來源：樓市參考
文 | 春天
近日住建部、央行召開房企座談會，據悉會議對房企融資劃出「三條紅線」。作為資金密集型行業及眾多房企對高槓桿的習以為常，新規使得不少房企陷入巨大的不確定性當中，將面臨卡脖子的窘境和強行去槓桿的痛苦。
8月25日，碧桂園公布2020年度上半年成績單，數據顯示，碧桂園核心財務指標安全邊際較高，新規影響下的自身確定性較強。
此外，經過三四年的調控及諸多長效機制的出臺，樓市正在進入新常態，而新常態下的新周期亦充滿著不確定性，且「無石頭可摸」。
總的而言，在樓市大環境愈發不確定的當下，房企自身的確定性已成為稀缺品和穿越周期的有利條件。
本月上旬，碧桂園第四次入選《財富》500強，位列147位，位居全球房地產行業首位，四年提升320位。作為行業巨頭和標杆，面對大環境的不確定，志在「行穩致遠」的碧桂園正在不遺餘力的謀求自身確定性
這種確定性不僅體現在核心財務指標上，還體現在成長性、主航道業務、多元化、管理層乃至社會責任等方方面面。
核心財務指標的確定性
據媒體報導，監管層房企融資設的「三條紅線」，分別是剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。
再看碧桂園，截止2020年6月底，碧桂園剔除預收款的資產負債率為53.1%，淨負債率為58.1%，現金短債比為1.9倍，與警戒線有著一大截的距離，妥妥的綠色水平。尤其是遠低於行業均值（約90%）的淨負債率，在國內地產企業中難得一見。
除此外，碧桂園還通過控制有息負債規模、降低融資成本、強化回款率等進一步拓寬自己在財務上的安全邊際。
截至2020年6月30日，碧桂園有息負債總額由去年底的3696億元進一步下降至3420.4億元，環比下降7.5%；上半年碧桂園融資成本為5.85%，環比下降49個基點，其中海外美元債的發行利率為4.2%，遠低於同期行業均值的8.41%。
有息負債總規模和融資成本的雙降，有利於碧桂園保證資金持續供給並優化財務槓桿。
此外上半年，碧桂園共實現權益合同銷售回款額約人民幣2509.3億元，權益回款率高達94%，連續五年高於90%。
高回款率既是碧桂園運營水平的體現，也意味著其擁有較強的造血能力，間接降低碧桂園的融資壓力、增強財務韌性。
碧桂園在財務狀況的整體改善及較強的確定性，已獲得國際評估機構的充分認可。
目前碧桂園獲惠譽給予投資級的BBB-企業信用評級，標普和穆迪也只距投資級一級之遙。
業績增長的確定性
作為在香港上市的房企，公司業績能否實現持續、穩定的增長，往往是投資者評判企業成長性及給予估值溢價的重要依據，尤其是相對現實的港股市場。
上半年，碧桂園實現總收入約為1849.6億元，從數據上看，碧桂園似乎出現業績反轉，但事實上這主要是受不可抗力因素（疫情）導致，並非基本面發生變化，其成長確定性仍然很明確。
其一，上半年碧桂園錄得不含增值稅的已售未結收入7808億元，處於行業領先水平。巨額的未結收入也鎖定今年乃至未來兩三年內業績提升空間。
隨著工程建設活動恢復正常，預計年底，營收和利潤可以實現正增長。
其二，碧桂園的銷售能力也已恢復至滿血狀態。
從權益合同銷售口徑、細分到每個月去看，碧桂園銷售受疫情衝擊主要集中在一二月，公司權益銷售金額自3月起已連續5個月實現同比增長，其中7月份權益銷售額542.8億元，同比增長27.52%，反彈力度是越來越大，且累計銷售實現正增長。
下半年，碧桂園預計新推權益貨量約人民幣4784億元，加上6月底帶入的1628億元貨量，整體權益可售貨量約6412億元。預計全年實現10%銷售增幅基本不會有大礙。
隨著成長的確定性愈發明確，且業績在下半年逐步兌現，碧桂園股價在資本市場很可能會實現預期翻轉。
地產主航道的確定性
新常態下，碧桂園地產主業也在受到市場密切關注。
碧桂園地產主航道業務的確定性有多大呢？可從三個問題入手
一、市場空間有多大？
