我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：你好廣叔，廣州二套，子彈只剩70w左右，還想投資，太難了。 用經營貸搞個7成，也就只能買200w出頭的房子。 番禺和黃埔，剩下能買得也不多了。 看了下豐逸尚居，作為投資，廣叔覺得這個盤能入手不。 看了你的金融城和退而求其次的番禺廣場區域，都比較認可，但就是能挑的實在太少了，想入個兩房，好租，好轉手。
回答：你好，可以的，就是盤子稍微小了點有點吃虧，不過幸好也是在老黃埔這個版塊，目前沒怎麼漲，屬於後漲房 番禺廣場東華花園那些可以看看，做槓桿買大一些
提問：您好廣叔，想買房子自住並重點考慮2-3年後小孩上學的學位的話。請問牛奶廠現在放盤已經到近七萬了，請問牛奶廠的單價還有增長空間嗎？考慮學位的話這裡值得入手嗎？
回答：你好。牛奶廠板塊是第二CBD魚珠的後花園，以改善居住為主，相當於匯景新城之於天河北、之於金融城的關係。我認為還有潛力的，可以入。
提問：廣叔您好，新人首問。因為上班交通不便，剛把佛山金融高新區的中海錦城房賣了。看了您之前很多評述，所以也想請教下。
目前我也想換工作，所以也不確定買哪適合自住上班，想在廣州買個房，購房資質都沒問題，主要是用來投資保值，如果能住則順便自住了。希望總價是300-400萬的，要求地鐵口附近的，喜歡90-110平的稍大戶型，不喜歡太小舊的。目前有3個想法，一是買黃埔科學城，二是番禺萬博附近，三是南沙區府附近。
一、黃埔科學城還沒去看過，百度了下您推薦的大壯名城，位置不錯，就是總價有點把自己壓力太大。
二、番禺萬博板塊的話，覺得和樾府和劍橋郡位置都是地鐵口能接受。和樾府目前感覺100平的戶型可能也買不起，劍橋郡勉強可以買一個。不知道劍橋郡的房子適合不適合投資，周邊有什麼可以支撐劍橋郡和萬博的規劃呢？
三、選南沙區府附近（如疊翠峰）的房子目前是壓力最小的，但是最近幾個月已經漲了一波了！您對南沙區府周邊的投資上升空間有個什麼樣的看法呢？以上三個，您可以排個序嗎，最好的選擇您建議是什麼。
回答：你好。
1、大壯不錯的，可以考慮；
2、和樾府可以考慮；劍橋郡景觀好，但離地鐵板橋站不是很近，自住+投資勉強可以。
3、南沙適合中長期投資；疊翠峰可以買。就按你這個順序考慮
提問：廣叔，御景壹號，新天半山，天墅這幾個大概400左右的自住加考慮10年以上投資，您推薦哪裡
回答：你好。御景壹號，江景好，延江的房子稀缺，沒問題；新天半山，依山傍水，自住不錯，但投資不是很好的選擇；天墅在同和這邊，片區價值一般；如果選的話，首選江景好的，次選新天半山。就按你這個順序選吧。
提問：廣叔，你好！周末去看了廣府一號，均價4.2萬，品秀星樾4.3萬，科城山莊三期4.4萬沒有房，需要等元旦開盤（小道消息）目前一套二手的4萬在售，大壯名城4.8萬。個人是偏向科城山莊的，但是還需要等，有點糾結，不知道如何選擇？想聽聽廣叔看法
回答：你好。這些盤都還可以；科城山莊是不錯，值得買。就是怕等到那時房價漲上去了。具體參見星球內部分享！
提問：你好廣叔，福田京基御景華城(赤尾站上蓋) 高樓層東南向，現在業主急用錢460萬急售，75.39平米方正2？房，單價僅6萬1。可以入手嗎？
回答：你好，房子性價比還行，屬於放租盤 京基御景華城距離7號線赤尾站200米，靠近深圳河，北沿濱河大道，小區原址是墳地，05年建造，四棟大單體樓，大花園社區，綠化率高，約3600戶，車位配比不足。 戶型27平-45平一房，60-75平兩房，80平三房，4梯22戶，由於是剛需小面積總價低性價比高小區，成交量活躍，常年位於福田區成交前三甲。主要居民為和租戶為華強北做電子生意人，近福田CBD，租金高且穩定，樓下自帶美康百貨。 兩大利好，附近福田村的海岸城舊改 和落馬洲河套地區開發。 追求穩定租金可以入手，考慮漲幅，這裡不算很好的選擇
提問：你好廣叔，請問前海福田核心區次新盤，買了大一房（實用面積35），自己花點十幾萬改小兩房，是好的投資選擇嗎？感覺小兩房剛需程度更高一些，而且同面積小兩房能多賣50萬。
回答：你好，1.小兩房肯定會比一房實用一些，鳳變冰需要看看周邊的租售比，大部分改造確實會有溢價空間。2.整體計算一下成本，比較周邊的房子價格，溢價空間有多大，再來決定要不要做，當然有空間可操作是可以考慮。
