我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
關注「北京房姐」 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐您好，本人男，42歲，和家屬共有兩個購房資格，現廣安門外有一套100平左右兩居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小聯排一套（近幾年幾乎沒住過），目前租房五棟大樓四居，每月2.5W，家庭年入100W左右，我戶籍在西長安街派出所，家屬外地，社保己夠資格，現大寶在西城區實驗二小，馬上上五年級，二寶兩歲，明年幼兒園，因今年疫情又偶生三胎（女）！本人在官園橋上班，家屬上班不必考慮時間地點，還有一位老人和一個保姆一起住！ 想一步到位，在西邊買套四居，目前己備子彈2000+，不想貸款可一次性付，看過西府大院，金府大院，釣雲臺，大苑海澱府，釣魚臺禧園，紫辰院等，合適的二手房也可以考慮，五環外暫不想考慮，本人目前對未來房價迷茫，不知什麼時候入手合適，還是繼續做理財租房居住，心裡非常糾結，也考慮過買門對門兩套小的，方便將來出手，不知是否可行買房心理目標保值，交通方便，孩子上學方便，居住舒適懇請您推薦，指導！
回答：西府大院價格貴 標準CEO盤，不推薦看紫辰院靠近海澱。因為部隊大院的存在，產業和商業偏少，適合自住 升值一般。這裡面推薦看 金府大院、天悅壹號、大苑海澱府二手看看 西城紅山世家、海澱萬澤御河灣「買門對門兩套小的，方便將來出手」 這個考慮的有問題，買房是項長期投資，位置選擇最重要，選籌是最關鍵的。時間上 現在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被壓制，反倒是選籌的好機會。
提問：外地人在北京購房，首付350萬在朝陽門至朝陽公園之間有什麼推薦的房源嗎？ 對小區環境、學區等軟性條件沒有要求，只考慮自住或投資。
回答：350萬首付如果買一些性價比比較好的標的，可以評足貸足，買到大約800萬左右的標的，用首房首貸按揭和抵押貸會不太一樣，抵押可以買到更大一些。800萬可以嘗試看雙井，朝陽門-朝陽公園中間基本都是老破小，能下手次新房大部分在1200以上（新城國際、棕櫚泉等）
提問：房姐您好，新人首問。本人單身，現在有200子彈，購房剛需也希望保值。目前是海澱集體戶，所以考慮買東城的房子可以落到東城。目前看的是永定門的房子，意向華龍美晟（考慮到這是周邊最新的小區）總價500萬70平左右，您看合適嗎？永定門周邊您看有其他性價比更好的小區推薦嗎？如果拋開城區落戶，重點關注未來升值，您看還有什麼區域的房子能推薦一下呢，還辛苦能推薦到具體的小區哈。感謝房姐指點
回答：你好，華龍美晟性價比不高，永外的缺點就是現狀的配套、環境、教育質量墊底，大量人口聚集。（1）就是如果你想上車東城，這是最便宜地方。6w就買東城，隨著望壇、寶華裡棚改項目的推進，會有較大的改善，但是持有周期會比較長。（2）拆遷預期萬一超預期，也有窪地翻身的可能。 景泰算是永外比較好的地段，而華龍美晟又算是景泰為數不多次新盤（新奧洋房、華龍美晟）。當然華龍美晟總體不如新奧，但也比新奧便宜。華龍美晟最大問題是房子拐角多，遮擋重，很多戶型被胡亂遮擋非常奇葩，如果買到裡面好點的戶型，我覺得還算值這個價，應該至少保底大盤漲幅。永外改造再給點力，有望超過大盤。
提問：房姐您好，我在亦莊工作，今年10月份左右公司能辦下工作居住證，首房首貸，想在北京買房，首付200萬，月收入稅後3萬。老婆孩子在老家，孩子在老家讀小學。為了工作方便，即便是買了房子也可以不住，而是在單位附近租房子。把買的房子租出去，減輕月供壓力。請問我在北京買房最該考慮的是投資回報呢？還是先解決自住問題呢？我的這點兒首付有資格考慮買北京的學區房嗎？謝謝您的指導！
回答：首套房最重要的，一定是賺錢。無論一個人再怎麼說自己買房是自住，實際也不願意虧錢。而第一套房，還關係到你家屬對你的看法，對你的信任，換句話說：就是你有沒有資格執掌財政的權力？一般人第一次拿出幾百萬，結果是賺是虧，對人的性格和信心是決定性\/毀滅性的影響。暫時不用考慮學區房，尤其高價位的學區。
