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提問：房姐您好，我在北京以外有過貸款記錄（全國二套，首付60%？），現在手裡有150的現金。想在昌平縣城買套小戶型保值，跑贏通貨膨脹。但看您之前的精華貼說遠郊區會跌，想問下昌平的房以後會不保值嗎？如果不保值的話哪了買比較合適？
回答：你好，北京二套首付6成。昌平縣城的核心問題在於，它不是北京。每個城市的能量都是有限的，北京也不例外，由於北京的攤大餅式發展，邊界更加模糊，小白更容易掉進陷阱。昌平縣城僅僅比密雲這種好一點，還差一步就掉進河北縣城的級別。開通地鐵並不是萬能的，看看廣州南沙，上海滴水湖，北京幾條新開通地鐵線路的終點也是類似的。
昌平縣城想要站穩腳跟，必須要依靠西二旗。而西二旗並不是一個真正的產住結合片區，產和住有一點點分離，產業過於單一，不要以為網際網路就是高大上，大部分的網際網路公司發展後期，都會把人發配到邊疆。所謂的（網際網路）大廠，本質上就是工廠，碼農工廠，建在郊區一是地價便宜，二是碼農好養活，只需要一個美食廣場和公司食堂。
子彈150，關注知識星球內推薦的樓盤，才能利益最大化。
提問：您好！我情況是北京4套住房 包含：春秀路2居已購公房（新中街學區）680w空至、通州北苑天時名苑頂層三居複式商品房750w偶爾居住、長楹龍湖天街4局商品房1300w（帶車位）自住、上斜街老宅產權平房10平米（出租），旅居地產海南陵水海景兩居一套、雲南版納三居一套。我的問題是3點，1、手中房子父母名下3套、我個人名下3套 擔心未來房產稅、2 想出手東直門外春秀路兩居+天時名苑三居換至大平層或別墅配合自住需求，或只出其中一套降低未來房產稅成本3、旅居地產想留一套出一套，總結現在市場情況，不知該如何選擇處理更優，想聽聽房姐的建議。謝謝
回答：你好，置換思路沒有問題。奧森大平層和孫河的別墅可以多關注下。
雲南旅遊資源多，但真正各種配套資源集聚的只有昆明。其它如版納，大理只是一時的炒作而也，二手估計很難有真正的本地人會去接盤。不像三亞（全國的避寒需求及一種中產標配身份象徵，甚至三亞二手也很難出手，何況版納，大理）這2套旅居樓盤，建議出手版納，保留陵水。
提問：您對北苑 媒體村 天暢園怎麼看
回答：你好，確實天X園太多了：
天暢園：是最差的，裡面基本都是公司，不人車分流，塔樓、戶型奇葩。
天居園：其實沒那麼差，還算封閉管理，裡面還算乾淨整潔，有地下車庫，但被天暢園也拖累了。有一些公司。缺點是戶型比較爛，2居暴大，一般人都是買一居自己改。好像有的樓沒燃氣。天樂園：這個就是板樓，貴了不少。三居戶型挺好。缺點是90平左右戶型基本都是大開間，而且有點臨街。
天翠園：這個比天樂園靠裡，比較安靜，其實我覺得這個小區還可以，不知道為何好像沒天樂園貴。可能是因為戶型比較大吧，2居都110起了。但2居、3居戶型都比較正常。也有說法是天翠園質量不好漏過雨所以便宜。
天月月：天翠園差不多。就是戶型更規整一些，2居120,3居150起。離奧森更近價格更貴一點。而且小區更清靜一些。
天溪園：這個高檔，但是好像基本都是疊拼，面積很大。不過據說媒體村的物業總體來說都一般。
媒體村的房子，漲幅只能用悲劇這兩個字來形容。
提問：房姐好，京籍二套，首付500，想買總價700以內的房子，非自住無學區需求，主要是投資保值，目前關注望京和東壩，重點看望京新城，南湖東園一區，首開常青藤，幫忙看看排序先後，謝謝！
