原創 賀銳驍 上海市法學會 收錄於話題#法學20#核心期刊20#原創首發20#上海法學研究15
賀銳驍 華東政法大學經濟法學院博士研究生。
十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。加快住房租賃市場的發展是改善民生保障的重要舉措，也是解決當前人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾的重要途徑之一。2017年12月召開的中央經濟工作會議中特別強調，要圍繞推動高質量發展，支持專業化、機構化住房租賃經營機構發展，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
機構化住房租賃市場是指由專業化的住房租賃經營機構（以下簡稱住房租賃企業）進行建設、管理和運營的住房租賃市場。根據國外市場成熟經驗，推動機構化住房租賃市場的發展是加快住房租賃市場的發展重要方面。政府在推動機構化住房租賃市場發展過程中的職能定位是什麼？國務院有關部門及各地方政府如何制定出合理有效的政策加快住房租賃經營機構的發展速度和投資動力、如何提升機構化建設和管理的租賃住房比重？上述都是從政府宏觀調控角度落實黨中央國務院制定的租購併舉國策的重要問題。擬從經濟法的視角，分析國內外機構化住房租賃市場發展現狀和國外成熟市場的政策制定經驗，力圖找到我國市場目前存在的主要問題，並在此基礎上對政府在發展機構化住房租賃市場的職能定位及政策制定提出相應建議。
一、國內外機構化住房租賃市場發展現狀
根據歷史數據統計，成熟的住房租賃市場的機構化滲透率普遍較高，例如2016年美國住房租賃市場的機構化滲透率為30%，日本超過80%。以私營企業為主的住房租賃企業的發展為當地的住房租賃市場提供了專業化的管理運營經驗、在帶來更好的租戶體驗的同時也促進了國家人才和人口的流動。而反觀我國，當前的租賃住房供給市場以私人自行對外出租為主，機構化住房租賃市場發展較為滯後、專業化管理、運營的租賃住房供給嚴重不足。據統計，截止2017年上半年，我國住房租賃市場的機構化滲透率不足5%，專門從事住房租賃的企業數量較少。缺乏專業化的租賃資源開發、運營和管理導致了我國住房租賃市場房源供給不足，存在諸多缺陷和痛點。傳統以私人出租為主的租賃市場大多面臨著中介服務不規範、租期不穩定及錯配、承租體驗差等各種問題。不僅如此，供需雙方在租賃活動中的不對等也制約租賃市場發展，一方面房東面臨裝修費時費力，租客頻繁更換，空置期長、房屋維修保潔等問題；而另一方面租戶在消費升級的背景下對居住體驗有更高需求。
住房租賃經營機構在我國住房租賃市場上長期存在，但因其盈利方式的特殊性而一直處於法律和市場邊緣，較少得到政府和社會的關注。住建部〔2015〕4號文和國務院辦公廳〔2016〕，以實現租賃規模化、集約化，進而實現城鎮居民"住有所居"目標。由此，培育扶持住房租賃經營機構，發展機構化住房租賃市場已上升為國家戰略，成為我國新一輪住房制度改革的重要內容。機構化住房租賃市場以企業作為新的市場供應主體，從房屋品質到日常管理，提供更加契合市場需求的房源，且有利於規模化經營，盤活閒置土地及資產，將成為住房租賃市場的重要組成部分。
然而，目前機構化住房租賃市場及企業的發展面臨著諸多挑戰，需要政府從立法、政策制定、市場監管等多個層面積極推動扶持，才能加快機構化住房租賃市場的培育和發展。本文的研究目的就是在上述背景下，發現機構化住房租賃市場發展存在的問題及障礙，並探討政府的職能定位，進而提出相關政策建議。
二、我國機構化住房租賃市場發展存在的障礙及問題
當前機構化住房租賃市場發展面臨著諸多問題和挑戰，影響了住房租賃企業進入市場的信心，降低了前期投入意願，進而影響機構化住房租賃市場發展的進程。主要問題概括如下。
（一）缺乏完善的租賃市場監管法規，企業進入市場信心不足
