邁進「十四五」，房地產發展邏輯將發生顛覆性變化，歷史性拐點到來。
「十三五」期間，房地產市場最重要的改革——「房住不炒」貫徹至今，目的是遏制高房價、炒房潮，但房地產行業未來怎麼走似乎不太明確。
十九屆五中全會開完後，在全國經濟「高質量發展」基調下，能看出一些端倪。
公報裡，跟房地產沾邊的表述中，「新型城鎮化」是高頻詞。
其中，強調了推動「以人為核心的新型城鎮化」，這意味著國家會在堅持區域協調統籌的基礎上，儘量好地提供各類公共服務，滿足城鎮化後居民的需求。
這就是房地產未來五年甚至十五年的機會，城市精細化管理需求快速增加，政府「放管服」讓專業的人做專業的事，城市更多的公共服務職能將由社會力量供給。
這樣的背景下，物業服務將從行業裡的配角變成未來的主角。
這個拐點和2002年的「土地招拍掛」具有同等意義。現在中央一方面加強監管，另一方面又放開城市舊改、城市服務等市場，目的是引導開發商不再只是拿地蓋樓，狂飆突進，而是要在存量市場上做精做細。
物企承擔城市服務已經成為一個顯性話題。可以預見，未來那些能承擔城市服務且能承擔好的物企，將大有可為。
風起了，房企紛紛發力物業上市，資本也聞風而動。
克爾瑞物管數據顯示，截至今年10月，全國上市物企已達到34家，其中2020年上市數量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家，融創服務、金科服務已通過上市聆訊，將於近期上市。
無疑，2020年將成為物企上市「大年」，上市數量將創歷年最高。
不論是乘風而上，還是迫於融資壓力無奈上市，房企將經營重點從投資開發集中轉向物業運營管理，都是看中了「物業服務」這塊大蛋糕。
紅杉資本此前預測，物企將有機會逐步取代開發商在這個市場的主導地位，且如果把新城改造、新城建設、特色小鎮等囊括進來，這個市場會比預估的2萬億更大。
這話不是沒有道理的。據中國物業管理協會數據統計，截止2018年物業管理行業整體在管面積已達到279.3億平方米，經營收入達到7043.6億元。
其中，2013年—2018年物管行業管理面積年複合增長率為12.5%，行業收入年複合增長率為14.7%。
假設未來5年物管行業年複合增長率不變，那麼到2025年中國物管行業管理面積將達到637億平方米，經營規模超過1.8萬億元。
由於物企不斷延展市政環衛、城市服務等新市場，行業未來潛在的市場規模更大。
市場有足夠發展空間，但競爭也很激烈。
據中國物業管理協會的數據顯示，截止到2018年底，中國物業服務企業約有12.7萬家。另據克爾瑞數據顯示，2019年底，物管行業TOP10的集中度低於15%，TOP100企業的集中度剛接近30%，行業集中度偏低，整體行業和單個企業仍具有較大增量空間。
另一方面，自2014年彩生活率先上市以來，資本對物業股也並非「來者不拒」，都一一買單。
今年10月成功上市的4家物企，有3家股價破發，其中10月22日成功上市的第一服務上市首日跌約27%，刷新紀錄。
種種跡象來看，未來物企的角逐將進入白熱化，能夠獲得資本關注的核心物管股數量有限，企業的實際運營能力將影響資本市場的表現。
TOP5房企中物業尚未有上市動作的，僅剩萬科一家。
「萬科物業什麼時候上市？」已經成為外界的每日一問，但萬科物業就是按兵不動，吊足了大家的胃口。
如果說之前萬科物業的戰略，讓人看得是雲裡霧裡，那麼現在，它已經完全把這盤大棋擺到了大家面前。
幾天前，萬科物業正式更名為「萬物雲」，萬科物業執行長朱保全特別強調，這個雲，不是雲科技，而是雲服務。
這次萬科物業的轉身，意義十分不同，它代表著行業未來的發展方向，即從提供單純的物業服務，進化成為城市空間提供服務。
以橫琴「物業城市」發展模式為例。
2018年5月，萬科物業以參與「國企混改」形式，與珠海大橫琴投資有限公司合作，成為後者股東。
