365淘房 合肥站 縱觀近十年，合肥房地產市場風雲變幻，買房政策陷入「緊」與「松」的無限循環，房價漲得過快時，相關抑制性政策出臺，打擊投資炒房客，房子賣不動時，購房限制性條件馬上得以鬆綁，刺激購房者出手。不過，無論政策松或緊，合肥房價一直上升。【買房諮詢電話：400-8908-365轉505】
1、蜀山十年房價翻三倍
根據金剛石數據顯示，從2010年到2020年，這十年間，合肥市蜀山區住宅房價一路飆漲，從6227.26元/㎡漲至18334.53元/㎡，十年漲幅高達194%，翻了近三倍。
蜀山區人口佔合肥市總人口的近1/3，其發達和富裕程度在合肥都是首屈一指。
2016年合肥的樓市陷入一種怪現象，房價上升速度直追北上廣。蜀山這一年的房價直接破萬，足足上漲了1000元/㎡。
從2017年—2020年，蜀山區房價直線飆升，區域各大售樓開盤現場更是火熱。
2015年蜀山區住宅新增供應5307套，在九區中僅高於政務區，2015年蜀山區全年成交住宅8294套，區域庫存也持續下滑至2000套以下。
在新增供應明顯不足、市場亟需補貨的形勢下，新地塊將成為未來市場供應的主力。
從近幾年的供應情況來看，蜀山區新房供應市場逐漸邊緣化，比如新房供應主力軍董鋪湖板塊以及價格窪地小廟鎮。
2、區域住宅新增供應不足
作為合肥最老的四大主城區之一，蜀山區是地鐵線路覆蓋最多，也是發展最成熟的區域。
土地價值高不高，從土拍上也可以看到。
2015年蜀山區共成功出讓3宗用地，均位於市中心成熟商圈，擁有地段、配套、學區等絕對優勢，創造了多項「地王」紀錄，區域平均地價被拉升至全市第二，可以預見未來該區域房價將快速提升。但從已出讓的地塊面積看，除金隅南七裡外，動力東村及國購西園地塊均為小面積地塊，統計，三宗用地總體量合計約75萬㎡，其中商辦物業佔比較高。
其中北京金隅以單價1240萬元/畝、總價45.51億元競得叉車廠地塊，溢價率達148%；同樣位於蜀山區的動力廠地塊則被合肥求實置業有限公司以單價2505萬/畝、總價9.34億競得，樓面價9393.84元/平方米，溢價率127.73%。
2016年1月27日，W1504號地塊在經歷一次延期拍賣後終於登場，萬科、碧桂園、加僑、大富等14家房企到場參與競拍，經過數十輪加價、搶拍，最終七彩集團以單價1540萬/畝，總價13.73億元，成功競得該地塊（奧園城市天地）。整體樓面價8250元/㎡，溢價率達266.67%。1540萬/畝的單價也遠遠超過此前業內1000-1200萬/畝的預測地價。
2017年2月，董鋪湖南岸的蜀山區W1611號地塊上市拍賣，23家房企上演「搶地大戰」，最終不得不通過搖號決出買家，這從側面也反映了大量房企對董鋪湖板塊土地價值的認可。
此外，從董鋪湖板塊的華潤拿地時的552萬/畝到國貿拿地的2220萬/畝，2年時間不到，董鋪湖板塊的地價漲了4倍多。由此看對於董鋪湖板塊，房企不僅敢拿地，更敢高價拿地，足以可見房企對該板塊未來發展的信心。
蜀山區作為合肥四大老城區之一，對於老合肥人來說，一直是認可度高且最鍾情的居住區屬。雖然蜀山區的配套已經是相當成熟，不管是交通、環境、教育都遙遙領先，但是也存在土地資源發展趨於飽和的情況。
蜀山區土地供應不足導致區域內房源存量在不斷減少。在2017年之後，蜀山的土地供應量逐漸增大，董鋪湖板塊低密土地不斷上新，城市向西發展，小廟鎮樓市迎來新契機。
二、蜀山學區房成交驚人！交易單價可達3.8萬/㎡以上
蜀山區除了佔據湖山自然資源，還有優質學區房加持。
作為老牌城區，好學校自然不在少數，當然好的學區房依然處在價格高位！比如：安居苑小學(本部)+50中西校、西園新村小學+50中東校（雙本部）、安居苑小學(天鵝花園校區)+50中西校。
區域內優質學區房成交量一直還不錯，不少房主也十分惜售。蜀山學區房中，最大的黑馬是通和易居同輝，在統計的數據中可以看出，2020年通和易居同輝穩居漲幅第一位。