回答：你好，北京這個房價，有非常嚴格的梯度，東壩瞄準的人群就是：總價600-650w左右，必須買在朝陽，必須次新房，必須低密度，有學區，最好小三居，這麼一群人。你好好研究就會發現，朝陽只有東壩符合，東壩的上一層是新北苑，下一層是管莊，非常明顯的梯度。
你的預算也是在這個區間，不買東壩，買望京。從地理位置上來看 望京好於東壩。所以，如果你預算是一個死數的話，你就要在房子品質和地段戶型之間做一個折中 你要買望京，肯定是品質最不好的。
望京新城屬於標準的老盤，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍布小區，生活配套非常的方便。無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社區維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺點，學區屬性也很一般，可以關注知識星球內推薦的樓盤。
提問：房姐你好，首次關注並諮詢。我和先生目前名下在京共兩套房，一套市區學區房，一套天通苑大戶型房子。半個月前剛把天通苑的房子賣掉，賣房也是一時衝動，現在有點後悔了。希望房姐給予指導：1、 天通苑西三區的房子，165平，售出價格為520萬左右，前期一直出租。如果反悔，是否還有補救的措施；違約的話一般要承擔多少違約金？或者怎麼做才能讓自己損失最小。現在後悔主要是覺得，沒多少時間和精力去看房，而且這來回一折騰，中介費加上裝修費雜七雜八的，又損失不少錢。2、 如果最後協商解決不成，房子只能繼續賣掉。請問，房姐，建議去哪裡投資呢？原來天通苑房子已無貸款，市內學區房是15年買的，尚有100多萬貸款未還完。手上資金700萬+，年收入約100萬左右。前期本來是打算再在同一個小區買一套，這樣方便出租和打理，但又覺得真的好破好小，還需要添錢。700萬大概只能買個和現在差不多的2居室。去別的小區吧，又不熟悉。去看過大興附近的中鐵華僑城和園的房子，但感覺那邊發展前景不太好，一戶一個電梯好浪費。3、 如果拿到錢不去買房，拿在手裡存銀行嗎？或者有其他更好的投資渠道嗎？我們兩個沒有任何投資經驗。希望房姐給出建議。謝謝。
回答：你好，如果你經濟實力雄厚，初步跨越了中產的圈層，有一定在本宅內的社交需求，是可以考慮置換的。天通苑你已經吃掉一波漲幅了，目前沒有槓桿，利潤沒辦法最大化。
我們買房是不斷從普漲板塊置換到領漲板塊的過程，地段 學位 圈層都需要同步升級，資產升值速度才更快。中鐵華僑城和園屬於置換盤，主要缺點就是 周邊無大型購物場所，走邊待建設用地較多。徹底完善還需要些時日。學校是德茂中學（重點學校）大興舊宮中學。
子彈700，北京投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。未來還可以關注強二線城市，比如杭州 武漢 成都 重慶都是值得投資的城市。
提問：房姐您好，自住，想換望京四居，保利中央公園和東湖灣哪個值得入？保利中央公園和東湖灣現在均價多少值得入？
回答：你好，保利中央公園和東湖灣的深度測評：
一.保利中央公園整個小區每戶都有贈送面積，134的3+1戶型關注度較高。小區為保利自持物業，管理中規中矩，雖然不是vip服務體驗，但還算盡責，白天晚上你老能看見小區裡的保安及正在忙活的工人，而且保利最溫馨的一點就是逢年過節，總會組織社區活動，增近和業主的關係，物業費3塊4毛2到5塊5，作為望京比較新的高端商品房社區，這個物業費和匹配的服務可以了，車位一期為產權車位，二期也有產權車位，也有一層是物業的可以出租，三期全是產權車位，車位價格40萬左右，一般都是跟著房子賣的，這邊周邊寫字樓也很多，小區外圍停放的共享單車很多，路兩旁停放的汽車也不少，小區內外車位都較為充足。
