商品房買賣中，總有一些開發商因為資金短缺將房產抵押給銀行獲取貸款，卻又在購房者不知情的情況下售出，那麼，購房者在買到這種抵押的房產後將面臨著巨大的風險。那麼業主發現所購的房產已被抵押，應如何處理並維護自己的權益？
網友諮詢：
業主王某與某房地產發展有限公司籤訂購房合同並支付了69萬元首期款，幾個月過去開發商都沒有辦理合同備案手續，導致王某無法辦後續按揭貸款手續。之後王某發現她所購買的房子居然抵押給了銀行。請問業主發現所購的房產已被抵押，應如何處理並維護自己的權益？
福建和晟律師事務所黃進成律師解答：
一般來說，要促成該房屋買賣的成立，必須要解除抵押權。在實踐中，有以下幾種合法交易模式。
一、開發商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，後銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態。
二、開發商在履行告知的前提下，籤訂房地產買賣合同之後，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記塗銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產權之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。
三、買方和開發商籤訂合同後，買方、開發商和提供貸款(銀行)三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產開發商所應支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押塗銷。
四、買受人在購買房後，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產再次轉讓的，原買受人在與次位買受人籤訂合同後，共同向銀行申請辦理轉按揭手續。
福建和晟律師事務所黃進成律師解析：
為了減少購房糾紛，維護自己的合法利益，購房者還是要在籤訂購房合同的時候在補充協議中做以要求，除了不能進行抵押之外，還要對賠償措施做一些要求，尤其是要申請資金監管，以免自己付了首付款發現房產被抵押，面臨房財兩失的局面。
在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產管理部門進行抵押登記，所以購房者可以到房管部門或者房地產管理部門的網站上，通過多渠道查詢信息。如果有被抵押的房子，可以要求開發商對自己要購買的房源進行解押。否則，購房後去房管部門辦理不動產權證的時候，房管部門發現該房屋已被抵押，是無法辦理不動產證的。