提問：房姐您好！新人首問。【家庭情況如下】：標準的北京三口之家，家庭已有兩套房子：一套全款購買，位於昌平城區東關地鐵站口的「寧馨苑」小區，2003年建的180平米、無電梯、頂層、複式、大三居經濟適用房，閒置中，掛出去半年多了也沒幾個看房的，目前估計能賣450左右。另一套貸款購買，位於朝陽區北苑2013年建的潤澤公館小區130平米三居商品房，明年小區門口將開通地鐵17號線，自住中。目前孩子上五年級，朝陽學籍。父母70歲，住天通苑。本人工作相對自由，愛人工作地點位於東三環國貿附近。一方面，我們覺得昌平縣城的那套目前沒有電梯的頂層「遠大舊」經適房閒置在那裡幾年了，在「抗跌保值增值」方面表現不太理想，想換一下籌碼。另一方面，孩子馬上要面臨小升初了，最近兩年經過教育界眾V洗腦，自感確實屬於「學區房剛需」群體。（考慮到將來央區合併以及教育均衡度，主要想考慮東、西城）。【綜上】，我倆考慮北苑次新房還有升值空間先不動，先將昌平的那套頂層複式賣掉，置換成能滿足以上兩方面需求的一套「老破小」學區房，然後在其旁邊租個大一些的房子陪孩子上學住幾年。（雖然「老破小」學區房溢價高，不是「抗跌保值增值」的首選，但為了孩子的學業也很難有其它選擇了）。當然，過幾年孩子上了初中「老破小」完成了它的學區使命之後，也可考慮再將其賣掉換成北京其它區域更具升值潛力的房子。由於要考慮到學區質量以及能儘量靠北的位置，所以，我們初步考慮3個地方：東城的和平裡學區、北新橋東直門學區、西城的德勝學區。1.您覺得我倆對於目前2套房產的總體思路和規劃合理嘛？2.如果思路還算合理，準備操作的話，是應該儘快早賣早買呢，還是不著急再等等，到明年再賣房買房更好呢?3.在我所規劃的這三個學區區域中，對於將來的保值升值潛力，您更看好哪個區域甚至具體小區樓盤呢？4.對於這種東、西城的「老破小」佔坑學區房的購買，我們應該多注意哪些方面呢？5. 「遠大舊」 掛出去半年多了也沒幾個看房的，應用什麼思路才能快一些賣出？
回答：你好，劣質資產出手置換優質資產和學區，換房思路正確。東西城學區走的路線完全不同：西城：傳統+高幹路線海澱：高級知識分子路線東城：佛系路線所以，選擇哪個區，還是要看自家孩子的具體情況：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特別聰明就去海澱、參加擇校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但還是希望娃能接受較好的教育，就去東城。但無論如何，還是要選擇相對均衡的片區，這樣比較保險一些。比較均衡的片區：西城：德勝、金融街、月壇。德勝片區，拼爹遠沒有金融街、月壇那麼嚴重，所以被稱為平民學區。海澱：中關村、海澱、萬壽路、上地。東城：除了天壇、永定門外和東花市、崇文門、前門2個學區外，其他都還算可以。北新橋、東直門學區，比較優質的學校是西中街小學、史家小學分校。硬要選一個，建議優先德勝，裕中東裡 裕中西裡 馬甸南村 新風北街 新風北裡 新明胡同可以重點關注。西城主要看地段和學區。學區理論上有變化的可能，但既得利益者太多，他們不會革自己的命。地段核心的、學區比較過硬的、房齡別太老的，一直有價值。賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛中介。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
提問：房姐您好，我是房賣了，怕房價漲，所以得再買進去，孩子在西城上學，一家租房子住，所以不用考慮自住。現在猶豫是買望京邊的華樾北京（8萬一平），還是買大興的海珀雲翡（6.5萬一平），還是買華潤公元九裡的二手平層（5.5萬一平），還是買樂成國際的二手房（8.6萬一平），麻煩您給分析一下。以上哪裡的房價未來最看好？謝謝。
回答：華潤公元九裡小區質量不好，漏水啥的 不推薦海珀雲翡 算是南城目前比較高端的盤之一，價格定位不低。自住Ok,投資不是好選擇華樾北京價格有提前透支，主要是未來阿里總部在附近也屬於限競房，如果能接受也可以考慮樂成國際>華樾北京>海珀雲翡>華潤公元九裡
提問：房姐你好，sfsd剛需首付260子彈，大興中海寰宇時代怎麼樣？在望京上班，想買新房，看上這邊88平米戶型的性價比。家裡新房情結比較重，但是理性上來看是不是還是考慮二手房好一點？想儘快入手，求建議，感謝啊。
回答：中海寰宇時代還是別碰，純住宅區離產業區也不近，未來發展不明，概率跑輸大盤，在北京新房情節一定要避免，性價比來說二手房遠超新房，260首付可以看看500+的次新小兩居
提問：房姐下午好，最近看了一套300w的光輝南裡52平全朝南80年的房子。房子裝修挺好的價格也不貴，看完之後的第一想法是貸款未來出手可能面臨不好貸款的問題。那麼有一個問題我一直很疑惑想請教房姐，像這種80年或者再老一些的房子，隨著時間的增加，這樣的房子未來有沒有接手的價值？或者說未來這樣的老房子最終的歸宿會成為什麼呢？