生活配套相比橄欖城和東湖灣相對弱一些，得往soho那邊走走，不過好處是這邊相對安靜一些，小區周邊有商業規劃，工地正在施工，配套會日趨完善，另外小區離地鐵15號線望京東遠一些，1000米左右，這也解釋了為什麼保利這邊共享單車多的原因，下了地鐵得走15-20分鐘才能走到，開車的話保利上京密路和機場高速會更方便一些，小區被兩個公園環繞，二期三期之間還有7萬平米的景觀大道，東側是望京最大的公園。
點評：
作為望京比較少見的次新商品房，可以說是在望京沒有競品，因為遠洋萬和總價更高，人群不同，國風尚樾不成規模，體量小，來廣營北新房是限競房，流通受限。
房子除了新，戶型產品更加實用，每戶都有贈送，如3+1,4+1戶型，屬於經濟大戶型。
小區人群結構年輕，本地人+望京國貿cbd高端居多，30-40歲的居住人群為主，所以你什麼時候來這小區轉轉，都較為安靜，大家都沒時間在小區溜達，我看的一套房子業主開玩笑說，平時去地庫可能都比在小區裡待的時間長。
保值流通好，一個月成交4-5套，和年初相比價格比較堅挺，價格略有升溫。
二.東湖灣
一期天潤開發，二期東湖天潤城建聯合開發，三期城建開發，都是長城物業，一期二期物業費2元-3.18元，三期4.38元，車位40-50萬，物業管理很好，每個單元都有專屬管家。
配套方面，軌道交通更便捷一些，14號線和15號線都算夠得著，距離14號線東湖渠700米，距離15號線望京1200米，小學和中學都是望京最好的陳經綸分校，購物的話華彩，望馨都挺方便，小區南側還有北小河公園，也就是大家常說的觀景視野。
點評：
東湖灣一期二期同院落，園林大，帶下沉花園，但密度大一些，2000多戶的體量，而且房子老一些，品質和三期有一些差距，主要是樓道，外立面的保持細節等。三期房齡新，儘管開發商做了圍合式建築，儘可能保證中心位置留給住戶，但有限的位置仍存在院落小的問題，老人孩子很多，導致雖然住戶不多，但小區活動區域總感覺人不少。
戶型產品來看，東湖灣的戶型大氣一些，每個戶型都顯得敞亮一些，都是落地窗設計，三期戶型做了升級，更好一些，缺點是東湖灣整體戶型格局一般，很多大兩居，大三居客廳半通透，一期二期部分樓棟向西傾斜，導致擋住其他東側樓棟光線，臨河觀景樓棟視野雖好，但部分房源臥室或客廳窗戶對著馬路，有購房人還是比較介意風水問題。
同價位的小區，東湖灣要貴一些，因為在橄欖城中央公園你能買到3居，可能在這只能買到2居，所以享受品質但在這需要犧牲面積。
東湖灣最近1-2個月為望京改善盤中流通最好的一個，綜合來看也是比較上檔次的小區，一個月能賣出5-6套的房源，和保利一樣，部分房源價格比年初要高一些了，議價空間不太好談。
更傾向入手東湖灣。
提問：請教房姐，不考慮未來加裝電梯的情況下，天通苑頂復購買的人群是怎麼樣的
回答：把房產當作純粹投資行為的人，始終是小眾。絕大多數的買家，看重的任然是房子最基本的屬性：地段 面積 品質 以及我的資金，貸款能力，可以買到以上選項的什麼組合？
對於在北京成家立業，有父母有小孩的人來說，房屋的面積和房間數（功能率）始終是第一位的。
只要交通仍然在市區接軌的範圍以內，居住品質不要低於平均值，就是絕大多數的工薪白領和生意人小老闆的選擇。
五環邊上的天通苑，緊靠地鐵，500萬買200平4居，還會加電梯，社區環境在逐步提高，30分鐘到望京，1小時到國貿，很難找到同類型性價比的標的了。
