來源：環環有房
這是「環環有房」的第257篇原創。
「當這個時代到來的時候，銳不可當，萬物肆意生長，塵埃與曙光升騰，江騰匯聚成川，無名山丘崛起為峰，天地一時無比開闊。」（吳曉波《激蕩三十年》）
過去的一年，對房地產而言，是特殊的一年。
黃金年代中的種種沉痾和泥沙俱下，在時代的大潮中被洗刷殆盡。
當行業調控持續深化，融資持續收緊。市場漸感涼意侵襲之際，過往的粗放型、高槓桿的增長方式已不可持續，原本的天賜利潤越來越需要依靠自身的核心能力，房企也迎來最具挑戰的年代，規模與利潤、風險之間的平衡對於戰略眼光與管理能力是一種考驗，也成為守成與開新中的抉擇之道。
4月24日，華夏幸福披露2019年年報——不但經營效益穩步提升，而且在都市圈、產城運營等方面持續發力，取得了不錯的成績。
這份尤為「亮眼」的答卷，昭示著華夏幸福在守成與開新中，已經開闢了一條穩健發展的新路徑。
天地一時無比開闊。
跨千億的質變之年：
規模利潤穩健增長，分紅優厚
2019年，對於華夏幸福來說，是其發展歷程中具有裡程碑意義的一年。在行業業整體增長勢頭放緩的背景下，華夏幸福仍然保持了良好的發展態勢，實現了穩健增長，營收首次突破千億，達到1052.10億元，同比增長25.6%。
不僅僅是規模，華夏幸福在利潤方面的表現，尤其搶眼。
2019年，隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態化，利潤率下滑的現象覆蓋整個行業，一些頭部房企也概莫能外。譬如，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%；恆大的毛利率從2018年的36.2%降至27.8%；就連號稱「利潤王」的中海，其毛利率也從2018年的33.7%降至29.6%.
然而，華夏幸福整體毛利率達到43.7%，比上年同期增加2.1個百分點。與此同時，歸母淨利潤為146.12億元，同比增長24.4%。過去五年淨利潤年複合增長率達到32.1%；銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，回款率獲得顯著提升；管理費用率同比下降2.0個百分點；銷售費用率同比下降0.45個百分點。
此外，華夏幸福2019年年報多項數據還顯示了其穿越周期的發展潛力。在拿地方面，華夏幸福拿地金額同比增長203.6%至311億元，為後續的業績規模發展提供了有力的支撐。截至期末，公司預收款項達到1252.85億元，預計將在未來三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤，亦有利於鎖定公司未來經營業績。
近五年來，華夏幸福現金分紅佔淨利潤均不低於30%，穩居行業領先地位。在2019年跨入「千億營收俱樂部」，而且前景可期之際，華夏幸福再次」豪橫」了一把——擬向全體股東每10股派發現金股利15元（含稅）並以資本公積金每10股轉增3股。
大國大城時代：
恪守都市圈戰略
在4月9日中共中央國務院發布的《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中提出，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍準入年限同城化累計互認。放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。建立城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鈎機制，推動公共資源按常住人口規模配置。
隨著一線城市落戶的放寬，人口會呈現向一線城市群、都市圈核心城市流入的態勢，「大國大城」時代已經到來！
而對這一事實，華夏幸福在多年前就已得出結論：未來中國經濟增長的結構性機會在都市圈，中國不動產的結構性機會也集中在都市圈，並制定了相應的都市圈戰略。
早在2015年末，華夏幸福就開始在全國推進都市圈戰略。到2019年，在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，華夏幸福已經形成了「3+3+N」的戰略格局，即在京津冀、長三角、粵港澳三大高能都市圈業績穩健增長，鄭州、武漢、成都三大高潛都市圈實現深耕，其他潛力都市圈持續布局。
與國家戰略的同頻共振，使得華夏幸福的都市圈布局結出了累累碩果。反映在營收上，去年環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，佔比顯著提高。
未來，通過都市圈戰略，華夏幸福有望不斷提升現金流能力、降低負債、保持利潤穩健增長，持續提升經營質量，實現公司業務的長期穩健發展。
城市運營能力：
產業新城與多元化布局的平衡之道
在我國，產業新城作為區域經濟轉型以及城市競爭力提升的引擎，正積極助推中國經濟轉型升級以及新型城鎮化的快速發展。
作為中國知名的產業新城運營商，華夏幸福在京津冀已經累積了近二十年的產業新城運營經驗。
在過去的一年，華夏幸福從規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營等六大領域，升級迭代產業新城開發運營模式。聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大產業，以「區域價值最大化」為指導，繼續夯實公司產業新城的核心競爭力，以助力提升區域價值，最終激活城市潛能。
年報顯示，華夏幸福在2019年的產業新城銷售額同比增長19%，銷售額佔比提高7個百分點；毛利潤佔比達到52%，業績貢獻率持續增加，推動華夏幸福的收入結構不斷優化。而在不負眾望的業績背後，是這樣一串數據的支撐：產業新城配套學校在校生人數突破1.2萬人，商業運營面積115萬平方米，運營各類廠站數量44個，住宅物業管理戶數32萬戶，住宅物業管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米。
這些數據不僅驗證了華夏幸福產業新城開發模式的成功，更見證了其成長為城市運營商的巨大潛力。
隨著市場下滑和融資緊縮，在規模之外，創新業態與多元化轉型正成為房地產企業的新風口。
事實上，華夏幸福在做大做強產業新城業務的同時，也在全力開拓新模式、新領域、新地域，以尋找新的業務增長點，賦予自身更多的騰挪空間，而新舊業務之間的平衡點就在於城市運營能力。
圍繞著這一指導方針，華夏幸福的新業務涵蓋城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、科學社區四個方面，將在8個核心城市率先布局。
2019年，商業地產已經被提到與產業新城同等重要的戰略地位，成為華夏幸福發展雙輪驅動的又一大動力。經過一年的打磨，已經覆蓋了北京、深圳、武漢和東莞四個城市，而北京麗澤項目和武漢長江中心項目已於2019年落地。
此外，華夏幸福也積極參與城市更新，布局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目，成功被選定為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個，並繼續大力拓展新項目。
而在疫情之中，華夏幸福則洞悉了生物醫藥、醫療器械、大數據、現代物流、都市食品等行業所面臨的機遇，加速孕育出智慧醫療、直播導購、網購社區的治理等新業態，並積極進行布局。
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