我國目前現行涉及住房租賃市場的法規主要是《城市房地產管理辦法》（1995年實施）、《合同法》（199年實施）、《商品房屋租賃管理辦法》（2010年12月頒布，2011年2月開始實施）、《公共租賃住房管理辦法》（2012年5月頒布，同年7月實施）以及一些地方性政策法規。其中《城市房地產管理法》中規定了城市房屋租賃實行登記備案制度；《合同法》對房屋租賃確定了兩項有針對性的規定：一是"買賣不破租賃"；二是"優先購買權"；《商品房屋租賃管理辦法》是現行關於房屋租賃相對較為完備的一部法規。不難發現，我國租賃市場法律法規建設整體較為滯後，缺少專門正對住房租賃的立法，規範租賃法律關係及租賃雙方權利義務等基本租賃法規制度散布於相關部委發布的部門規章中，但未成體系，且無法適用於公共租賃房及商品房之外的其他新型租賃房源。
（二）對機構化住房租賃市場發展缺乏明確配套政策支持
雖然國務院和住建部的多個政策文件均提及扶持住房租賃企業，發展機構化住房租賃市場，但迄今為止並未對住房租賃市場的內涵和外延、住房租賃企業及其經營範圍進行明確定義。《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱國辦發〔2016〕39號文）要求住房租賃企業進行註冊或備案登記後，方可享受相關配套政策。因此，在沒有明確界定的情況下，政府也很難推出有針對性的扶持配套政策。一是對專業化住房租賃機構的經營缺乏明確的支持政策。住房租賃企業目前存在土地供應不足、融資渠道受限、無法確保租戶明確享受租金補貼等問題。雖然在國辦發〔2016〕39號文中明確提出要培育市場主體、支持住房租賃建設，加大政策支持力度，但尚未有明確的配套政策出臺。二是對商品住房進入住房租賃市場缺乏明確的配套政策支持。國辦發〔2016〕39號文雖然提出要"鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務"，但既沒有對配套政策做出安排，未明確商品住房如何進入住房租賃市場，享受什麼政策，也沒有具體的鼓勵措施，在這樣的政策之下，讓商品住房進入租賃市場幾乎是不可能的。三是商業辦公用地、工業廠房改建租賃住房的相關配套政策尚不明確。住房租賃企業希望盤活存量閒置土地進行租賃住房建設存在土地性質與用途不一致、相關消防及規劃驗收政策不明確等諸多障礙，利用商業辦公用地、工業廠房建設或改建租賃住房面臨合規性風險。雖然國辦發〔2016〕39號文中明確了"商業辦公用房用於住房租賃，土地用途應變更為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行"，但各地"商改住"的土地性質變更等配套落地政策尚不健全，在具體執行中土地用途變更涉及土地出讓金補繳、諸多審批程序等問題而很難落地，規劃變更也存在程序不明確、審批流程長的障礙。實務中，不少住房租賃企業將辦公樓改造成租賃住房使用，並未變更土地用途，也未到規劃部門履行規劃用途變更程序。其水電費仍按照工業、商業水電費標準收取，增加了承租人籤署租約的違規風險和實際租賃成本。
（三）盈利難度大，住房租賃企業開展業務意願較弱
由於國內人口淨流入城市的土地價格、商品房銷售價格高，住房租賃企業在前期建造或收購住房投資金額巨大。但在我國大多數重點城市，住宅租金回報率往往不足2%，與國際上5%的平均水平相差甚遠。住房租賃企業長期面臨盈利難題，其背後有諸多深層次原因。
一是高企的土地價格。二是我國居民的住房消費習慣造成租金水平僅反映廣大中低收入家庭的收入和消費水平，較低的租金水平使得以房地產開發商為主的住房租賃企業不願轉型發展住房租賃業務。三是住房租賃業務的稅收成本也壓縮了住房租賃企業的盈利空間。
按照目前的房地產稅收政策，出租自有房屋需要繳納增值稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累積超過租金收入的20%。加上其他成本支出，一線城市平均淨租金收益率只有2%左右，遠低於住房租賃企業的融資成本，導致無利可圖。再者，國內無風險收益率較高，導致住房租賃企業投資建設租賃住房的投資回報無法與融資成本匹配或與其他投資項目的收益率競爭。