2019年中國常住人口城鎮化率達到60.6%，若達到發達國家水平，還能提高20個百分點，而每提高1%，就意味著有近1400萬人從農村轉入城鎮；另一方面，今年《政府工作報告》亦明確提出要「加強新型城鎮化建設」，包括大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求。
換言之，三四線樓市是一個典型的「長尾型市場」，總量不少只是相對分散。
二、如何最大程度的分蛋糕？
其一，分散布局。目前碧桂園已進駐全國31個省級單位、288個地級市、1334個區/縣，土儲布局兼具廣度和深度。
在碧桂園目前已進駐的三四線城市中，85%的城市處於庫存短缺或合理狀態。
其二，「一條龍開發」、「降維打擊」。
碧桂園擁有業內領先的「全產業鏈覆蓋」能力，可以實現相關環節工序的標準化操作，而且項目開發各環節提前參與投資分析與決策，生產運營效率更高，質量也更加可控。
如是在三四線市場與當地中小房企競爭時，碧桂園擁有著「降維打擊」的能力。
三、具體成效如何？
上半年，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.28，比同行一二線城市項目投資轉化率（約0.73）都高。
也由此可見，碧桂園在三四線的戰鬥力和落地成效。
三個問題下來，碧桂園地產主業的確定性已顯而易見。
多元化的確定性
雖然主航道業務無虞，但後地產時代，房企在多元化方面的布局既是必要的，也是實現曲線式跳躍發展的關鍵。
不同於同行，碧桂園布局的是極富特色的「同心+增量」式多元化。
怎麼理解呢？同心，是指圍繞與地產主業相關聯的上下遊領域布局。好處在於能夠產業協同、優勢互補，能有效縮短新興業務的探索期和減少試錯；
增量，是指科技賦能、推動涉獵領域實現科技革命同時創造新增需求。而這些碧桂園攜技術和產業優勢創造出的新市場，基本都是「海闊憑魚躍」的藍海市場。
如今圍繞地產主業，碧桂園的建築機器人、餐飲機器人、現代農業、新零售等新業務均有顯著進展，形成房地產產業鏈、生態產業鏈、社區產業鏈的全覆蓋。
獨到的切入路徑、環環相扣的戰略布局，這就是一條碧桂園版本的能夠自我強化的內循環之路，如是其多元化業務發展的確定性也大大增強。
核心管理層的確定性
在楊國強主席理念中，人才是碧桂園集團最寶貴的資產。當然也是碧桂園崛起的關鍵。
如今碧桂園已是艘巨輪，駕船人（核心管理層）的確定性對於應對充滿不確定性的大環境、行穩致遠尤為重要。
碧桂園核心管理層的確定性主要體現在以下幾個方面：
一是集團副總裁級核心管理團隊成員穩定，且平均年齡僅47歲。即經驗豐富，又不乏銳意進取的鬥志。
二是人才培養體製成熟、晉升通道流暢，「板凳厚度」不是一般的強。通過「未來領袖」、「碧業生」等人才計劃，碧桂園已培養出超過48名區域總裁/副總裁，初試鋒芒。
三是莫斌總裁要與碧桂園走到底。
近來面對離職傳聞，其在業績會做了公開回應，「我的職業生涯一定是在碧桂園結束，一直會跟隨碧桂園走到底」。這無疑給市場吃了顆定心丸。
社會責任的確定性
社會責任的確定性並不是左右企業長遠發展的關鍵因素，但卻是一家企業走向成熟和現代化、體現其人性和社會價值的重要標誌。
在這方面，碧桂園無可指摘，已走到幾千萬家國內企業的前列。不管社會怎麼起伏、市場怎麼波動，碧桂園對社會責任的履行卻從未動搖，而且是越投越大。
自1997年第一筆大額捐贈算起，楊國強家族、碧桂園集團、國強公益基金會為社會累計捐贈超67億元，涉及精準扶貧、職業教育、教學科研等各個方面。
今年7月，福布斯中國發布2020年中國慈善榜，碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強家族第12次入選榜單，以15.2億元的捐贈總額位列榜眼，在公益慈善領域持續作出貢獻。
通過謀求自身的一系列確定性來對衝市場的不確定性，碧桂園正享受著穩穩的幸福。