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問：十三老師你好，我是十三房的老粉，追隨十三房買到了雅居樂的清水灣，後來買深圳，你們當時還沒有去深圳，我在2018年買龍崗喜悅裡小區，買的111平，469萬總價，單價4.2萬，現在看沒怎麼漲，當時看過寶中體育場附近的沒有買，現在後悔死了，請十三老師分析一下這個樓盤後期走勢以及後續操作，謝謝！喜悅裡我當時是抵押貸款買的，抵押每個月還款7500 按揭那邊因為貸了五成，每個月還款14000 一個月總共還款21500元，現在差不多快兩年了，沒有漲。這樣看，我是不是虧了？謝謝
答：老粉你好，首先感謝對十三房的信任[握手]。 18年看了寶體，最終買了龍崗，想必把大腿根兒都拍紅了。 我們來算筆細帳，400多萬預算18年看寶體，大概率是金成時代、泰華君逸世家這些品質一般的老盤，到現在漲幅大約40%，目前已經橫盤。 喜悅裡111平現在總價540萬左右，漲了16%，而且龍崗正在補漲階段，預計到下半年，最終能收穫30左右的漲幅，比起寶體的老盤並沒有差太多，所以很多事從長線來看，不像你想的那麼杯具。 當然如果硬要類比諾德，雅築這些妖盤小戶型的漲幅，我也無話可說。 後續如何操作，等龍崗補漲完畢，純投資可以考慮置換，根據當時的市場形勢再做決斷。
問：大十三老師大，現在650買佳兆業還值得嗎，純投資，感覺預期收益是不是太低了
答：關於佳兆業上品雅園這個盤，不好意思我又要吹一波。 去年12月份，西部已經上天，福田也補漲不少，很多人認為大漲已到尾聲，選籌難度很高。 當時我們判斷上品雅園會快速補漲，推薦給了幾個籤約客戶。 當時兩房450，三房550，我們主推潛力更大的兩房，有兩個客戶以450萬入了兩房，有的猶豫放棄了。 到今天，雅園的兩房掛盤價580-600，成交價560，四個月時間，除掉過年和疫情的兩個月，兩個月收穫了25%的漲幅，在深圳上漲的後程，獲得了幾乎不輸於西部的漲幅，是非常難得的。 現在雅園的三房已從550到了650，上漲100萬，後續理論還有一些漲幅，但鑑於學位收益的不確定性，這個籌碼現在肯定不是優選了。
問：桃源村三期經濟適用房，還沒有轉紅本，中介說可以找擔保公司補地價轉紅本，但是要先交定金，這種操作有沒有什麼坑？如何保障買方的合法權益？
答：深圳的中介其實誠信度還是很高的，不會太過誇大或者刻意設置陷阱給你，但具體單子我不了解，桃源村三期是經濟適用房是真實的。
問：請問十三，夫妻均本科畢業，1983年出生，在北方工作生活。現在想將一人戶口落到深圳，請問有什麼快速的辦法？
答：全日制的話，落戶很快，有特殊情況一個月都可以搞定，不過一般不這麼建議，落戶這事，越慢越穩妥。
問：米總您好！我是深戶已婚。現已有一套房在還月供，目前手頭有90萬現金，純投資不自主，從增值的角度出發，麻煩問一下米總有沒有合適的小戶型可以考慮？或者這個預算只能放棄深圳考慮別的臨深城市？感謝！
答：180萬總價，太南了，臨深的惠州不推薦，東莞單價太高，要不去北三縣賭一把?