綜上所述，國內住房租賃企業尚未找到好的盈利模式，使得進入市場投資的意願不強。特別是作為機構化住房租賃市場的供應主體的房地產開發企業，在習慣了快速開發、銷售的高周轉、高毛利率經營模式，更對於專業化運營管理要求高、投資回報周期長的住房租賃市場缺乏主動投資的興趣。
三、國外成熟住房租賃市場政府職能定位及政策制定借鑑
住房具有消費品和準公共品的雙重特徵，如完全依賴市場自主調節必將產生"市場失靈"。國外成熟住房租賃市場的政府在對住房租賃市場進行管理時往往充分發揮政府有形之手的作用。筆者選取了目前幾個公認擁有較為成熟住房租賃市場的國家——德國、美國和日本開展比較分析研究，著重就上述幾個國家政府在發展機構化住房租賃市場中的職能定位及出臺的有效政策進行分析，為提出我國政府在發展機構化住房租賃市場中的職能定位及政策制定提供借鑑及依據。
（一）增加租賃用地及住房供給的宏觀調控措施
政府促進機構化住房租賃市場發展最直接的調控措施就是通過多種政策直接主導或參與租賃住房的建設及運營。例如美國紐約等城市要求開發商依據購買商品房用地面積的一定比例配建租賃住房，在土地出讓環節增加開發商參與機構化住房租賃市場。在德國，無論是新房開發銷售還是新房建設用於租賃經營，開發企業或住房租賃運營企業要獲得土地、貸款，新建房屋須在一定期限內讓渡給政府出租，或按接受補貼的低租金出租。過了限售期後才能對外銷售或按市場化租金出租。因此，德國自二戰以來的租賃房源始終充沛，且主要有政府或專業的住房租賃企業建設並運營管理。
（二）完善的租賃住房稅收優惠體系
幾國政府均出臺了針對住房租賃企業的稅收減免政策，從而降低了住房租賃企業的經營成本，提升了其盈利能力，進而促進了機構化住房租賃市場的發展。住房租賃管理中運用稅收政策主要包括稅收減免、稅收抵扣額度等。美國於1981年頒布了《經濟復甦稅法》，將以前30至40年的出租住房折舊期縮短為15年，這使出租房屋者可獲得更大的減稅優惠。此外，美國目前實行低收入住房稅收返還政策，即房地產開發企業建設的住宅如有一定比例租賃給低收入群體居住，則能獲得稅收返還額度。德國則對住房租賃企業實行企業所得稅免稅政策，即對那些純粹從事住房租賃業務的企業，可以免繳企業所得稅。
（三）多元化的租賃住房補貼制度
成熟國家往往通過租房補貼來鼓勵住房租賃企業加大對於租賃住房建設的投資。住房租賃補貼是指政府對住房租賃企業和對承租人提供資金或補助，分別稱為"貼磚頭"和"貼人頭"。就發展機構化住房租賃市場而言，政府通過對建設租賃住房進行中央或地方財政補貼，來降低租賃住房的建設和運營成本，提升住房租賃企業的盈利水平，促進機構化住房租賃市場發展。例如在美國，政府設計出多種租賃補貼項目，具體手段包括直接投資建設廉租房、購買已建成公寓及私人住房等。在日本，為了穩定僱傭關係，提高員工對企業的歸屬感和忠誠度，日本建立了眾所周知的完善的社會福利制度。其中就包括企業為職工建設宿舍或租賃住房，並提供租金補貼。根據2007年的調查，提供租金補貼的企業佔比達48.4%。
（四）較為完善的不動產稅制
在幾國政府通過稅收減免及財政補貼政策促進住房租賃企業及機構化住房租賃市場發展的同時，也通過較為完善的不動產稅制擴充稅收收入來源，用以平衡日益沉重的住房租賃財政支出，同時引導存量房屋用於租賃住房。以美國為例，美國擁有一套完善的不動產稅制，對持有房屋的所有者徵收不動產保有稅。對住宅地產面言，居民一旦購買房產，將面臨較高的保有稅，激勵居民將自有空置房屋出租以獲得穩定的租金收入抵銷部分持有成本。完善的不動產稅制既是減弱住房購買衝動增加租賃需求的因素，又能使房東儘量出租多餘房屋，而這些房屋往往會委託專業化的住房租賃企業進行管理，從而成為發展機構化住房租賃市場的重要推動因素。日本政府也出臺了相應的不動產保有稅減免政策，鼓勵居民將自有住房用於出租。在日本，土地或建築物等房地產持有者將繳納固定資產稅。固定資產稅是根據市區鎮村發表的土地和建築物的固定資產稅評價額以及對象房地產利用狀況來決定徵稅標準額，一般稅率為1.4%。日本政策規定，如果在持有土地上建造租賃住宅，根據房屋佔地面積及居室面積大小，對固定資產稅進行一定的減免。
（五）豐富的資本市場融資渠道