隨後，橫琴將整個新區的物業統籌管理「打包」，交由萬科物業，後者成為橫琴新區城市空間與資源的全流程管理、服務與運營方，服務橫琴新區106.46平方公裡，內容甚至涉及到道路橋梁養護、河流海域治理等。
實際上，近幾年物企服務邊界一直在向外拓展。
從最初的社區，到寫字樓、學校、醫院，再到公眾場館、交通樞紐、產業園區……自萬科率先開闢「城市服務」新業態以來，龍湖、碧桂園和保利也相繼入局。
趨勢再明顯不過，但「城市服務」不像傳統「物業服務」，進入門檻較低，「城市服務」有著較高的進入壁壘：
物企服務的對象是政府，相應的服務會面臨政府和公眾的監督，政府在選擇合作對象時，可能會更偏向於央企、國企和大型品牌企業；
不同城市的城市管理現狀參差不齊，這也會加大物企城市服務的難度，能否盈利的不確定性增高；
城市服務還涉及地下綜合管廊、河流水質等新的設施服務場景，對物企的專業服務能力、技術能力要求較高。
不過，這並不意味著中小物企毫無機會，伴隨城市治理公共服務市場的不斷開放，提供專業化服務的物企也會有良好的市場。
回看萬科，不得不承認，地產老大哥有其高明之處，有些事情稍加復盤過後「細思極恐」。
綜合萬科物業的體量和品牌優勢，過去這幾年，萬科物業要上市，可能是分分鐘的事情。但其泰然自若的背後，錨定的就是「城市服務」這個巨大的市場機遇。
近來，萬科物業的動作明顯加快了，動作還不小，涉及組織框架、業務版圖、品牌矩陣等等：
10月17日，萬科物業與戴德梁行的合資公司啟用「萬物梁行」品牌標識，獨立於萬科物業；
10月24日，萬科物業推出城市服務品牌——「萬物雲城」；
10月31日，萬科物業發展股份有限公司更名為「萬物雲空間科技服務股份有限公司」（簡稱萬物雲）。
更重要的是，萬科物業給資本留了巨大的想像空間。朱保全表示，萬科物業計劃落地100個城市服務項目。
三年十倍的指數級增長，萬科物業宣告了它在城市服務領域的野心。
實際上，「城市服務」承載了萬科物業實現千億營收的願景。
如果將萬科物業作為行業縮影，大致能想像到，城市級物業未來的市場潛力。
兩年間，萬科物業度過了從0到1、從1到10的階段，萬科物業最早從橫琴開始的城市物業模式得到認可和歡迎，逐漸落地至雄安新區、廣州白雲、成都高新區、青島動車小鎮、廈門鼓浪嶼等10城12個項目。
未來，這10城的模式又會繼續複製到100甚至更多的城市和項目。
以萬科物業與橫琴項目的合作為樣板，能粗略估算萬科物業未來的收入。
公開資料顯示，萬科物業與橫琴的年度合同額超過3億元。
按落地100個同等項目來算，萬科物業僅「城市服務」一項，一年收入就能超過300億元；若按200個同等項目來算，這一收入將達到600億元。
這或許就是萬科集團董事會主席鬱亮一再強調，萬科物業要成為「城市服務商」之後再上市的原因，也是萬科物業何時上市一直牽動著資本神經的原因。
大家已經有共識，即行業的真正價值是企業的「服務力」與居民生活所需、城市發展所需的碰撞所創造出巨大可能性，這是一個廣闊的市場。
不過，「城市服務」作為一種新興業態，服務路徑尚不清晰，率先入局的企業，其模式也仍在探索之中。
這也意味著，誰都有機會成為行業天花板，而能夠率先奠定行業領先地位的物企，就能獲得市場和資本的認可。
2025年將會是一道分水嶺。
中國社科院預估，調控的機遇窗口將在2025年前後關閉，因為決定房地產發展潛力的因素發生節點性改變：城鎮化變緩，人均住房缺口變小，舊城改造基本結束，住宅潛在供給出現負增長。
簡言之，2025年左右，房地產將進入存量主導的時代。
進入房地產後市場，物業服務企業作為房地產資產重要運營商，將有機會逐步取代開發商在這個市場的主導地位。紅杉資本判斷，未來頭部物業集團至少有5倍以上的增長空間。
不過也要承認，物業服務特別是城市服務，要走的路，還有很長。
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