文丨子木
1
兩個世界
如果你正處於找房階段，很可能遇到這樣的問題。
「為什麼一路之隔，房價會差這麼多？」
其實這個現象普遍存在大小城市之中。如果你感覺一頭霧水，我給你舉幾個例子。
在惠州的金山湖旁，分布著密密麻麻的住宅小區。其中金山湖小區房價達到1.7萬/平米，而隔壁的小區房價均價在1萬/平米左右，兩者相差70%，如果按照一套100平米房，兩者就是70萬的差距。
原因是金山湖小區挨著湖邊，站在窗邊，能一眼望到湖水，而後者離湖岸還有一定的距離，被其他高樓遮擋了視線。
能不能看到湖水，讓湖畔小區內部的房價也出現了分化，例如金山湖島內，公園高端住宅中洲中央公園，看湖景的大戶型價格在2～2.2萬，不看湖景的單價為1.5～1.8萬，房價差距很大。
第二個例子是西部某小縣城。
當地政府為了響應號召，前些年在老城區旁邊建了一個新區，新區煥然一新，高樓聳立，老城區很多人紛紛掏錢在新區買了房子。
新區的新房開盤價達到8000元/平米，而一街之隔的老城區的房子4000元/平米沒人要。
因為當地居民達成了某種共識，全縣唯一的電影院在新區，肯德基和牛排店都在新區，新區住著的都是縣城裡有頭有臉的人，房價應該高一些。
第三個例子我們把目光轉移到美國的帕羅奧圖市（Palo Alto）。
矽谷所在的帕羅奧圖市的房價中值大概在300萬美元左右，但是跟它隔著一條馬路的東帕羅奧圖的房價卻只有60-80萬美元，兩者相差4-5倍。
為什麼呢？因為帕羅奧圖市，這裡是諸多億萬富豪生活的地方，比如Facebook執行長馬克·扎克伯格、谷歌創始人拉裡·佩奇以及蘋果已故聯合創始人史蒂夫·賈伯斯的家人等。
而隔著15米另一邊的東帕羅奧圖市，基本都是墨西哥遷移過來的低收入人群，其中不乏有大量非法移民，以謀殺、貧窮、團夥犯罪聞名。
2
資源聚集
通過以上三個例子，其實我們不難找到答案，造成近距離內房價差異的因素就是，「資源」。
我們要知道，一個房子的基礎功能是居住，而在基礎功能背後，更重要的是住在這個房子裡，你將享受到怎樣的社會資源。例如第一個案例提高的湖景資源，第二個的商業資源，第三個的產業和教育資源。
資源具有積聚性，且是典型馬太效應的產物。（馬太效應（Matthew Effect）是指強者愈強、弱者愈弱的現象，廣泛應用於社會心理學、教育、金融以及科學領域。）
拿第三個例子講。在很早的一期美國節目中，分別對帕羅奧圖和東帕羅奧圖的孩子做了採訪。問他們的夢想是什麼？
帕羅奧圖的孩子大部分的回答是成為像賈伯斯、扎克伯格、巴菲特一樣的傳奇人物，或者做科研、醫學等研究工作，而東帕羅奧圖這邊的孩子的夢想就是求一份基礎勞動工作，有的甚至想成為大毒梟。
當然這也和美國的房地產制度有關。美國的區域管理費用的主要來源之一就是房地產稅。帕羅奧圖這邊的居民有錢房價高，繳納的房產稅高，自然保安、環境、醫療、教育等資源發達，和資源相關的人才在加速集聚，長此以往，良性循環。
而東帕羅奧圖，大都處於貧困線以下，甚至無力承擔房地產稅，所以在社會資源服務上捉襟見肘，連給安保的工資都發不出來。尤其是教育資源差，造成代代生活在泥潭之中，凡是有點兒夢想的人才都想逃離這個地方。
當然在國內，不可能出現這種情況，因為政府的統一規劃能力強，而且可以通過政策推動，讓區域資源相對平衡。但即便如此，這種分化趨勢也在城市之中，城市與城市之間加速演變。
拿北京海澱舉例。海澱區因為有清北八大高校加持，這裡的房子天生便成為全國家長的夢想，10萬/平米房價的老破小比比皆是。
八大院校的人才輸出，又創造了中關村的輝煌，吸引了全國各地IT精英湧入。精英對子女的教育意識強，孩子們的教育底子好，海澱區的生源質量、名校升學率一路飆升，開始良性循環。
