廣州單個舊改項目的投資總額在今年不斷被刷新。
10月24日，「廣州舊改大戶」保利地產拿下花都區東三村舊改項目，總投資額約300億元，超過越秀地產去年獲取的投資總額約210億元的「淘寶第一村」番禺裡仁洞村舊改項目，一度成為廣州近年來最貴的舊改村。
不過，保利地產的「舊改之王」並未保持多久。一個多月後，昔日「地產航母」合生創展鎖定的海珠區康樂、鷺江村舊改項目浮水水面，該項目投資總額高達346.67億元，新晉為廣州投資金額最大的舊改項目。
被不斷刷新的投資金額折射出廣州舊改已按下「加速建」。據界面新聞不完全統計，今年1月1日～12月8日，廣州啟動公開招商的舊村改造項目一共有60個，相比去年全年公布的近30個項目翻了一倍。
據界面新聞了解，過去要拿下一個廣州舊改項目，「關係」往往是最重要的。而隨著廣州舊改政策的逐漸完善以及村民對舊改的認知逐漸深入，舊改市場呈現出競爭越來越激烈、門檻越來越高的特點，靠「關係」已遠遠不夠。
一位廣州房企舊改項目負責人對界面新聞指出，如今在廣州做舊改更考驗一家企業的綜合能力，包括企業實力、舊改團隊的專業性以及和當地村民的關係等，幾個方面都不能有短板。
舊改「戰場」火熱
2018年之前，廣州舊改進行的十分緩慢。自2009年廣州出臺第一條城市更新管理辦法，十年的時間裡，廣州一共僅成功改造10個村。
獵德村是廣州第一個舊村改造項目，以「政府主導，村為實施主體」的原則，採用融資地塊公開出讓、安置地塊自主建設的方式進行全面改造。2007年，獵德村商業地塊被富力與合景泰富聯合以46億元競得，該項目如今成為南中國區首個真正意義上的CBD大型城市綜合體。
廣州市城市更新協會數據顯示，改造完成後，新獵德村村民房屋出租收益從改造前的每月每戶800元提高到4000元，增長5倍；村民自有房屋價值從改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增長7倍多；村集體年收入從改造前1億元提高到5億元，增長5倍；村民每年人均分紅從改造前的5千元提高到3萬元，增長6倍。
在廣州，類似的舊改「造富神話」還有不少。保利地產操刀的琶洲村為廣州第一個企業主導改造的城中村，改造完成後，所有利益相關者的效益和福利也都得到了提升。
雖然利潤空間大，但舊改一直以來也存在周期漫長、利益複雜、拆遷困難、資金壓力大等諸多麻煩。拆遷困難意味著項目停滯，保利地產參與的天河區冼村舊改項目就是因為部分村民不籤約，導致項目停滯了數年，目前仍未完成全部拆遷，而項目耗時已超過十年。
在很多人的印象中，舊改項目利益複雜，是一個需要靠「關係」才能搞得定的業務，並非一些缺乏不少當地資源及關係的企業所能拿下。
不過多位廣州業內人士對界面新聞表示，隨著廣州舊改政策的逐步規範和完善，所謂「潛規則」正在逐漸從廣州舊改市場上消失。
如今的廣州舊改實行「政府主導」的原則，在整個舊改項目的生命周期中，政府都始終承擔著裁判的角色，只有符合資格的企業才能參與該項目的競標。
換言之，現在的企業必須在符合資格的情況下才有可能拿下某個舊改項目，而不是僅靠跟村裡關係好。這也讓更多企業能夠憑實力參與到廣州舊改中來。
在此背景下，廣州舊改市場的激烈競爭不僅來自於全國化布局的規模房企、廣州本地房企，還來自於區域性布局的外來房企以及不斷湧現的新興力量。
合一城市更新集團提供資料顯示，近年廣州舊村改造的合作企業名單中，外來企業大致分為兩類：一類是以升龍集團、瀚宇集團、大華集團、俊發為代表的省外房企，第二類是深圳勤誠達、和健等布局於大灣區內的深系房企。
在河南起家的瀚宇集團從2018年開始進軍廣州市場，分別已在南沙和從化各拿下一個舊改項目；來自上海灘的大華集團在短短近一年來的時間內則獲取了三個廣州舊改項目；有「昆明一哥」俊發也在今年拿下了兩個廣州舊改項目。
這些外來企業中，最「兇猛」的當屬升龍集團。這家專注做舊改的房企創立於福建、發跡於鄭州，從2017年開始將主戰場轉移到廣州，截至9月底，共成功摘牌了9個舊改項目，預計總投資成本達772億元，這比很多深耕廣州多年的房企都多。
於2018年亮相廣州舊改市場的佳兆業，也在兩年多時間內快速開疆闢土，截至2020年中期，其在廣州儲備的舊改項目佔地面積已經超過1500萬平方米，佔佳兆業總舊改土儲面積的36%，超過其「大本營」深圳，一躍成為佳兆業舊改佔地面積最大的區域。
當這些外來房企來勢洶洶時，不少廣州本土房企也開始不斷在舊改上加速。
以廣州籤約舊村改造項目最多的房企富力為例，其將舊改作為公司業務增長的新引擎，並於2019年4月成立了富力城市更新集團，今年拿下新增多個舊改項目，其中不僅包括南沙東湧鎮大同村，還有保利失去的石壁村。