租賃住房是具有穩定租金收益的不動產財產，在成熟資本市場有著發達的金融工具為其提供投融資渠道，從而能夠降低住房租賃企業的融資難度、提升其資產周轉率及盈利水平。其中，境外租賃住房REITs（房地產投資信託基金）是住房租賃市場的重要供應主體和住房租賃企業重要的變現渠道。以住房租賃行業和REITs均發達的美國為例，據統計，美國房屋租賃行業收入佔房地產業總收入的31.97%，居房地產業各行業之首，機構持有租賃房屋數量的比重達30%以上，發揮著重要作用。租賃住房REITs是美國租賃行業重要的機構參與者，在住房租賃市場發揮著重要的引領作用。此外，20世紀70，80年代後，私有化浪潮使各國政府更多利用各種經濟手段鼓勵市場化機構積極參與住房租賃建設及運營。例如為住房租賃運營企業提供低利率開發貸款或貸款利息償還補助，增加住房租賃運營企業建設租賃住房的積極性。
四、我國政府在發展機構化住房租賃市場中的職能定位分析
政府在房地產市場中的基本職能包括制定和實施公平的交易和競爭規則，建立和維護公平交易和公平競爭的房地產經濟秩序，形成有序的房地產市場；補充房地產市場的不完善，提供或者鼓勵非政府力量提供市場供應不足的屬於私人物品性質的房地產。矯正房地產市場的失衡，維護房地產市場的平衡，平抑房地產經濟的波動，促進房地產經濟的穩步發展。結合對經濟法的定義和政府在房地產市場中的基本職能的分析，筆者認為政府在發展機構化住房租賃市場的職能定位應該是以修正市場缺陷作為出發點，通過各種現代經濟管理職能，促進機構化住房租賃市場的規範發展，優化住房租賃市場的供給主體結構，形成公平的住房租賃市場運行環境，實現住房租賃市場整體效益可持續發展。
從成熟住房租賃市場所在國家政府的職能定位及出臺的政策來看，政府在發展機構化住房租賃市場中的核心作用即是通過立法、宏觀調控政策制定及市場監管等多種職能及手段，引導和促進住房租賃企業加大對住房租賃建設及運營的投資力度，增加機構建設或管理的租賃住房的絕對數量及在租賃住房供給中的佔比，從而為國內的住房租賃市場提供專業化的管理運營經驗，帶來更好的租戶體驗發揮規模化優勢，降低住房租賃的建設及運營成本。因此，我國政府在推動租購併舉制度和培育機構化住房租賃市場中應該以下三個層面履行主要職能。
一是作為住房租賃市場法律法規制定者，為發展機構化住房租賃市場提供根本制度保障。在立法層面儘快建立和完善租賃市場的法律法規，明確住房租賃企業的法律主體地位和界定標準，明確租賃法律關係及租賃雙方的權責利，細化租賃格式合同條款，落實保護承租人合法權益的制度，加快"租購同權"立法進程，為住房租賃市場提供法律保障。
二是作為住房租賃市場宏觀調控政策制定者，通過金融、財政、稅收、產業等宏觀調控手段的協調配合，修正目前住房租賃市場存在的缺陷，最大程度地防範"市場失靈"，為培育住房租賃企業、發展機構化住房租賃市場提供具體配套政策措施。同時，政府在實施宏觀調控政策時也必須時刻關注嚴守宏觀調控權限，遵循公平、公正原則，避免政策向國有企業傾斜，注重私有財產的產權保護，最大程度地避免"政府失靈"現象的發生。
三是作為住房租賃市場監管者，為機構化租賃市場發展提供公平、良好的市場競爭環境。具體方式可以考慮立法可以大步先行，而執法則可以根據實際情況小步慢行。加快健全和完善住房租賃市場管理法規，逐步推進住房租賃市場監管法規的實施。建立一套完整的租賃市場監管法律體系，逐步明確對於住房租賃企業的準入及監管制度。既要規範房東行為，限制住房租金的不合理上漲，保障承租人權利，又要對租賃市場運行進行規定，進一步規範房地產中介市場監管，維持良好的市場運行秩序。目前住建部牽頭起草的《住房租賃和銷售管理條例》尚處於徵求意見的階段，國家應該加快立法進程，繼續豐富和完善租賃市場法律體系。
五、發展我國機構化住房租賃市場的法律法規及政策制定建議
基於目前我國發展機構化住房租賃市場存在的上述問題，並結合國際成熟住房租賃市場的成功經驗，筆者認為從中短期來看，我國政府在發展機構化住房租賃市場扮演的三種職能中，住房租賃市場法律法規制定者和宏觀調控政策制定者的職能相較於市場監管者的職能而言更為重要，也更為迫切。因此本文最後部分重點從發展機構化住房租賃的角度，對我國政府如何制定住房租賃市場法律法規及相關配套政策提出具體建議。
