來源：時代周報
從無人知曉到成為廣州舊改網紅，「過江龍」升龍集團只花了兩年。
2017年1月1日，升龍正式註冊廣州公司。3個多月後，升龍將廣州總部喬遷至珠江新城，拉開了一系列舊改項目的序幕。
時代周報記者統計，截至7月20日，升龍單獨以及聯合其他開發商一起籤下的廣州舊改項目共有8個，包括金州衝尾村、蔡邊一村、群星村、湯村、沙溪村、南灣社區、長崗村等項目，其中舊改面積約為1766萬平方米，投資金額超過700億元。
在舊改市場收穫頗豐的升龍集團，開始將目光瞄準文旅、產業運營等新的領域。
7月13日，廣州黃埔區、廣州開發區文化旅遊產業項目集中簽約，32個文化旅遊產業項目落戶黃埔，投資總額達21.57億元，升龍集團的南灣文旅小鎮也包含其中。
獲取舊改項目僅是打開廣州市場的開端，借力舊改，升龍集團將觸角延伸至更廣闊的產業小鎮、商業運營領域。
7月19日，一位升龍集團人士告訴時代周報記者，目前，公司在鄭州和南京幾乎沒有新增項目，把所有精力都投入到廣州，同時也希望有更多業務在這邊落地。
押寶廣州能否帶來相應回報？
這或許是一場升龍也不知道結果的豪賭。
豪賭羊城舊改
兩年內獲得八個舊改項目，升龍迅猛的速度讓行業側目。
2018年7月6日，升龍拿下了南沙區舊改的第一條村—金洲、衝尾村，由此翻開了廣州舊改新篇。
7月20日，在升龍集團廣州區域從事舊改工作的王瑞（化名）告訴時代周報記者，目前廣州公司的主要關注點還是城市更新方面，極少在公開市場拿地。
2019年，升龍舊改進展神速，一舉斬獲番禺東環街蔡邊一村、增城新塘群星村、黃埔巨無霸九龍鎮湯村及番禺洛浦街沙溪村共4個村的改造。
鳳凰網數據顯示，2019年，升龍在廣州合計投資額超過446億元，總佔地面積為1383.25萬平方米，佔2019年成功招標的16個舊改村的66%。
進入2020年後，升龍集團獲取舊改的勢頭依然強勁，僅在5月份就收穫了兩個項目，分別為黃埔穗東街南灣社區、增城永寧街長崗村。
6月19日，升龍宣布聯合科學城集團成為廣州茅崗舊改前期服務商。
有市場消息稱，升龍還有10餘個舊改項目正在接洽，並未正式對外公布，其中包括番禺廈滘村、明經村、潭山村、白雲馬瀝村等。
「並沒有外界說的還有10多個項目在談，據我了解，目前中標的和正在洽談的項目加起來在11―12個。」王瑞告訴時代周報記者。
儘管手握多個舊改項目，但何時能轉換成土儲、產生利潤和現金流是外界最關心的話題。
時代周報記者了解，升龍在南沙區金洲、衝尾自然村更新改造項目進展最為迅速，該項目的安置補償協議籤約率達到100%，拆遷工作已完成。
「我們公司最重視南沙區的項目，目前我們廣州項目的負責人也時刻盯著這個項目，希望建成標杆項目。」王瑞表示，主要原因是該項目的交通位置較好，同時也是升龍在廣州的首個產品，所以公司會花更多精力。
除此之外，廣州最大面積舊改項目位於黃埔區九龍鎮知識城板塊的黃埔湯村，進展也頗為迅速。
王瑞透露，目前該項目已經有1700多棟拆除完畢，還有2000棟房屋待拆建，800戶人未籤約，首期安置房建設完畢。6月二期安置房開始動工，還在打地基，整個項目規劃3―5年內完成。
舊改業務提速的同時，升龍廣州區域的團隊人員也在急速補充。
王瑞表示，2018年廣州區域僅100多人，目前團隊應該超過500人，僅從事舊改的人員就有300多人。
「升龍給的薪酬也比較可觀，會比行業其他公司高出20%左右，從富力、恆大、珠光等廣州本土房企挖走了很多舊改專業人才，目前公司仍在招聘中，需要大量人員。」他說道。
優勢和難題
作為外來者，升龍為何能連連啃下多個廣州舊改項目？
政策的利好是升龍迅速打入廣州舊改市場的先決條件。
2018年4月，原廣東省國土資源廳發布《關於深入推進「三舊」改造工作的實施意見》。
文件表示，舊村改造地塊可以協議出讓，其供地對象可直接協議出讓給公開引進的市場主體。
此舉意味著，原本首先由政府徵地的傳統舊改模式，變為房企直接與村民進行協商的新模式。
而在同年7月，升龍就斬獲首個舊改項目。
「升龍近期勢頭很猛，主要是有當地資源與人脈。」7月21日，一位廣州本地房企的舊改業務人士向時代周報記者表示。
2017年11月7日，廣州市城市更新局舉行廣州市城市更新協會成立揭牌儀式。