在2018年，安居苑小戶型賣到3萬/㎡、萬科金域華府賣2.2萬/㎡時，通和易居同輝甚至1.9萬/㎡就可以買。
自2019年以來，該小區房價上漲速度非常快，目前均價已經突破到2.58萬/㎡，均價超過了安居苑小區。其中最大賣點還是學區——安居苑小學本部+50中西校。
三、城市西進正被「點燃」,小廟樓市價格窪地綻放
蜀山區的性質同廬陽區一樣，可供選擇的也少，要麼是小戶型，要麼是比較偏遠的區域。
小戶型總價低、首付也低，可以作為置業考慮，後期出手也較為方便。
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「稀缺」黃潛望板塊總價80萬起
說到黃潛望板塊，腦海裡浮現的是寸土寸金的區域，目前只有偉星國賓臺、奧園城央壹品在售，樓盤也是偏向改善人群。
其中，偉星國賓臺項目清盤中，還有少量裝修低密度多層，主力戶型148㎡，銷售均價24000元/㎡。
位於黃山路與金寨路交口向西100米的奧園城央壹品，在售45-84㎡精裝小戶型，備案均價18999.92元/㎡，總價80萬元起，70年產權，可落戶。小學學區為69中小學部，中學學區為五十中東區，整體配套資源優良。
距離板塊較近的天鵝湖板塊和董鋪湖板塊在售的都以低密度多層和別墅為主，房源稀缺。
作為蜀山區「5422」（五大商業圈、四條特色街、兩條繁榮的金光大道、兩個商業經濟新的增長極）規劃的五大黃金商圈核心位置，一直深受市民的關注。
該區域新房房源不僅少，而且有的樓盤門檻非常高。但是因其區域配套優勢，想入住蜀山區的購房者們熱情絲毫不減。
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蜀山西均價1.25萬/㎡
蜀山西京冠悅榮府均價12416元/㎡起，是目前區域在售樓盤中價格最低的項目，絕對是預算較低剛需的不錯之選，是當下買入市區盤最佳時機。
土地出讓代表著政策的發展方向，有土地，區域就有無限可能。從合肥市近一年多的推地節奏看，邊緣板塊土地優先出讓，市區的地省著賣，主城外圍成為土地市場的主流。
8月20日土拍，上坤、龍湖入駐小廟成最大亮點！共13家房企參拍蜀山02地塊，11家房企參拍蜀山03地塊，兩宗地樓面價都超過7000元/㎡。
這次上坤、龍湖拿地入駐開荒，兩家大牌房企聯合造勢，相信到明年上半年小廟板塊將逐漸熱鬧起來，預計上市價格在1.4萬/㎡左右。
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董鋪湖板塊新房主力軍
董鋪湖板塊出讓土地均為低密度住宅用地，從在售樓盤可以了解到，這一區域的定位已經非常明確——低密度別墅區。
該板塊也聚集了一大波改善樓盤，房價較高，多數達到了2萬/㎡。
麗豐璞羽山、中海世家、徽創君泊、龍湖麗豐西宸原著、龍湖天境五盤均位於董鋪湖西岸，區域內生態環境比較好，目前周邊配套並不齊全，項目打造的是剛改、改善項目，如果選擇買未來發展前景，可以考慮。
另外在售的御璟江山的價格突破2萬/㎡，定位改善型住宅。
總的來說，對於想要入住蜀山區董鋪湖板塊的買房人來說，現在是個不錯的機會，目前董鋪湖板塊的樓盤選擇性還是較多的。產品業態涵蓋了高層、躍層、低密度多層、別墅等，這大多都是品牌盤，產品、品質都不錯。
目前合肥西站的規劃圖已經出爐，未來建成使用，也將大大方便這裡的居民出行，也是板塊乃至蜀山區的一個重大利好。
學區配套與商業配套方面稍顯不足，要向南邊的工業園區走。
隨著品牌房企的進駐，區域配套會逐漸完善，板塊居住品質提高，未來低密度多層、別墅將成為該板塊的主流產品，該板塊將是真正的低密度、山水之地，價值非常稀缺。
結語
蜀山區作為合肥老城區，配套成熟，自然環境和人文環境都非常優越，一直以來也是很多人夢想安家的區域，隨著低密度用地的出讓，未來區域住宅品質和檔次都有望再得提升，板塊價值倍增。
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