雖然國務院及地方政府已制定了一系列發展機構化住房租賃市場的引導性政策，但整體而言具體配套政策出臺仍然較少，住房租賃企業在土地獲取、建設運營租賃住房、確認盈利模式、公平參與市場競爭方面仍然存在諸多政策障礙，落地難度較大，需要政府儘快明確機構化住房租賃市場發展相關配套財稅、金融、土地及住房供給等政策細則。
（一）明確租賃住房的界定標準
目前已出臺的法規政策中未對租賃住房進行定義。目前政府主管部門及市場參與者雖然對發展住房租賃市場有較為統一的看法，但在諸如酒店式公寓是否屬於租賃住房、"商改住"需要達到哪些標準才符合租賃住房認定要求等問題上存在較大爭議。建議住建部及國務院相關部門在即將出臺的《住房租賃管理條例》或相關政策文件中明確租賃住房的界定標準及須符合的土地用途、規劃用途及消防驗收等審批、核准或備案程序，為後續提出具體的租賃住房稅收優惠及補貼政策提供制度基礎。
結合上述政策及市場主流觀點，筆者建議將住房租賃定義為"將不用於銷售的新建或改建房屋用於長期租賃的相關業務"。租賃住房具體包括但不限於公租房、廉租房、市場化新建或改建的長租公寓、籤署長期租賃合同（超過3個月）的酒店式公寓及其他能夠增加有效住房租賃供給的租賃物業。
（二）明確住房租賃企業的法律主體地位
綜合相關政策文件，可以將住房租賃企業的定義總結為通過租賃、收購、自建等方式籌集社會房源，對房屋進行必要的裝修或改造，面向住房租賃市場提供較長租約及專業化管理服務的商業性經營機構。機構化住房租賃市場則是由住房租賃企業作為參與主體，為住房租賃市場提供租賃住房供給的市場。建議住建部及國務院相關部門在即將出臺的《住房租賃和銷售管理條例》或相關政策文件中明確住房租賃企業的界定標準及認定程序，為後續推出扶持住房租賃企業，發展機構化住房租賃市場的優惠政策提供政策依據。建議在發展住房租賃市場初期，適當放寬租賃住房和住房租賃企業的界定範圍，允許將開展住房租賃業務的機構納入住房租賃企業的範疇，從管理房間數、備案合同數量、經營收入等方面設置相關企業認定為住房租賃企業的最低業務經營指標，並通過企業自主申請備案登記或達到經營指標即認定為住房租賃企業的方式，避免涉及前置行政審批，吸引更多社會機構參與住房租賃業務。
（三）完善租賃土地及住房供應配套政策
增加土地供應、降低土地出讓價格是吸引住房租賃企業增加投入，積極參與租賃住房建設的重要手段。借鑑成熟國家經驗，並結合國情，建議從如下方面完善住房租賃土地供給配套政策。
一是明確"商改住"等非住宅類用地改建租賃住房的審批標準及監管細則。建議住建部及各住房租賃試點城市儘快出臺"商改住"相關的土地用途、建設規劃變更、後續消防驗收及市場監管的配套細則，並出臺相關審批、核准或備案快速通道或便捷程序，給予住房租賃企業明確政策預期，減少其將商業辦公用房、工業廠房改建成租賃住房的合規性風險和政策不確定性。
二是平衡租賃住房土地供應與住房開發及銷售土地供應需求，全面推廣租賃用地試點。借鑑美國及德國的經驗，建議從供給端通過要求開發企業在土地競拍環節出具住房租賃建設及運營承諾，增加機構化建設及運營的租賃住房供給。目前國內部分住房租賃試點城市也已經逐步開展住房租賃用地試點。建議在住房租賃試點城市因地制宜，全面推廣相關成熟模式，增加租賃住房建設用地供給。政府在出臺住房租賃土地配套政策時，要特別注意確保營造公平、公正的市場競爭環境，給予國有企業和民營主體同等的政策待遇，避免出現國家隊利用住房租賃的傾斜政策獲得低價優質土地資源，影響民營資本參與機構化住房租賃市場建設的積極性。
三是明確集體建設用地改造為租賃住房的土地使用權和房屋用途變更具體細則。盤活人口淨流入城市的集體建設用地，是增加租賃住房用地供給的重要手段。國土資源部、住建部於2017年聯合印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中要求集體建設用地改建租賃住房項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃。除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批覆後方可啟動試點。目前上述政策規定中提及的試點城市實施方案、試點城市開展集體建設用地改建租賃住房的具體規範性程序均在制定過程中，建議採取邊試點、邊立法的思路，在積累試點經驗的同時逐步完善相關配套政策。
