內有什麼產業，能創造多少財富，能吸引到多少能創造財富的人！
比如說金融街和CBD，可以說並不創造財富，金融和商業只是存進了財富的流通和分配，本身並不具備造血功能。但是，這裡能匯聚財富，能吸引到擁有財富的人群，所以，同樣能支撐住高昂的房價。
商業區也是這個道理，服務業本身的創富能力很有限，遠遠趕不上工業。但是，其吸引力卻是巨大的，能讓有財富的人來消費，所以才能支持房價。
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