而在望京，具備這樣的功能和面積的標的，總價已經要1000萬以上（2001左右老破大，居住環境比天通苑-1，地段優質＋2），並且還在上漲。
總價每多100萬，就是一個新的市場，天通苑對於需求面積，拖家帶口的剛需家庭，友好度最高，購買力最廣泛，收益的穩定性較好。在底倉薄弱的時候，通常在有限的入手能力中，儘可能選擇可靠性，穩定性更佳的標的。450-600的天通苑，上手度友好。
提問：房姐好！這個問題，覺得只有你適合回答。關於選城市投資的問題。現在城市房價的分級，大概是北上深均價5-7w,廈亞廣杭寧3-4w,福州天津珠海青島蘇州2-3w,溫州寧波東莞佛山廊坊等一眾經濟強市和強二線的蓉漢渝在1.5-2w,這也是城市發展了很多年以及疊加了很多其他因素造成的房價分級。那麼，再經過若干年發展，我們有什麼理由不相信城市房價的分級依然保持不變，比如北上深均價15-18w,廈亞廣杭寧9-12w,福州天津珠海青島蘇州6-9w,溫州寧波東莞佛山廊坊等一眾經濟強市和強二線的蓉漢渝都在4.5-6w。既然這些城市的漲幅都差不多，我們就不需要跋山涉水去強二線去買房了。
回答：問題很好。問題的本質是你認為中國各個城市之間已經形成了「有效市場」，有效市場就意味著各個城市之間的房價比例是合理的，要漲也是普漲，所以選擇哪個城市無所謂。「有效市場」是經濟學術語，是指資產的現有市場價格已經充分反映所有有關、可用信息的市場。你想表達這個意思。我態度鮮明的告訴你，你的觀點錯誤。
首先，樓市遠沒有達到「有效市場」狀態。其次，萬事萬物都有競爭，競爭無處不在。城市間的競爭也非常劇烈。有競爭就會有變化，優勝劣汰亦適用於城市。連城市的排名都會變動，由城市競爭力衍生出來的房價自然也會變動。而且房價受制約的因素更多，不能維持固定的比例。2009年杭州的房價和北京上海幾乎持平100%，但是到了2018年杭州的房價僅有北京的50%左右；而2009年的深圳房價僅有北京的70%，但是到了2018年，深圳的房價已經達到北京的90%了。現在北京房價僅有深圳房價的80%。
杭州和深圳都是兩座非常大的城市，潛力也非常好，但10年之間漲幅相差70%，非常的誇張。以上我分別用邏輯和實例證明了你的觀點錯誤。
最後，你提的幾個城市中我看好北京、重慶、武漢、成都，不看好廈門。咱拭目以待。
提問：房姐請問：在房地產開發公司工程部幹了15年以上了，坐標北京。今年想跳槽換個房地產開發公司。做開發公司工程部經理、工程副總、工程總監均可。現在房地產開發公司越來越少，很迷茫。如跳槽，應該選北京還是深圳？或者其他城市？房地產開發黃金十年已過，感覺拿不準了方向。請房姐指點下，謝謝。
回答：你好，我首先想到的是你的遷徙力。如你描述那樣在地產公司工程部幹了15年以上，如果大學畢業就進去，那也是35-40歲以上了。很多二線城市男性這個年齡段孩子已經不小了，當然一線城市男性生育年齡更晚。如果你已經有了孩子，那心態上就應該穩定下來了，就不會提這樣的問題。所以反推出你還沒有孩子，甚至還沒有結婚。而你在城市的選擇中，在北京和深圳中選擇，說明你還沒有北京戶口，沒有在北京買房。所以你應該是一個在北京工作15年以上，但還沒有北京戶口，也沒有在北京買房的單身未婚男性。所以與其說是工作方向的問題，不如說是人生方向的問題。終極問題是你在北京還能待得下去嗎？還待多久？能夠落戶嗎？能夠買房嗎？要在北京成家嗎？