問：你好，我買的筆架山公館因違建整體價格止漲，16年的新盤，價格才7萬左右，打算出售能到手360萬左右，打算購買明德學位的香蜜湖豪庭，900左右。因為有貸款記錄，做不了3成，打算用老公房子做二次金融貸出250萬，jlh做5成。現在那裡69平朝北930左右價格54平朝南980 ,打算用貸款還貸。家庭收入僅能支付現在的自住房子孩子開銷。想著銀行還貸一年33萬左右，租出去10萬，每年只要能漲回20萬就能持平，兩個孩子都能解決中小學教育問題。不知這樣操作合理嗎？
答：你好，二抵要注意利率多少。一般建議直接去銀行申請加按揭融資。 以下幾種方案可以操作成首付3成： 1.找渠道5改3 2.全款抵押 豪宅片區生源純粹，外加小班教學，也能考出一道風景線。 留足3-5年月供就沒有太大問題。
問：十三老師好，龍華壹成中心怎麼樣？投資合適嗎？怎麼看待那個片區?謝謝。
答：壹城中心 一大片啊一大片，跟種莊稼似的，連綿不斷的一大片 （散文寫得不好，見諒） 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，各期距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好
問：十三老師，我現在布吉有套市值550左右，想置換福田三房，預算800，目前關注景田片區，看了擎天華庭和萬科金色，您有什麼建議，有沒有次新推薦，主要自住，非常感謝。
答：景田板塊分析： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平；
景田北區距離地鐵口最近的就是萬科金色家園，小區是整個景田片區為數不多的，擁有大花園、泳池、籃球場、幼兒園、商業等等優點集一身小區，並且也是附近環境最好，生活最便利的小區。 萬科金色家園2003年
優點： 1.景田D出口，標準地鐵口物業。 2.附近公園多，步行五分鐘即可到達蓮花山 3.小學、初中距離近，小區內有幼兒園 4.大花園、生活娛樂、配套齊全、環境乾淨、萬科物業 5.戶型不錯 缺點： 1.小學為景田小學，學位沒有景田中區域荔園外國語小學好（初中都是福田科技中學） 2.總價高，沒小面積戶型。 擎天華庭（荔外獅嶺.科技中學） 的選籌建議： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
問：老師好，五百萬預算，分別從投資和居住兩個角度，幫忙分析購買龍崗大運頤安都會中央五期新房如何？感謝！
答：你這個問題的回答可不簡單，頤安都會中央的五期還沒有開盤，近期我剛去看過，頤安的五期主力戶型是109四房，預估單價在5.7w單價左右，並且還有三四千的裝修費。 500w預算是剛好買個89的毛坯了，含裝修費應該只能買76的小三房。之前也回答過，這個戶型的朝向和噪音就不太妙咯。 另外頤安所帶的華南師範大學附屬，還沒有展示出很好的成績。 板塊的投資屬性來說是很好的，東部絕對中心、4線地鐵樞紐、大學城balabala一大堆利好，不過也要買到對的樓盤和對的產品。
問：首付三成110，預算320以內，打算大社區，地鐵口800米以內的兩房（2016年惠城河南岸佳兆業壹號買了一套2房，目前以租還貸）深圳買房屬於剛需>保值>投資，剛結婚，準備要小孩子，房子打算長期持有。目前住南山公租房冠銘花園（一房一廳），看過比較喜歡的房子是信義御城豪園，英郡年華，信義錦綉花園。錦繡是目前最想買的，14號線在小區門口，離三號線塘坑15分鐘路程，18號線四連站也有規劃，覺得有機會漲。 ■請問這三個小區哪個好？看過中城康橋，桂芳園，中海怡美，萬象天成，明珠廣場，摩爾城等都不是很喜歡。 ■今年經濟環境差，什麼時候入手比較好？ ■惠州那套房子如何處理價值最大化？
答：你好，英郡年華整個區域周圍環境較差農民房和廠房較多，舊改緩慢，未來也沒有大的規劃，屬於龍崗區放羊式管理地帶，一條3號線生命線，龍崗大道常年擁堵，灰塵很大，車位規劃不足，1500戶，車位只有1100個。自住和投資都一般。 純自住，布吉可以關注桂芳園和康橋花園，注意淘筍。 信義錦綉花園自住還行，投資一般般，漲幅微弱。 惠州物業潛力不看好，建議出手後增加首付，深圳入手總價400-500左右的上車盤。
問：老師 現朋友有三湘海尚140平雙拼低於市場價100萬賣我 算筍嗎？
答：不算，筍盤的定義是成交價的7折，事實上，你淘到8折的房難度都很大。 如果沒有專業的淘筍渠道，這套房子沒有硬傷，可以考慮拿下。 但是需要對比最新成交價，不是報價
問：十三老師，首付三成，能湊200萬現金，投資為主，能點評下龍華華盛瓏悅，壹城中心11區，坂田嘉華領匯，信義嘉御山這幾個小區嗎？
答：1.華盛瓏悅價格高了，片區一手供應量很大影響價格，期會更久。 不是優質學位 2.壹城中心，龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是只有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 自住可以買，投資一般般。 3.信義嘉御山分六期，盤子非常大，自帶天虹商場，門口在建的10號線明年通車，學校是九年一貫制的華為科技城外國語學校。是坂田比較推薦的盤，自住+投資是不錯的選擇。
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