資源的集聚推高了當地房價，後來的精英開始只能向北尋找棲居之地，同時優質生源也在北遷，甚至把荒涼之地硬生生考成了學區房。
反觀北京的其他地區，這些年教育資源一直不溫不火，只能期盼著海澱名小在自家片區開個分校。
城市之間亦是如此。
第二個案例中，縣城當地第一中學的副校長是我朋友，前幾天跟我訴苦。說前幾年這個中學的升學率非常高，考上清北的學生也有，可是這幾年，凡是有些能力的家長都把孩子送進旁邊的大城市了，造成優質生源大量流失。
現在學校的口碑與日俱下，原來一個班級60多號人，現在折了一半，當地因為債務問題給老師發不出工資，名牌教師也都走了。
3
加速分化
不知道大家有沒有發現，資源加速分化的現象，是從2018年左右才開始迅速擴散的。
在2011-2015年，我們要求徹底「城鎮化」。全國各地為了追求GDP增速大搞「大基建戰略」，甚至是小縣城都在瘋狂建設，無數新區如雨後春筍拔地而起。
但問題是，地方創造了新區，卻沒有創造讓人們致富的就業崗位，結果導致，招商受阻，人口缺失，各地方因此創造了巨大的債務黑洞。
之前一個讀者留言，總結得非常好。
人向大城市集中，因為大城市有更多的就業機會，有更好的發展，比如做IT的，就要往北上杭深走；但是，很少有大城市的人走向小城市去，因為小城市有的，大城市基本也有。另外，交通的發展也導致了大城市對小城市人員的吸引，在前些年高鐵熱的時候，基本所有的地方政府都認為高鐵來了，錢就到了，但更多的是，高鐵來了，人就走了。具體到我們家來說，縣裡只有幾家大企業，能做的是製造業、商業這些，但這些需要的工人較多，走出去的大學生很少去做這個；另一方面，你在外讀書期間習慣了大城市的生活，讀書館、電影院、博物館、書店、遊樂場，縣裡沒有啊。
所以說，「城鎮化」是不符合人類遷徙軌跡的，而「城市化」才是城市發展的出路，是符合資源集聚原則的。
於是我們在2016年啟動地產去庫存，放鬆調控+貨幣放水+棚改貨幣化下，房價大漲，人們衝進售樓處接盤，地方債務成功轉移到家庭身上。
解決後顧之憂後，當局開始加速推進「城市化」戰略，明確了城市群和強省會發展道路。隨後提出並落實大灣區概念，長三角一體化文件陸續出臺，新機場概念下，京津冀地區也迎來了歷史契機。
與此同時，全國各大城市開始出臺人才政策，放鬆落戶條件，全國人口在高鐵的助力下，加速湧動遷徙。廣東省5年內湧入800萬人口，杭州一年湧入55萬人口，成都、重慶、長沙、西安都以每年20萬的人口數量在激增。
而那些資源弱的城市在馬太效應下，開始加速衰落。正如前段時間，網上一篇帖子的題目，「曾經熟悉的家鄉終將成為倍感孤獨的地方」。
4
時代洪流
要記得，房子的價值在於「資源」，這才是房價的本質。
聚則進，散則退。現在已經從城市與城市的區別，走向了一街之隔。人們為了爭奪資源，會繼續推高核心資產的價格。
這就解釋了為什麼這段時間，疫情影響下，人們還在為經濟擔憂的同時，深圳樓市依然火爆的原因。
深圳招商蛇口太子灣的公寓，4200萬一套，54套半天被搶光；寶安中心區新房發售，100萬每套茶水費的新聞登上頭條。這種事情在過去很難想到。
不管你生活在一二線還是三四線，或者小縣城，對這一趨勢一定要做到心中有數。
一線城市和強二線城市，會隨著資源的集聚，房價會繼續被推高。有想法的人，現在應該開始關注這個事情，尋一良地，等待合適時機抄底入場。無論你不想買還是買不起，這都不重要，未來你的後代終究會踏上這塊熱土。
而對於現在已經步入衰退階段的小城市房子，剛需可以買，但要做好最後成為大型養老院的準備，投資切忌不可。
之所以把這個概念再和大家強調一次，是因為最近太多人問這個問題，身邊出現了太多趨勢加速分化的事實，這是時代的洪流，無法阻擋，希望能幫得到你。