我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
搜索關注「北京房姐」微信公眾號，加入知識星球提問，以下為部分精選問答提問：房姐你好，我是首套首貸剛需上車，考慮總價350～400的房子，最近看房發現三元橋附近霞光裡兩個小區，35號院和30號院，準備重點考慮，分析起來有以下優勢：1.有新源裡在朝陽還不錯的學區：新源裡四小和清華附中朝陽分校2.交通方便，地段繁華，附近靠近大量寫字樓區域，也靠近亮馬橋的使館區3.目前單價在6萬出頭，比三環裡的新源裡順序源裡便宜4.老房子是鋼混結構，能做20年公積金貸款，節省商貸的利息支出5.有60平左右南北通透小3居戶型，租金8000左右，租金回報高能否幫助分析下這兩個小區的劣勢，以及未來是否有拆遷的可能性？目前的形勢下單價多少比較合適？
回答：你好，三元橋到團結湖一帶有不少老公房，基本得150萬以上可以撬動。你分析的基本沒問題但是老公房儘量挑90年以後的，霞光裡位置還不錯，不過現在可以淘到單價6萬以內的，選籌再重新淘一淘。5.8左右入手
提問：有一套豐臺馬家樓1號院青秀城的兩居（兩衛），南北通透，採光好，頂層，裝修好，大概單價多少錢出比較合適？
回答：青秀城的優點是房子比較新。缺點也比較明顯，南邊挨著四環，東面京開高速，小區縮在分割出來的角落裡，地形較差。相對來說，6.5-7萬是比較合理的價格。
提問：房姐，漁村按揭已經還了一年半了，還可以申請裝修貸嗎？有必要申請著儲備嚒？你們有這種付費對接服務嚒？
回答：按揭下來後就可以申請 大額卡\/分期\/裝修貸，具體根據額度利率來分配。可以儲備。辦理可以加下諮詢助手（最近諮詢多）
提問：房姐您好！京戶，夫妻二人45歲，家庭成員4人。目前有東鐵營橋92平兩居。想換賣了加上貸款，換一套大三居或者四居自主為主。目標鎖定在西紅門九龍山莊或者九龍花園選一套老破大（600個左右），或者西紅門薈聚附近臨近地鐵的，您怎麼建議？
回答：西紅門商業發展還不錯，在大興自住+保值是不錯的選擇九龍山莊和九龍花園算是大興很早的商品房，周邊配套很成熟，不過大興從保值角度次新最好同時也要接受溢價，或者折中看2000年後的盤
提問：如果買天通苑北區一層加半地一層好還是頂層複式好，頂層2.5.一層2.8萬貴嗎
回答：優先頂復，天通苑有電梯加裝的暴擊，對頂樓升值最名下。天通苑板塊分析：天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復，我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露臺，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜；東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露臺最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露臺，或者250-290平的五居六居眼鏡房。整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。天通苑的價格陷阱：天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況：1.面積特大，例如300-400平；2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）；3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價；4.特殊戶型，斜角，缺贈送。例：天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。當前東二三區方正戶型＋贈送露臺頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。
提問：美麗的房姐好！加入會員不久，看了精華，收穫頗豐。有牡丹園東裡老公房小兩居，老人在住，老人80了。另外16年初買了琨御府商住在租，月租9000。目前沒有住房需求，想資產增值想調換一下這兩處房子，換成三居室，想聽聽房姐建議，萬謝！
回答：商住肯定不值得長持趁早出手，牡丹園是對接中關村的居住板塊，基本只有純居住屬性，配套，商業都很差 也不值得長持建議向望京或者雙井、朝陽公園選籌
提問：你好泛海容郡的房子還可以買嗎？北京還有哪些地方值得投資的
回答：泛海容郡屬於ceo盤，投資不會看的還要看你的想看的價格，當下的背景可投資區域集中在朝青，望京，天通苑等地可以看看精華帖，以前有說過
提問：房姐好：本人北京兩套，均在天通苑（天通苑北二區一套無電梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。請問天津南站有升值空間嗎？我計劃把天津南站的賣了，再加上手裡的子彈大約350個，在天通苑再買一套，這個計劃可以嗎？如果在天通苑買，北二區北廳電梯兩居109平總價427萬，北二通透電梯三居147平總價580萬，東二200平頂層無電梯複式550萬考慮投資哪個可買？望都新地有無電梯頂層137三居總價450萬，和同戶型無電梯四層總價500萬。以上總價含中介費，稅金等所有費用。我該怎麼辦？謝謝
回答：天津南賣掉，入tty思路沒問題在 東二200和北二通透電梯三居147之間選，兩個性價比差不錯先談下價格，誰的降幅大選誰，另外東二200流動性會略差點，理論上價格也更好談
提問：房姐姐好！本人是二套貸款，自己婚前在通州買的自住型商品房，2022年滿5年才能交易，現住在馬駒橋(媳婦家給我們的一套小產權房)，我在復興門上班，媳婦近在馬駒橋上班。春節前能攢到150，考慮到孩子2024年上小學，想在城裡買套小房子。當然也有投資目的，買了不住直接出租。考慮二者上班折中，近地鐵。備選方莊的新坐標，gogo 新世代的30平左右開間，還有石榴園南裡的一居室。請問姐姐該如何選？或者有什麼好的建議？
回答：方莊已經有過一波漲幅，現在來說價格都偏高，沒有太值得入手的。首選甘露園，金臺路，石佛營，十裡堡次選 潘家園，宋家莊
提問：房姐，北五環亞奧金茂悅可以買嗎？3居1000左右了，帶景山小學學區。這個若是性價比不高一千左右的三居望京那邊您給推薦一下。另外首套貸款是儘量多貸嗎？感謝。
回答：亞奧金茂悅 單價直逼8，性價比不高望京板塊選籌 季景沁園、寶星國際、大西洋新城原則上儘可能多貸，當然也要在自己的承受能力內
提問：房姐好，關注許久、學到很多，謝謝！今日下載圈子新鮮提問：今年五月北京社保滿60個月，sfsd，含帳戶公積金30總子彈250，如往上需要親友借貸。工作地點在中關村蘇州街附近，年收入150。小兩口居住，無學區房需求，想置業投住結合。看了房姐的建議後重點關注朝陽，開始看奧森感覺確有溢價，因夫人喜歡閣樓因而看了澳景花庭和南湖中園的頂層房，要價均在600+，壓力略大，後者還有議價空間。除此外也在關注tty頂復和國美第一城，想問下澳景、南湖、tty、國美房姐如何建議排序，是否還有其他建議的小區可推薦？謝謝房姐！
回答：性價比上 tty頂復>國美第一城>南湖中園>澳景花庭贈送閣樓也可以簡單量化後比較，一般閣樓折價3成算入面積，再重新計算單價用來橫向比較
提問：房姐好，能對通惠家園，易構空間和後現代城的二手房點評一下嗎，自住，什麼價位到手合適呢，
回答：通惠家園交通變態，腹地狹窄是主要因素。易構空間是住家和出租參半，居住體驗和小區品相很一般後現代城內部差異很很大，要看具體房子，住宅型5萬左右可以考慮
很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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