問題：水神想問下，不貸款，350萬預算買通州一居室小戶型 求問哪些小區比較好？
回答：北京買房買兩居起。不貸款的話，其實不買房更好。
問題：一梯兩戶是高層好還是中下層好？一梯兩戶，是高層好，還是五六層好？高層視野好，但是就一個電梯，一旦檢修或者電梯出了問題，爬樓很費勁。五六樓可能視野不夠好。
回答：帶電梯的板樓洋房，中層偏上更好。
關鍵看視野，高層寬闊視野+景觀的，好過中層看花園，好過其他一般情況。
電梯問題基本不用考慮，除非物業很差。
問題：水大您好！看中一套管莊建東苑兩居87平米，H戶型，02年一類經適房（已洗白）成商品房，榜中心小學、八十中分校，單價4.8，可以買嗎？
回答：4.8萬的建東苑南北戶型沒有明顯性價比。建東苑更靠近雙橋地鐵站
問題：300萬首付，想在四環裡買房，最好是有電梯的小區，本人工作在天橋，月供可以承擔1.2萬。請問買哪裡合適啊？
回答：300萬首付可以考慮青年路，或者九龍山至百子灣沿線，可以買到700+的標的。
月供不用考慮，1.2萬貸款對標200萬，什麼都買不了，300萬首付月供能力3萬起。
問題：水大！想問下濟南投資買房可以買哪裡的？
回答：濟南的房價目前有一定虛高，政府的郊區炒作較多。
相比較下，接近市區的次新地段單價不到2萬的性價比反而凸顯，和諧廣場，科技城等板塊可以淘淘。
濟南微觀不是很熟悉，需要本地深耕多踩盤。
問題：看了下天通苑的頂復確實價格不高，那麼投資這裡的主要邏輯是低價窪地嘛？有什麼需要特別注意的坑嗎？謝謝！
回答：因為天通苑頂復是為數不多可以滿評的標的。
只有足夠便宜才能滿足槓桿，只有足夠便宜才有暴擊。
一河之隔的潤澤8萬，西南六環外的郊縣房山4萬，五環邊的天通苑東區頂復2.5萬。
避開西區就行。
問題：各位老師們，純投資的話是怎麼選擇好呢？想抵押貸款出來的錢加上手頭的錢一共湊350左右全款買一套房子投資。在北京這個價位沒有太多選擇。謝謝啦！
回答：350的話還還不夠天通苑。
天通苑小區並不是窪地，只有天通苑大面積頂復是窪地。
頂復一般500萬起。
問題：特意關注了一下東大橋附近的房子，確實價格不算貴，還都是大戶型。可能是因為沒有封閉小區，樓棟裡面商業較多，沒有居家過日子的感覺。可以入手嗎？買完第一套房的感覺是，買的時候便宜，漲起來的時候也跟不上漲幅。另外和廣渠門、崇文門比較，入手哪裡更好？當然後者更貴，要買只能降低面積要求。跪謝！
回答：東大橋附近魚龍混雜，譬如東大橋路口東北，西北，西南，東南其實差異巨大，每個小區之間也差異巨大。
必須拎出你要的小區單獨分析。
相比廣渠門，東大橋的筍盤機會更多，崇文門太貴了。
目前主要看石佛營、十裡堡、四惠三塊的房子，但是對各個小區的房價不知道怎麼評估。
這幾個板塊正好連結在一起，有一定相似性又有所區別，你可以通過先對比相同物業的不同來衡量價格的差異，其次再從不同物業來衡量。
核心都是這一套為什麼比上一套便宜/貴這麼多？
首先做到看房200套吧。
提問：老師好。為了增加面積，加大持有米數，我只能購買相對便宜的小區。觀察了幾個區，門頭溝二手依然集中在4萬左右。朝陽的常營地區經濟適用房比較集中，單價不高，還能拼一下。請教老師，常營的投資價值如何？謝謝。
回答：6號線各地鐵站：
金臺路老破小多
十裡堡有少量價格窪地
青年路很貴
黃渠褡褳坡樓盤少，缺配套
常營漲過頭了，偏貴
提問：北京樓市，今年幾月最適合入手入市？哪個區最有投資價值？ 朝陽，海澱，東西城， 石景山，豐臺，及其幾個郊區?
海澱全部高估，通州迴避，東西城市場扭曲；
朝陽參差不齊，一號線六號線沿線部分被低估，東三環東被低估；
石景山沒什麼發展；
豐臺關注單價5萬以下樓盤，部分地區有窪地，大興關注單價4萬以下。
昌平的天通苑是很好的標的。
問題：請問順義的中央別墅區有投資價值嗎？，另外是300平的聯排還是600平的獨棟更有投資價值呢？和開發商的品牌有關係嗎？感謝～
回答：孫河一帶還是比較偏遠，郊區的別墅流動性和回報率都不確定，同樣價格可以買東四環周圍的次新房，或者你喜歡別墅可以去找市區7，8萬的別墅，也要好很多。
問題：老師，麻煩問下，北京石景山古城地鐵附近有套老破小，245萬，兩居室，44平米，1978年的房子，想出手買，行麼？因為手裡錢不夠，而且是二套，很想拿下，行麼？
回答：如果足夠便宜的話，房齡都可以忽略。
可惜古城在我眼裡只值4萬，而且跑輸大盤。
提問：房子在我老婆名下，北四環，我們倆都沒貸過款，若把它賣了，加上貸款槓桿買更大的房，風險有多大？總覺得好怕，畢竟是北京自住的唯一房，但房貸沒用過真太可惜。。。
置換損失10%，淡季更難賣出，不建議。
按揭反正都按二套算，只有全款買入再抵押。
不知道您二位目前房產價值大概多少，抵押的話從5成到7.5成的產品都有。
500萬上天通苑頂復，400萬可以考慮東三環三居低單價老破小。
第二套買入後再抵押，還會剩6成左右的錢，算好接下來的支出項目和收入項目，留一年月供和生活費。
還有寬裕的錢可以再入重慶。
問題：400萬左右，甜水園和潘家園選哪個？求各位大神回復，謝謝！
回答：都可以，甜水園位置更好一點。
看價格，甜水園6.5左右可按揭老破小板樓合適，潘家園5.8左右合適，不過基本找不到。
面積浪費的適當減分。