一 | ESG的概念
ESG影響力投資理念最早由聯合國在2006年提出，用以評價上市企業的社會責任投資。具體而言，ESG三個價值支柱即環境（Environment）、社會責任（Social Responsibility）和公司治理（Governance）。
E是指公司應當提升生產經營中的環境績效，降低單位產出帶來的內外環境成本；S是指公司應當堅持更高的商業倫理、社會倫理和法律標準，重視與外部社會之間的內在聯繫，維護人的權利、相關方利益以及行業生態的帕累託優化（Pareto Improvement） ；G是指公司應當完善現代企業制度，圍繞受託責任合理分配股東、董事會、管理層權力，形成從發展戰略到具體行動的科學管理制度體系。
如今，ESG影響力投資作為一種如何發展的價值觀，已經廣泛延展到眾多行業，以及對於非上市企業的評價。在ESG投資價值觀的指導下，對於一個行業、一個企業的評價，不再孤立的評價單一財務指標，而是將企業行為、行業發展變化映射到整個社會網絡中，從而判斷行業或企業發展環境的影響，行業或企業價值對於公共社會利益的貢獻。
「ESG」也可以被理解為「可持續性」的同義詞。對於全球的租賃住房REITs企業，必須優先考慮對環境、社會和治理問題的負責任和有效管理，以幫助推動股東的投資回報和員工、租戶、社區的長期價值從這個角度上看，ESG評價體系非常適用於對中國住房租賃行業或企業的評價。
二 | 研究ESG對租賃住房行業的意義
1.有助於深入推進房地產行業改革，推動住房租賃行業高質 發展
從某種程度上看，租賃住房行業的起步和發展是我國房地產行業發展進入存量時代的標誌，由開發時期的高速增長轉向注重資產管理的高質量發展階段。推動高質量發展，需要將創新發展、協調發展、綠 發展的三 新發展 念相融合。研究和推 ESG正是推動租賃住房行業高質量發展的重要 具。
2. 推動租賃住房企業可持續發展能 的提升，有助於提升企業估值，降低企業的融資成本
從現金流傳導方式來看，高ESG評分的公司在資源利用、人才發展以及創新管理方面等更具優勢，高競爭力可以帶來更多的超額利潤，從而帶來更高的盈利能力。從系統性風險傳導方式來看，高ESG評分的公司通常風險控制能力更強，發生違規、訴訟等負面事件的可能性更低，從而降低公司的下行風險。從估值傳導方式來看，高ESG評分的公司通常業績受宏觀經濟影響相比於同行更小，更強的應對系統性風險的能力可以為公司帶來更低的融資成本，進而享受到更高的估值溢價。
根據MSCI（注釋1）調研，從2011年至今對美國上市公司的ESG表現和銀行貨款利率之間的關係進行的研究顯示，在申請銀行無抵押貸款時，ESG表現好的公司相較於ESG表現差的公司平均融資成本會降低 7-18個基點；ESG表現好的企業融資成本更低，獲得銀行借款利率較低、期限較長、金額較大。
注釋1：MSCI是摩根史坦利資本國際公司(Morgan Stanley Capital International) 所編制的相應證券指數。指數類型包括產業、國家、地區等，範圍涵蓋全球。
3. 為政府的行業監管和政策制定提供更多維度的參考
根據MSCI調研顯示，ESG理念不只受到全球投資者的青睞，也受到各國政府及監管部門的高度重視。目前，我國租賃住房企業的財務盈利能力尚顯不足，但是整體行業從居者有其屋的角度、從提升居住品質和保障安全的角度，能夠給予社會正向且積極的影響。因此，研究和推廣ESG理念，能夠給政府對於住房租賃行業的監管和政策制定提供更多維度的參考。
三 | 國外知名租賃住房企業的ESG實踐
根據美國NAREITs顯示，美國共有21支租賃住房REITs產品，其中，頭部的幾個REITs企業均有ESG方面的實踐，如大家熟知的EQR、AvalonBay、MAA等。
（一）Equity Residential的ESG實踐
Equity Residential（NYSE:EQR，以下簡稱EQR）是一家公開上市交易的租賃公寓/社區運營商，擁有309處物業，共計79,962套公寓。
EQR被GRESB評為租賃公寓/社區REITs的領導者，Nareit則被評為「輕中之王」，這是因為它的整體ESG計劃致力於創建社區，讓從租戶到員工都能健康發展。
1.EQR的ESG標準
從2017年，EQR開始出版《年度ESG發展報告》，報告不僅涉及企業如何通過資源節約、減少廢物和提高能源效率來處理租賃住房與環境的關係，而且涉及如何處理租賃住房企業對社區的影響，包括與租戶、員工和股東的關係。
EQR的ESG目標具體如下：
資料來源：Equity Residential官網
2.ESG實踐
（1）綠色公寓/社區認證
