我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
有買房問題請私信向房姐提問
提問：房姐你好!說到通脹，我們首先想到的是房產，在過去幾十年，房子就是最優質的資產之一，尤其是大城市的房子很好地抵抗了通脹。而現在呢，政策對房產市場的調控，導致房子的投資價值和回報率正在慢慢縮水
現在看來你覺得現在房產投資回報率要達到多少才算合理？
回答：很多人對於買房這件事比較看重，尤其是對於買房投資的人來說，為什麼投資，目的為的就是賺錢，所以在挑房子投資的時候總會有很多地方需要考慮。其實投資和買房居住，目的性是不一樣的，
投資房子首先的預測要漲價，預測未來會有人接手你手裡的商品，所以才稱得上投資。
投資哪裡，指的是投資哪個城市、哪個片區，你必須熟悉這個城市之前的發展，以及未來的發展趨勢，才好去選定這個城市去做投資。
投資是非常重要的事情，某種意義比努力工作掙錢還要重要，因為投資的收益可能比辛苦工作來的更快，這取決於選擇，就像買房的收益也不是今天買，明天暴漲，股市也不是，心態和格局太重要。
具體怎樣簡單的判斷你購買的房產是否有投資價值？
如果你買入的房產如果3年不能漲30%，那麼投資意義就不大。
漲30%，去掉你的各種資金成本、稅費，還有的賺，要不然或許你的首付款還不如買理財。
當然，自住就不能這麼算了，自住買的房產首先是居住舒服，能夠保值，就是很好的。
投資需謹慎，房產更如此！
買房投資應該低頻操作，更注重中長期性，選籌是關鍵，博取城市的長期發展以實現價值收益。
房住不炒的一個原則就是把房子打理好並出租，實現現金流以抵抗月供，隨著時間的推移，租金有極大可能覆蓋月供利息，長持養房，把租金實現正收益，房子自然就變成招財貔貅。
所以，大體預估一下你投資的房產能否3年內漲30%，就可以判斷能否投資。
核心地段的資產堅持長持，可以實現房價上升和租金雙收。
核心理念：地段+長持+租金！
提問：房姐好！我今年才拿到通州戶口剛畢業兩年的單身女孩，現在林萃橋附近上班，想買一居室自己居住，有子彈200，想在望京和大屯，目前看了季景沁園面積70.15價格520和保利金泉面積70.18，價格578平都是朝北，不知道怎麼選擇，幫忙給個建議，謝謝！
回答：保利金泉是溢價盤，整個亞運村是以溢價為主，可以圈內搜索「亞運村」。 大屯路小營一帶偶爾有個別樓盤出來個別低價房源，整個北京都面臨同一個情況，很少有小區值得推薦，要具體到「某一套」房源才能分析判斷。 望京相對好一點，寶星，慧谷是首選
提問：房姐，您好！我的情況和您說一下，京籍，國貿和三裡屯各有一套老破小兩居在出租狀態，月租共16000(分別臨街1層和頂層)西四環有個老破小1居一年半左右可轉為產權，月4000多。固安有套兩居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文門，生活已習慣不能挪。目前有250萬貸款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本沒什麼工作收入。父母還有一張房票，不能貸款。這種情況您看如何做個房產規劃改善一下，或通過投資騰挪有一些收益(由於現金流比較弱，再貸款恐難承受)謝謝您！
回答：西四環老破小价值不大，長期看跑輸大盤，建議出掉 固安純粹炒作起來，無價值支撐上漲動能不足，投入產出比很低，建議出掉 可選擇在東面入一套2居長期持有，需要看金額選擇具體板塊
提問：房姐你好！我的首付在700-750之間，不考慮學區，只關注自住+保值，最好有電梯，在宣武門菜市口附近，打算長期持有，是選椿樹園還是暢柳園？還有哪些更好的小區？
回答：椿樹園和暢柳園都帶學區，居住條件都很一般甚至有些差。 首付750，預留50萬月供，700做好選籌、評估、貸款，可買到1500+的標的。 直接上望京\/雙井
提問：如果買天通苑北區一層加半地一層好還是頂層複式好，頂層2.5.一層2.8萬貴嗎
回答：優先頂復，天通苑有電梯加裝的暴擊，對頂樓升值最名下。 天通苑板塊分析： 天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復， 我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。 東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。
東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。 東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露臺，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜； 東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露臺最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露臺，或者250-290平的五居六居眼鏡房。 整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。 比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。