從2017年開始涉足城市更新領域的雅居樂，直到去年底都還沒有在廣州舊改市場上有所斬獲。為在土儲方面需求突破，雅居樂在今年6月新成立了城市更新集團，11月正式成為廣州從化區嶺南村更新改造項目的前期服務單位。
去年登陸資本市場的小房企景業名邦將彎道超車的機會押在舊改上。景業名邦副主席劉華錫曾在年初對界面新聞透露，日後會把大部分精力放到舊改上，正跟進廣州黃埔區的幾個舊村項目。
除此之外，沉寂多年的「豪宅專家」星河灣也於去年正式進入舊改領域，至今已確認獲取了至少三個舊改項目，包括廣州蘿峰村、塘步東村以及南村村，預計總投資金額約為430億元。
合一城市更新集團律師胡益紅指出，面對愈發激烈的競爭環境，房企強強聯合競標成為廣州舊改市場的一個新特點。
例如，今年5月，廣州本地房企珠江投資與升龍集團聯手拿下了增城目前體量最大的舊改項目長崗村；一直暗暗較勁的富力和保利在今年6月組成聯合體，成功拆牌與琶洲會展中心僅一河之隔的赤沙村。
政策之變
2018年是廣州舊改市場的轉折點，除了在政策上加大舊改項目的支持力度外，各項舊改相關細則陸續出臺，不過還處於初定期。近兩年來，廣州各項舊改相關政策進行了不斷地優化與完善。
胡益紅指出，廣州市擁有整套統一、公開、透明的舊改政策體系，主張舊村莊全面改造、成片連改造，明確、完善地價補繳標準、報批建程序，同時優化舊村成本核算。
相比深圳、東莞等其它廣東省城市，廣州在舊村改造上有嚴格的成本核算模型。在獲取基礎數據的前提下，政府部門會對舊村改造的成本進行核定，主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、融資地塊土地出讓金、市政費用等。
據悉，過去很多舊改似乎漫漫無期，給參與企業帶來很大的壓力。如今政府在核算成本上相當於給了一個預期在，例如算出5年臨遷費，就意味著政府預料到這個項目要5年才能完成，變相給了企業一定保障。
一些舊村改造項目陷入停滯狀態主要就是因為算不過來帳，而廣州舊改市場比較獨特和成熟的地方就在於：企業在投入某個舊改項目之前，可以很容易算好這個帳。
一位業內人士透露，除了嚴格的成本核算模型外，廣州還有一些政策去幫助開發商平衡成本，包括換地、容積率置換等。
不過在廣州舊改政策體系愈加完善和具有操作性時，舊改的準入門檻也變得越來越高了。
「以前的一些平臺公司憑藉著跟村裡的關係可直接將舊村改造項目鎖定，然後與有實力的開發商『聯姻』，賺取中介費用。」多位廣州舊改業務人士表示，這種情況基本已經杜絕。
在「一區一策」的背景下，廣州各大區域會對參與競標的企業設置一些基本門檻，不僅使得平臺公司的生存空間進一步受到擠壓，一些實力不夠的房企也會被直接擋在門外。
南沙去年發文明確要求村集體經濟組織原則上不得引入中介公司、平臺公司，嚴禁各類中介公司、平臺公司等未提供技術服務、通過轉讓項目獲取利益。
與此同時，據界面新聞了解，除南沙外，現廣州各區對合作企業的註冊資金都有明確要求，少則1億元以上，多則如番禺、海珠、荔灣要求至少5億元。
相對於其它區域要求房企具備二級以上開發資質，花都則要求合作企業具備一級以上資質，還得在2016年之後，以公開方式競得或者參與該區域的商業或住宅用地拍賣。也就是說，參與舊改開發的企業最好同時要在花都區拿地。
荔灣則要求合作企業具有開展「三舊」改造經驗的企業，同時不得引入正在實施該區舊村更新改造且尚未完成整村補償安置工作的企業或聯合體。
同樣不鼓勵同時推進多個項目的還有增城。一位增城舊改項目負責人張生表示：「我們在增城已經正式成為一個舊改項目的合作企業了，就不能再拿一個項目，政府是希望我們先做出一個成功案例後再去介入下一個項目。」
與花都一樣，增城也同時鼓勵參與該區舊村改造的企業，在增城的公開土地市場拿地或參與競拍。
「其實相當於有一個量化平分的標準，總分100分，其中60分來自註冊資金、納稅金額、改造方案等多方面的分數，而你在增城所拿公開出讓地塊屬於加分項，可以佔到40分，最終能拿到多少取決於所拿地塊大小。」張生解釋道。
據了解，要想參與增城的舊改，除了要滿足基本的條件要求外，總評分必須達到60分以上，而如果一家企業在增城已獲取一個舊改項目，就會被扣掉10分，這是減分項。這些想再拿項目的企業就必需在增城拍下一塊商住地塊來彌補這10分。
張生表示，如果很多家房企來競爭同一個舊改的話，可能一家已獲取一個舊改項目房企連50分的基礎分都拿不到，這就意味著它需要拿體量更大一些的地塊來增加評分。
捆綁一塊招拍掛用地，這對不少房企來說資金壓力都不小。
一位已在增城獲取一個舊改項目的房企內部人士指出：「我們現在要再獲取一個舊改項目就必需要拿一塊招拍掛用地，而增城現在一塊地普遍都是20億起步了，資金壓力是很大的。因為舊改項目一般都是3～5年不斷投入而沒有產出的，資金幾乎都壓在這個項目上。」