十四五開局元年，行業發展進入新階段，確定性和龍頭溢價變得格外重要；房地產開發賽道告別彎道超車時代，穩健型龍頭房企獨領風騷；物業管理賽道回歸業績確定性，第三方外拓能力強、儲備面積足、業主增值服務優的物企更值得青睞。
十四五開局元年，行業發展進入新階段，確定性和龍頭溢價變得格外重要。貫穿十四五期間（2021-2025）的最大國情是中國進入城市化的下半場，十四五規劃中也明確提到建設以人為核心的新型城鎮化。這一階段最大的特點是城市群及都市圈的發展，以及存量房地產市場的進一步深化。短期來看，結合2021年強勁的經濟增長和偏中性的貨幣政策，中國房地產市場仍將保持明顯的熱度，銷售額將有小幅的正增長。我們判斷，2021年房地產行業三大核心指標增長為：銷售面積增速0%、新開工增速0%、投資增速+5%。存量房地產市場的深化表現為二手房交易深度的提高、對物業運營需求的增長以及城市更新改造範圍的擴大。總得來看，開發商、交易商（二手中介）、運營商（物業管理、商業管理）這三條核心賽道中，後兩條賽道的成長性更強，在政策上也有支持，均處於黃金髮展期，而經濟強勁增長及開發商新融資規則的實施，使得開發商賽道在政策上面受到壓制，龍頭房企的發展機會進一步增大。
房地產開發賽道告別彎道超車時代，穩健型龍頭房企獨領風騷。房企新融資管理規則（俗稱「三道紅線」）的出臺是影響2020年及之後行業的核心變量，受此影響，行業將進入平穩低速發展期。據我們測算，假設全行業受新規影響，2021年行業有息負債增速將落於3.4%-6.1%區間（2020H1為+5.2%），影響有限，此有息負債增速可支撐全行業銷售金額2.6%-7.2%的增長。但結構上看，未來行業格局基本已經確定，彎道超車的時代已經結束。此情況下，房企一方面需要提升經營效率，向管理要紅利，另一方面需要積極尋找第二增長曲線以維持收入和利潤的持續增長，多元化業務的發展狀況將成為衡量房企價值的重要指標。我們相對更看好全能地產開發商和房地產綜合集團的未來表現。推薦包括A股：萬科A、保利地產；港股：龍湖集團、華潤置地、融創中國、碧桂園、世茂集團、旭輝控股集團。
物業管理賽道回歸業績確定性，第三方外拓能力強、儲備面積足、業主增值服務優的物企更值得青睞。近期上市物管公司供給過多導致資金分流、板塊調整，未來資金將重新向業績持續向好的公司聚集。物管行業行至當下，擴賽道、增值服務故事想像力有所減弱，行業2-3萬億的空間已經明確，增值服務探索道阻且長，板塊選美將回歸業績本質。我們提出，不含併購的獨立第三方外拓能力是長期業績來源，儲備規模是中期業績保障，而非開發相關的業主增值服務才是物管公司經營賺取超額利潤的正道。推薦包括A股：招商積餘；港股：碧桂園服務、金科服務、永升生活服務、寶龍商業。
風險提示：房地產行業調控政策趨嚴；銷售及結轉不及預期；疫情再次出現反覆；上市物管公司供給進一步增加、行業競爭加劇。
重要提示：通過本訂閱號發布的觀點和信息僅供中信建投證券股份有限公司（下稱「中信建投」）客戶中符合《證券期貨投資者適當性管理辦法》規定的機構類專業投資者參考。因本訂閱號暫時無法設置訪問限制，若您並非中信建投客戶中的機構類專業投資者，為控制投資風險，請您請取消關注，請勿訂閱、接收或使用本訂閱號中的任何信息。對由此給您造成的不便表示誠摯歉意，感謝您的理解與配合！