從2018年開始，EQR根據與能源和水的使用、廢物管理、可持續性實踐、健康和健康以及其他可持續性實踐相關的標準對所有物業進行了評估，其中104座物業獲得了綠色公寓/社區的認證，佔比達到總物業持有量的34.1%。
資料來源：Equity Residential官網
（2）員工的健康關注計劃
近幾年來，隨著員工健康支出的穩步增長，EQR開始投資於員工參與計劃，這些計劃的中心目標是獲得預防性醫療保健的機會和教育。
2012年，EQR與Vitality合作，Vitality是一個全面整合的全球健康計劃，旨在鼓勵和獎勵員工關注個人健康。有了Vitality計劃，員工的醫療保險費與參加健康活動掛鈎，可以節省最多的保險費。
通過完成健康篩查、制定健康目標和/或參加在線學習和健身課程達到最高健康水平的員工，在Vitality的網上商城購物會獲得額外的獎勵金。
對於員工而言，EQR長期致力於覆蓋員工100%的預防保健，並制定活力健康計劃。通過這些措施，EQR通過逐年減少醫療費索賠和索賠嚴重程度的逐步降低節省了成本， 2019年這一比例下降了19%。員工也經歷過低於市場標準的醫療保險費，以及在更積極地關注自己的健康和福利方面的心態轉變。當員工身體健康、感覺良好時，它會積極影響他們提供卓越客戶體驗的能力，並有助於創建更為健康的租住社區。
（二）AvalonBay Communities的ESG實踐
AvalonBay Communities，Inc.（NYSE:AVB，以下簡稱AvalonBay）26年來一直致力於創造獨特的租住生活體驗，並為當地社區做出貢獻。截至2019年底，AvalonBay在11個州和哥倫比亞特區擁有或持有297個公寓/社區（共計86,846套公寓住宅）。
AvalonBay Communities, Princeton, NJ
AvalonBay將其ESG方法與其核心價值觀相結合，並將社會責任視為培養員工、吸引租戶的主要驅動力。
從2015年，AvalonBay通過啟動「強大社區計劃」深化了其社會承諾，該計劃側重於建立夥伴關係，以支持社區防災、備災、救災。2019年，該計劃提供了220萬美元的現金和實物捐助，以及超過14,000小時的志願者時間。超過260個慈善組織在過去的五年裡，為建設強大的社區提供了超過100萬美元的資金捐助，以及大量的志願者服務於美國紅十字會，以支持自然災害的救濟和準備工作。反過來，美國紅十字會協助AvalonBay的租戶制定了完備的備災計劃。
AvalonBay與美國紅十字會的合作證明了「建立強大社區」計劃如何讓公司的三個核心利益相關者——公寓/社區運營商、租戶和股東/投資人參與進來，為所有人創造可持續的正向影響。
四 | 構建我國住房租賃行業可持續發展與社會責任評價體系的建議
ESG投資是一種開放包容的理論體系和政策框架，是「創新、協調、綠色、開放、共享」新發展理念在資產管理領域得以貫徹落實的適當載體。在具體指標體系設計中，其內涵體現為對ESG正負兩個方面信息的關注。相關的研究和調查表明，公司一旦發生重大負面事件，將會立刻在資本市場上有所反映，不僅對投資者造成損失，而且可能對企業的長遠發展產生不利影響。
資料來源：MSCI官網
根據MSCI對於全球租賃住房上市公司的ESG評級維度，結合我國住房租賃行業發展現狀，建議構建符合國情的住房租賃行業可持續發展與社會責任評價體系，具體如下：
資料來源：ICCRA
關於作者
趙然女士曾先後就職於天津市發改委投資項目評審中心、中信集團、世邦魏理仕等政府部門及知名企業，深耕以酒店及租賃式公寓為代表的住宿行業16餘年。
在住房租賃行業，參與編寫國家標準《租賃住房建設運營標準》；牽頭編寫《租賃式公寓經營服務規範》行業標準和《綠色公寓》團體標準。撰寫的《持有與運營的資管國際經驗》並發表在核心刊物《城市開發》。
積極推動國際合作，發起成立了全球租賃住房協會聯盟IAA。IAA成員目前包括美國公寓協會、英國公寓協會、日本租賃住房行業協會、澳大利亞公寓協會、德國租賃住房產業協會及ICCRA。
在酒店行業，在英國設立了Respect私募基金，完成了英國3座古董酒店的收購，目前2座酒店已經順利退出；與法國薇姿集團成為大中華區的戰略合作夥伴；參與立項了國家標準《中國住宿業資產管理能力評價體系》；自主研發了全數位化資產管理線上系統——「住宿業綠色領跑者指數模型」；帶領優尼華盛團隊按季度向國家商務部提交《中國住宿業行業發展簡報》。
（封面圖源自Microsoft Bing International）
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