作為唯一外地房企，升龍集團與珠江實業、富力地產、時代地產等10多家本地房企，共同作為協會發起單位成立廣州市城市更新協會。
2020年4月底，升龍正式成為廣東省三舊改造協會副會長單位。
通常而言，舊改項目投入成本大、變現周期較長，在舊改市場狂飆激進的升龍擁有多家銀行貸款渠道。
2018年開始，升龍先後與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行、民生銀行籤約，展開三舊改造方面的合作，以獲取資金支持。
查閱升龍集團官網可發現，銀行投資被列為公司業務發展的四大板塊之一。天眼查顯示，升龍集團還是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例佔11.02%。
「升龍集團擁有自己的資產管理平臺，並與諾亞、黑石等基金公司、信託公司都有合作。」上述升龍集團人士表示。
7月20日，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向時代周報記者指出，外地公司要迅速打開舊改市場，除了需要雄厚的資金和舊改經驗以外，還需要有良好的政府關係、對當地市場特點足夠了解。不少房企會選擇與當地項目公司合作或者依託當地的合作夥伴這一進入方式。
儘管進入廣州僅3年，但升龍在舊改方面的拓展速度以及投資力度明顯高於廣州本地房企。
以廣州本地舊改大戶時代中國為例，時代周報記者統計，時代中國在廣州共獲取了9個舊村，主要分布在黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等六個區域，投資綜合累計超350億元，僅為升龍的一半。
針對這一現象，王瑞向時代周報記者透露了其中的「秘訣」。
「在市場知名度方面，我們並沒有很大優勢，但我們能給村民帶來最實在的利益。這主要是拆遷款發放速度是非常快的，籤約後一個禮拜，村民便能拿到第一期費用，所以我們的推進速度較快。」他說道。
王瑞表示，雖然廣州本地一些房企實力更為雄厚，但有些公司的項目一拖就是6―7年，他們對項目的運營節奏把握得比較快。
舊改中多方利益博弈，流程較為複雜，開發過程中存在不確定因素，在規模上並不佔優勢的升龍能否在廣州舊改市場突出重圍，也還需時間驗證。
起步福建深耕河南
1999年，升龍集團在福建起步。2005年，升龍擴展至河南鄭州，參與投標的燕莊城改項目，讓升龍集團名聲大振。
以城市更新為突破口，升龍集團持續在鄭州深耕。觀點數據顯示，升龍在鄭州改造了14個城中村項目，舊改面積達2200萬平方米。
2012年進軍南京後，升龍耗資75億元拿下南京三塊地，開發了升龍匯金中心、公園道、升龍天匯三個項目。
隨後，其又以8.9億元拿下江心洲G82地塊，建設城市綜合體、住宅、別墅等物業。
而在2017年以後，升龍相繼淡出了鄭州和南京市場，鮮少再獲取新的項目。
時代周報記者查閱安居客發現，升龍在鄭州僅有5個項目的尾盤在售，開盤時間幾乎都是以2019年初和2018年為主，部分為2017年。
「前幾年，升龍在鄭州還是比較有知名度。近年在售項目沒有增加，也沒有新增地塊，僅剩部分項目處於清盤狀態，南京同樣也是這樣，已經不再獲取新項目。」上述升龍集團人士這樣說道。
在放緩鄭州以及南京市場布局的同時，廣州成為升龍新的主戰場。在王瑞看來，公司的優勢是舊改，而珠三角地區是舊改發展勢頭最強勁的區域，而升龍選擇發力該區域也是題中之意。
「升龍上海總部有部分同事已經搬來廣州，上海業務相對較少，廣州這邊其實也算是總部，董事長待在廣州的時間比上海長。」王瑞透露。
快速斬獲項目僅是升龍佔領廣州市場的第一步，通過舊改，升龍試圖涉足更多新領域。
6月8日，廣州升龍在官方微信公眾號宣布，升龍在今年5月獲取的黃埔區南灣村舊改項目，南灣小鎮將打造成「網際網路小鎮+電商總部+嶺南特色文旅小鎮」。
此外，去年6月拿下的黃埔湯村舊改項目，將規劃成數字創意園，重點發展數字經濟等新興產業。
商業運營是升龍在廣州市場的另一個發力點。
「現在做舊改項目，賣掉一次性住宅項目後，我們公司會直接接管商業項目，自己來做運營。」王瑞表示。
廣州將是升龍重振規模的第一站，據升龍集團人士透露，他們也在考慮進入東莞市場。