我直接告訴你答案吧，可能殘忍了一點。前15年都沒在北京落戶買房，後面15年也大概率不可能了。在35-40這個年齡，還有一定的遷徙力，選一個二線城市入戶買房結婚生子，平平淡淡的走完這一生，接受自己的是一個平凡的人。
提問：房姐好，最近看了下北京得房價的一些數據，1.鏈家在售房源上升。2.去年北京人口流入是負增長。3.今年的數據顯示除了西城區房價有漲幅之外，其他區域均沒有大行情。加上北京的政策還是趕人基本不會變，現在是否值得買入？還是再等一等？還是先去其他城市投資買房？比如重慶。
回答：經典價值投資理論不認可根據宏觀面信息進行中短期擇時。
北京長線看好，長線（踏空）風險就是短線風險。只要你的現金流沒有問題，買定離手，把家人小孩安置好，給他們一個穩定、溫暖、舒適的家，才是最重要的，不用多想後面的短期漲跌，那不重要，你也無法預測。做好你自己的事業，賺更多的錢，讓家庭財務情況越來越穩健，並爭取儘早有餘力拿富餘的現金流再去做更多其他投資，才是正道。
提問：房姐，現在很多大V一直推薦買重慶的老破大，因為老破大和次新的價差拉得足夠大。房價上漲前，老破大的價格是次新的7.5折， 現在老破大的價格是次新的5.5折 因為人們嫌棄老破大，所以現在價差拉到次新的5.5折。但是前幾年人們依然也是嫌棄老破大的，為什麼前幾年老破大的價格能維持在次新的7.5折呢？現在5.5折都不願意買老破大，為什麼前幾年在房價上漲之前人們願意7.5折買老破大呢？前幾年房價便宜，前幾年人們應該比現在更加嫌棄老破大，前幾年老破大和次新的價差應該比現在拉得更大才對啊。
回答：1. 這個問題很簡單，因為房圈是一個很low的圈子，並沒有什麼真正懂投資的科班出身硬核專業人士。（偏偏一個個還自命清高，看不起人家股市投資者，真不知道哪裡來的自信）
以至於，很多在正統投資界相當基本的概念模型框架，迄今都沒有房圈人士建立過哪怕一個。
2. 比如老破大和次新的價格走勢關係，我現在跟你講了你會覺得，wow，原來如此，就這麼簡單，我怎麼就沒想到。事實上，不是你沒想到，是整個房圈都沒人想到。事實上，老破大和次新的價格關係，並不是一次性拉大或縮小的關係，而是存在「小=>大=>小」的反覆。
3. 之所以存在這種反覆，是因為房價走勢線並非平滑曲線，而是類似樓梯的非線性曲線。
為什麼是類似樓梯的非線性曲線呢？因為每一種物業類型，價格都有「平臺期」和「崩盤期」。
4.平時，價格基本穩定，就在「平臺期」，和其他物業類型價差不怎麼發生大變化。但到了瀕臨淘汰時，價格會斷崖式下跌，也就是「崩盤期」。正式淘汰，價格跌完，就又進入平臺期。
5.老破大和次新，就是這樣。原先7.5折時，老破大並沒被完全淘汰。7.5折=>5.5折的過程，就是「崩盤期」老破塔樓整體被淘汰的過程——從此再也不是市場上買家選房的主流目標。
重新回到平臺期後，價差又會比較穩定。你也許會問——那麼，有一天，當次新也進入「崩盤期」呢？老破大和次新的價差會不會重新縮小？
6. 非常好的問題。會的，因為到時，大家都變成淘汰貨了。可是，要看具體是什麼城市。對於一線城市而言，這一天的到來，可能會非常久遠。需要一些黑科技，才能大幅弱化存量好地段對新型地段的「網絡效應」優勢，並誕生出更顛覆性的物業類型，通過在新型地段大量增加新型住宅供應的方式，將現在這些帶封閉式花園小區的次新板樓打入淘汰貨的範疇。
換句話說，帶封閉式花園小區的次新板樓，距離被淘汰，可能會非常久。這意味著，它們的價格體系會比較長久維持，保值性會比較好。
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