提問：您好廣叔，在天河客運站上班，想買離地鐵近的房子，剛結婚，暫無學位需求。 預算500萬，看中科城山莊3房，125方，480萬左右，首付可以給200萬了。四房去到560萬，貸款壓力有點大了，三房還是四房好？現在小區物業換萬科了，以後物業會變好。 糾結點在於，未來可能不在廣州生活，投資多於自住，以這個角度，是否買東薈城4房更好？但是東薈城對我這個沒車出行上班族來說，實在太遠。品秀星樾也有考慮，但是南向單價去到4萬多一點了，比科城山莊單價高，而且兩梯六戶30多層，居住密度有點高。廣叔是否有其他好投資的樓盤推薦？謝謝！
回答：你好，既然是投資，那麼可能就要忽略掉一些你認為看起來非常重要的因素，從而從後續接盤俠的角度來考慮這個小區、這套房源後續的接盤俠給不給力了 蘿崗的產品分為兩類： 1、一類是偏向居住舒適性的，比如保利香雪、新福港鼎峰、錦林山莊 2、一類是對學位有需求的剛需型的社區，比如東薈城，還有其他 好了，你要買的這套房子如果投資的話，她的接盤俠在哪裡，對學位有需求嗎，還是純粹對物業、對園林有執念 這個時候，我想你應該找到了答案
提問：你好廣叔，請問寶安區金港華庭和白金假日公寓哪個更適合剛需自住？寶安區地鐵站附近有哪些比較合適的總價380左右的小區？
回答：你好，這兩個都是西部剛需得不能再剛需的上車盤，哪裡有好房源買哪裡，上車盤的特點是隨大勢走，天花板低，價格上你追我趕。有時候不是一定要在兩個盤裡分輸贏，更多時候是共進退的。過往經驗來看，一成跑贏，一成跑輸，八成是差不多的，我們的作用在於識別出這跑輸的一成，比如前面那位260萬買了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小夥伴，又比如一些溢價明顯的透支盤。 至於380萬，怎麼選，比較建議綜合配套，品質，交通，哪怕戶型略遜的次新，喜新厭舊是人類的本性，抑或是可以改三的老房子，對於剛需房，功能大於性能。
提問：你好廣叔，請您指點迷津：我家一套龍崗悅瀾山花園89平和京基御景華城39平，預計全賣了大概500萬。我和我老公31歲，總收入月均5萬+，小孩2歲，考慮房子綜合教育、投資潛力、2胎、3房等。目前考慮如下：
1）碧海區域，800萬內有能力購置，考慮玉湖灣或者御龍灣，月供壓力不太大。其他資金可考慮其他投資，但這邊教育資源一般，配套也還沒起來。
2）寶中區域，最大可接受900萬+，月供壓力較大，資金也全投了，比較激進，也怕自己高位上盤。目前幸福海岸、麗景城、深業新岸線、凱旋城都900多萬了。這些房源您推薦哪個？
3）後海，城市印象、保利城、海印長城900萬+，跟寶中哪個更推薦？以上選擇請廣叔指點迷津，萬分感謝。
回答：你好，1.碧海是非常推薦的投資板塊，入手碧海有個前提，未來5年內你們還需要再入手一套能掛學位的小戶型。2.寶中的教育是亮點，是上一輪領漲中，未來繼續看好。3.後海板塊整體還行，跑贏大勢。另外前海南帶學位的2房也可以關注。傾向方案2。更多分析推薦參考內部分享！
提問：你好廣叔，我目前28歲，在龍華上塘片區創業，目前首期300萬左右。最近因為龍華沒有很好的新房所以在看二手房。目前看上的主要是港鐵天頌和中海錦城。港鐵單價掛著8多，80多平，總價700-800萬，高峰學位；中海錦城有一套掛710萬，79平左右，可能有華東附中（在建）學位。我是考慮自住+資產配置，持有5-10年，在你看來哪個更好？未來的升值空間哪個前景好些呢？謝謝！
回答：你好，港鐵天頌地鐵無縫對接，港鐵在深圳的第一個項目，很多香港業主，16年建成17年交房，容積率2.3綠化率30，自帶商業配套，和周圍的小區相比得房率較小。中海錦城品質不錯，地鐵口，花園較小，因為商業的原因，景觀看起來不舒服。西面恆裕項目，北面金茂地王，東面恆大項目和學校，這些新項目估計都是大戶型。價格已經不便宜，前景就是搏一搏對面的學校以及周圍新項目的帶動。自住看下更喜歡哪一個，港鐵天頌自住會較舒適一些，投資的話兩個盤區域很近，相差不會太大，中海錦城有一定的預期。更多分析推薦參考內部分享！
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