天通苑的價格陷阱： 天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況： 1.面積特大，例如300-400平； 2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）； 3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價； 4.特殊戶型，斜角，缺贈送。 例： 天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。 天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。 當前東二三區方正戶型＋贈送露臺頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。 西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。 天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。
提問：芳姐好，新人首問，最近在認真攻讀。發現重點在推薦朝陽二首，是目前是比較大的窪地或者升值空間比較大嗎？看了下雙井附近富力城確實有明顯降幅，可夠不上 基本情況:首套首貸，首付200w。5年內沒有學區需求，都在北邊上班，買房後考慮出租，保值升值先上車需求。 問:新房是否就不用考慮了？ 二首推薦有合適的嗎？比如安寧莊附近？也在關注東城區內國瑞城，新景家園一居。求推薦升值潛力大，好出手小區。謝謝。
回答：安寧莊和清河很接近，這個區域的特點同樣是價格比較高。 安寧莊一帶到林萃橋基本是老小區，單價也要6萬起，而清河周邊以及南面橡樹灣等區域的次新盤，則很多8-11萬單價，主要依靠碼農購買力溢價支撐，投資不考慮。 國瑞城是跟回遷房沒有物理隔離，拉低了商品房的品質。新景家園略好一點。 另外更推薦看常營次新盤。
提問：房姐，有沒有什麼比較好的可以看北京成交數據統計分析的渠道，能劃分商圈小區的那種？
回答：有收費的，例如克而瑞，中指數據等，可以查看歷史的項目信息，土拍數據。 成交數據，屬於「測不準」數據，因為成交是分布在大量不同中介之間的，並沒有統一登記口徑。 但是，大概的成交量可以推測，比如北京鏈家成交一天400套，整個市場大約是800套。 網籤數據是有統計的，但網籤存在不同時間周期，只能大概估算。 具體到商圈小區，同樣只有估算，房產交易是一個身體力行的一線行業，每一套交易都不下於一個小型項目，涉及到的參數太多，和超市購物這類行為完全不同。 不要迷信數據，要分析數據背後的邏輯
提問：親愛的房姐，想在二線城市，想在瀋陽投資二手房產一套，網上看了您推薦的道義和渾南。道義主要有很多大學，房子多建於2010前後，很多知名房企的樓盤，但離地鐵遠，價格也在8000元～9000了，而且二手房在售的非常多，成交的少。另外渾南太大了，完全看不懂。請房姐指點一下，道義和渾南具體投哪，另外道義大學城的價格也不低了，還值得投嗎？
回答：渾南地區圍著長青南街地鐵口的是幾個性價比不錯的二手大盤，比如塞納家園、江南水鄉、正大桃花源、萬科新裡程、天泰瀚宇苑、在水一方。
提問：一梯兩戶是高層好還是中下層好？一梯兩戶，是高層好，還是五六層好？高層視野好，但是就一個電梯，一旦檢修或者電梯出了問題，爬樓很費勁。五六樓可能視野不夠好。
回答：帶電梯的板樓洋房，中層偏上更好。 關鍵看視野，高層寬闊視野+景觀的，好過中層看花園，好過其他一般情況。 電梯問題基本不用考慮，除非物業很差。
提問：房姐好！投資目的，瀋北亞泰四期新房（2萬定金，社保積累半年後付首付）和五年內二手次新比較，如何選擇？瀋北亞泰與與雅居樂哪個好？
回答：亞泰前面幾期性價比很高，但是新開盤這一期太貴了，不如雅居樂。新盤單價控制在8500以內更優。次新同樣也是看入手價，不過瀋北二手房筍盤難淘，價格低的基本都是頂天立地，折價嚴重。
提問：房姐好！我手頭子彈600，目前一個人住，單位在北四環，考慮投資保值兼自住，榮尊堡一室100平630萬，國美第一城2室是100平610萬，都是精裝房，小區環境差太多了，孩子四五年後回北京房子給他留著，或者賣或者自住，現在應該選哪個？榮尊堡也有兩室的，900多，想想辦法也可以拿。環境我喜歡，但流動性和升值空間與國美第一城比較如何？感謝指點！
回答：榮尊堡在亞運村，受奧運會及學區板塊影響普遍比較貴。亞運村定位就是睡城，沒有產業，榮尊堡這些年漲幅一直跑輸大盤。前兩年還出現過樓頂屋簷漏洞的問題。想兼顧品質自住看看 華紡易城、潤豐水尚
提問：房姐好！新人入群，諮詢個問題。目前惠新西街一套自住，同時廊坊市中心、大廠潮白各有一套出租中。現在父母在瀋陽，打算來北京定居。打算賣掉廊坊的（200左右），作為首付，再買一套惠新西街15公裡以內的給父母住，兼投資，總價最好350左右，400以內。面積不用大，但是周邊別太亂，怕父母臨時過來失落。問題是：1、廊坊市中心的房子現在適合不適合賣？2、父母瀋陽的房子要不要賣？3、北京關注哪裡，最好具體到板塊和小區！謝謝！4、如果不考慮距離，這個總價哪個區域最值得關注呢？（長陽？天通苑？南邵？還是順義。。。。）謝謝啦！
回答：廊坊可以出手 瀋陽賣不賣看具體樓盤，老房子可以出手 總價400內關注朝陽東三—東四之間的上車盤，圈子裡反覆提到的 十裡堡 團結湖 雙井 潘家園等
提問：我的老闆在溫州這邊有銀行關係，大面積的房子，一般都能貸平或者超貸。超貸50萬的，他說看不上。我想問一下如果都是零首付或者超貸，價格也合理的話，溫州的房子可以持續投資嗎？一年買個幾十套？
回答：浙江的小城市，房價都不便宜，本地有一部分購買力人群。 但是人口分散，相對地域性也比較固定，不會有太多新增外來人口。 之前我說的，選籌是買房的基礎。 選籌錯誤，貸款越多虧損越多。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
有買房問題請私信向房姐提問！