（四）完善財稅具體配套政策
根據境外成熟市場經驗，稅收優惠和財政補貼是發展機構化住房租賃市場的重要宏觀調控手段。根據成熟市場成功的政策經驗並結合我國當前的財政稅收國情，建議從如下方面完善發展機構化住房租賃市場的財稅配套政策。一是研究制定針對住房租賃企業建設、運營租賃住房的稅收優惠政策。國稅總局和財政部可以研究針對合格租賃住房固定資產折舊年限的差異化要求，出臺縮短合格租賃住房折舊年限的會計準則解釋，使住房租賃企業可獲得更大的減稅優惠。二是研究推出針對住房租賃企業的稅收返還及減免政策。國稅總局和財政部可以研究針對企業建設或運營租賃住房所產生的相關增值稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等返還政策，根據租賃住房的建設或運營規模進行適當稅收返還，增強專業機構建設、運營租賃住房的積極性，減輕企業稅收負擔。同時，可以考慮試點針對完全從事住房租賃業務的企業的稅收減免政策。可以借鑑德國的經驗，針對完全從事住房租賃業務的企業給予所得稅減免，以鼓勵房地產開發企業、國有企業將業務重心轉向住房租賃市場。
（五）完善金融具體配套政策
完善的金融市場和工具是促進住房租賃企業降低融資成本，提升盈利水平的重要基礎。在目前國內人口淨流入城市住宅價格高企、租售比較低的情況下，唯有通過金融市場降低住房租賃企業的融資成本、拓寬住房租賃企業建設租賃住房的投資回收渠道，才能真正解決住房租賃企業盈利難的問題。結合國外成熟市場經驗，並結合我國目前金融市場及工具的發展情況，提出以下兩點政策建議。
一是加快推動住房租賃REIT（房地產投資信託基金）的政策落地和項目試點。目前我國房地產行業正進入存量時代，住房租賃市場方興未艾，REITs可優化住房租賃企業資本結構，有效降低住房租賃企業資產負債率。對於以開發建設為主的住房租賃企業，REIT有助於住房租賃企業由開發-持有的重資產經營模式向開發-轉讓至REITs的輕資產模式轉型，通過專業化運營管理為住房租賃企業建立起有效的資本循環和全面資產管理體系，成為住房市場長期健康發展的穩定器和重要支撐。
二是明確針對住房租賃企業開發及經營貸款的利率優惠政策。政府應充分運用國有銀行執行信貸政策的優勢，出臺針對住房租賃企業開發及經營貸款的利率優惠政策，降低住房租賃企業的融資成本，提升住房租賃企業的盈利能力，推動其進入住房租賃市場的投資信心。此外，建議各試點城市儘快明確針對已建成的租賃住房的抵押登記辦理程序，並出臺針對合格租賃住房辦理抵押貸款的利率優惠政策，通過要求貸款募集資金用途用於租賃住房的建設、改建和運營，引導資金投入機構化住房租賃市場。
結語
我國機構化住房租賃市場發展較為滯後，需要政府履行好住房租賃市場立法者、宏觀調控政策制定者和市場監管者三種職能。通過建立公平的租賃市場經營環境、明確住房租賃企業的法律地位等立法舉措增強住房租賃企業進入市場的信心；通過土地、財稅及金融等多方面的配套政策在市場發展初期幫助住房租賃企業獲得盈利，並在市場發展中逐步培育住房租賃企業的市場化盈利能力，最終進入由市場作為資源配置的決定性因素的良性循環。同時，政府也應在市場發展到一定程度後，逐步加強和完善市場監管職能，促進機構化住房租賃市場的健康持續發展，最終改善我國租賃住房供給結構，加快實現租購併舉的住房租賃制度。
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來源：《上海法學研究》集刊2019年第22卷（上海融孚律師事務所文集）。轉引轉載請註明出處。
原標題：《賀銳驍：政府在我國發展機構化住房租賃市場中的職能定位及政策制定建議》
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