《民法典》合同編租賃合同章共32條。該章大部分法條是從《合同法》《城鎮房屋租賃合同司法解釋》承襲或修訂而來。
其中實質性修訂共有 6 個法條，主要完善了不定期租賃的推定規則、明確優先承租權、合理分配租賃物維修義務。
本文梳理了該章實質性修訂的法條並逐一進行解讀，以供大家參考。
No.1
完善不定期租賃的推定規則
•第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃。
釋義：
關於合同形式，合同編通則已作出規定，即當事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律並不特別要求合同當事人採用何種形式訂立合同，但是法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。
不定期租賃合同主要指的是沒有約定租賃期限或者租賃期限約定不明，且事後也不能確定租賃期限的租賃合同。
為了既便利交易又保證交易安全，本條對租賃合同的形式作出以下幾個層次的規定：
第一，租賃期限不滿 6 個月的租賃合同，可以採用口頭形式也可以採用書面形式。這是因為租賃期限較短的合同一般來說租賃物價值不大(當然不排除大型的機械設備)，租賃物使用後變化不大，租金較少，租賃關係結束得快，證據不易失散。一旦發生糾紛容易分清責任。因此，不必要求當事人以書面形式訂立合同。
第二，租賃期限在 6 個月以上的，租賃合同應當採用書面形式。以租賃期限長短來劃分是否應當採用書面形式，是考慮到租期長短與合同當事人雙方的利益有直接關係，因為租期長的合同往往是租賃物價值較高、租金較多，對租賃物的使用消耗也多一些，如果以書面形式將雙方的權利義務規定清楚，將來發生爭議時就有據可查，易於解決糾紛，保護當事人的合法權益。
第三，租賃期限 6 個月以上的，當事人沒有採用書面形式訂立租賃合同，並非導致合同無效，而是產生約定的期限不予承認的效果。一般規定形式要件的條款，是為了提醒當事人盡到審慎義務，重視合同的訂立。
但租賃期 6 個月以上的合同，若能確定租賃期的應當視為定期合同。在《民法典》制定前，並未規定「無法確定租賃期」的情形下視為不定期租賃，因而不採用書面形式的，法律是否應一律將其視為不定期租賃存在爭議。
對租賃期限的約定，應當由當事人協商。法律一般不應幹涉當事人對期限的約定。
定期租賃和不定期租賃，其合同的形式和效力等，在法律規定上有所不同，若一律視為不定期租賃，則過於僵化，有違合同自由的原則，也不符合民法的誠實信用原則和公平原則。因此，《民法典》作出相應修改。
在本條規定中，即使應採用書面形式而未採用，也存在可以視為定期租賃的情況。
其一，如果租賃合同雖未採用書面形式，但雙方當事人對租賃期限無爭議的，應為定期租賃。
其二，即使雙方當事人對租賃期限有爭議，但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應為定期租賃。
其三，若雙方對租賃期限有爭議，可以參照《民法典》第 510 條規定確定租賃期限，也可以適用《民法典》第 730 條關於租賃期限「沒有約定或者約定不明確」情形下的規定加以確定。
「無法確定」的表述意味著，不僅當事人自身可以對約定期限情況進行舉證證明，司法機關也可以依據法律規定的關於合同約定不明情況下，交易習慣、行業標準等規定進行推定。這體現了充分保障當事人意思自治，增加認定為定期合同的可能性，有利於維護交易的穩定性。
No.2
出租人維修義務
●第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
法條沿革：
《中華人民共和國合同法》
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
釋義：
出租人負有保持租賃物適於使用、收益狀態的義務，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應當承擔維修義務，但是當事人另有約定的除外。出租人履行維修義務，可以由出租人主動作為，也可以由承租人提出。
承租人請求出租人履行維修義務的，以租賃物有維修的必要及維修的可能為要件。租賃物有維修的必要是指租賃物發生毀損等情事，如不維修將致使承租人對租賃物不能為使用、收益或不能圓滿地為使用、收益，如出租的房屋因時日長久，遇雨滲漏，承租人無法居住等情形。並非一切與交付時不一致的狀態都有維修的必要，租賃物雖有瑕疵，但不妨礙使用、收益的，則無維修的必要。
租賃物是否具有維修的可能，不僅應以物理上或技術上是否可能作為判斷標準，還應以社會一般觀念或經濟上的意義加以決定。
租賃物有維修的必要及可能時，承租人可以向出租人發出維修的請求，催告出租人在合理的期限內對租賃物進行維修。該合理期限應當根據租賃物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度以及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應當在承租人提出的合理期限內履行對租賃物的維修義務，以滿足承租人使用租賃物的需求。
同時，出租人不履行維修義務，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實現合同目的的，構成根本違約，承租人可依據《民法典》的有關規定，解除合同並請求出租人承擔違約責任。
關於出租人維修租賃物的義務，我國大陸和臺灣地區的學者多持否定說，認為在非因承租人的過錯所致租賃物需要維修的情形下，出租人才負有維修租賃物的義務，因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，則由承租人承擔維修義務，本條規定採用這一觀點。承租人拒不履行維修義務，造成租賃物毀損、滅失的，應當按照《民法典》的有關規定，承擔損害賠償責任。
來源 | iCourt法秀、最高人民法院司法案例研究院
原標題：《《民法典》租賃合同五大實質性修訂解讀》
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