回答：光輝南裡有一半房齡過老（1990以前）52平應該是一居，迴避，300萬可以買到兩居。老公房買的好，5年內可以跑贏大盤，並且出租回報和流動性也足夠好。那麼5年以後呢？5年後你已經滿5可以裂變優化了，並且買入房齡決定了依然可以貸款。參考：《什麼樣的老公房可以買？》
提問：感謝房姐，新人首問。SFSD，工作在國貿，之前一直住爸媽家在西城，未來有小孩了也考慮繼續用這套西城的學區。700w子彈，一直考慮不清楚買房需求，前陣子以「上班近」+「買得起」篩選，看了陽光100、盛世嘉園、建外soho、soho現代城。初步選定soho現代城143平米戶型可730w全款拿下。這時候剛好發現了房姐，連刷多篇後邏輯被洗禮，現在的疑惑是：1. soho現代城，搜到您說不推薦。之前選soho現代城是因為看陽光100是清退辦公後價格漲上來的，是不是買這個樓盤就是賭商用清退情況？只要清退了就是好的，但如果不清乾淨辦公租戶，這個樓盤一定是跑不贏通脹跟不上北京整體房價上漲？2. 放棄soho現代城，國貿附近有比較推薦的會跟著北京整體房市上升的樓盤嗎？雖然主要自住，還是想要保值增值，自己很難看準，比如藍堡，之前算品質比較好的樓盤，但這兩年卻降價比較厲害。不知道cbd核心區附近的樓盤哪個值得看好？3. 如果也不劃定cbd，整個東三四環您最推薦哪裡呢？我翻問答的感受是您最推薦雙井，不知道是不是理解正確，如果可能，也希望您說說綜合增值潛力來看最推哪幾個盤4. 買房款是父母資助，但自己還貸能力並不強，所以前面都沒打算貸款。看到您反覆強調建議用貸款，也覺得放棄了首房首貸可能有點傻，考慮提高預算接受貸款。現在的考慮是：我如果留一部分現金在手裡去貸款，但自己並沒有更好的高收益投資渠道，也不敢過多進入股市，是不是多貸款對我來說並沒有什麼意義？那麼還是把手頭的錢都交首付，只適當貸款100-200萬左右？5. 看到您說1000-1800萬的房產脫離了紅海性價比最優，壓著1000萬的邊，買什麼樣的最好呢
回答：1. soho現代城一直是不建議新手碰的，除非底倉非常充足，可以小賭一把。 soho這類產品，雖然部分產權是住宅性質，但是設計和使用大部分都是辦公，雖清退辦公可能補漲，但後市依然不看好，首套沒必要去賭2. 你的情況建議在雙井板塊選籌，雙井也是北京目前首選的幾個投資板塊。 作為承接CBD最優質的板塊，雙井彌補了東三環國貿以北缺少次新，東面板塊斷層等缺陷，成為了CBD東三環最優質的住宅區之一。 零星低端的老破小，百環家園經適房為底層人士提供了住所，首城，樂成，珠江，再加西面富力城小區等也滿足了品質需求，富力廣場合生匯加上蘋果社區百環家園等豐富的社區商業，給雙井帶來了繁榮穩定的發展生態。 而新開的樂成中心，商場和高端寫字樓一體化，又給雙井彌補了產業的不足，從單純的CBD後花園延伸成為CBD的一部分，同時也發展為產住結合的片區。 東面九龍山南面北工大一帶原本荒無人煙，近年隨著地鐵開通和城市擴張，人氣也逐漸旺盛，給雙井這個中心增添了更多活力。 非學區品質次新七八萬，老破大六萬，增長潛力很好3. 貸款是抗通脹的一種手段，也是房產增值中的放大器。另一種思路 可以預留一定數量的月供在手中對衝未來風險。如果只能貸款100-200價值不大，還不如想辦法全款，保留首貸資格為未來留空間 。首城，樂成，珠江、東恆時代二期、風度柏林、天之驕子等都可以淘
提問：房姐，新年安康。幾個問題諮詢下：1.5月份會騰出700~800萬現金，目前社保已滿五年，有一套140的住宅和一套80的商住（金茂府，租金20萬\/年），全部在愛人名下。今年準備再買一套房，是不是要辦理離婚才能買住宅了？在通州還是朝陽再買一套呢？還是繼續在金茂府選一套投資呢？主要是考慮長期持有收租金有現金流保值增值。2.去年底看過通州萬科濱江大都會這個樓盤，說未來新光天地入住後2-3居的租金能到2萬，值得入手嗎？還請指導。3.是投資住宅還是商鋪好呢？4.本人深戶，但深圳沒房，有必要在深圳買一套嗎？多大呢？哪個區域，還是北京和深圳用現有資金各買一套呢？
回答：需要離婚才可以操作，800現金朝陽選籌更合適濱江大都會當前已經溢價，周邊規劃處於想像中，但價格已經串上去了優先投資住宅800資金建議投入一個區域，北京和深圳都是可容納大標的，而且1000+標的競爭少才更有可能淘到筍盤，深圳去年已有不小漲幅，現在入有一定站崗風險
以上內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
請搜索關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球提問，有問必答並送贈送購房內部資料；重要信息只在知識星球發布。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。