本文作者：曹湘芹
文章來源：人民法院報
民法典第七百三十四條首次在立法中規定房屋承租人享有優先承租權。該規定雖簡單，但在保護承租人權利以及居住穩定上具有十分重要的意義。正確把握承租人優先承租權的特點和適用要件，是司法實踐中準確適用承租人優先承租權的關鍵所在。
一、優先承租權的特點
民法典出臺以前，優先承租權由租賃合同約定產生：租賃雙方達成合意，在租賃合同上對其進行約定。為了更好地保障居住安全，民法典將優先承租權法定化，用以保障居住權人的權利。相比其他的權利，優先承租權有不可替代的特點。
優先承租權具有市場性。優先承租權誕生於近現代，工業化的發展產生大量人口遷徙，而大城市高昂的房價使得越來越多的人選擇租房而非買房。隨著租賃市場的發展，優先承租權以合同自主約定的形式得以體現和完善。優先承租權自誕生之始便是意思自治的產物。我國民法典此次雖將優先承租權法定化，但為順應市場正常發展規律，亦未對優先承租權的行使作出過多限制，僅規定若出租人繼續出租房屋，在租賃雙方合意的前提下，對承租方穩定居住的權利進行相對傾斜保護。
優先承租權具有持續性。從保護承租人承租房屋的權利的角度來看，優先承租權與買賣不破租賃制度有所類似。但買賣不破租賃制度保護的是承租人在已經確定的承租期間居住的權利，即保護其租賃合同正常履行完畢的權利，而優先承租權制度保障的是承租人在租賃合同履行期屆滿，依然有同等條件下優先承租的權利，是一種持續性的權利。從權利保護的範圍來說，優先承租權制度保護法益的範圍要大於買賣不破租賃制度所保護的法益。
優先承租權是債權。居住權是民法典新規定的一項權利，亦是保障權利人在房屋持續居住的權利。與居住權不同的是，優先承租權的權利性質是債權。優先承租權的規定出現在民法典合同編中，規範的是租賃合同市場的秩序。而居住權是物權，它的規定出現在民法典物權編中，規範的是權利人對特定房屋的物權，居住權的設立自登記起生效。
相比其他權利，優先承租權雖然行使條件相對簡單，但也蘊含著其法定的適用要件。
二、優先承租權的適用要件
承租人優先承租權，民法典第七百三十四條將其闡述為租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。法律條文的規定雖然簡單，但實際隱含四個方面的含義。
出租人有繼續對外出租的意思表示。雖然民法典中的規定並未對出租人的意思表示作出明確要求，但是從合同的締約應是合同雙方真實意思表示的基本前提來看，承租人要行使優先承租權的前提，需是出租人有繼續對外締約租賃合同的真實意思表示。但出租人是否繼續出租帶有強烈主觀意願，為避免出租人惡意損害承租人利益的情形發生，故若出租人主張不繼續出租房屋，需要提供正當理由，如將房屋收回自用、房屋即將修繕、被徵收、徵用或被拆遷及承租人租賃期間不當使用房屋等符合公平正義理念的正當理由。
承租人有繼續承租的意思表示。該要件的核心在於承租人優先承租權的法律性質，究竟是請求權還是形成權。換句話說，對於承租人以同等條件要求承租房屋的請求是否屬於要約，是否需要經出租人同意方可成立租賃合同。筆者認為，從更保護承租人利益的角度，將其定性為形成權更為妥當。形成權是依照權利人單方意思表示即可生效從而改變相應法律關係的權利，就其效力而言，相當於私法中的權力。形成權的理論，拓展了權利的範圍，實際上與私法自治理念有所衝突，因此，在《德國民法典》中，對於形成權的享有，要求該權利具備特別的正當性：一是基於當事人的約定，二是立法者的價值判斷。在民事合同關係中，承租人租賃房屋一般是為滿足實際生產生活的需要，承租人在對房屋長期居住、使用後，自然會對其住所產生較為深厚的感情和一定程度的依賴，而圍繞房屋也會形成一系列穩定的社會關係和法律關係。因此，法律賦予承租人優先承租的權利，是為了保護其對房屋持續性的利益以及居住穩定。若承租人提出以同等條件下優先承租的請求後，出租人拒絕出租，承租人即不能繼續承租房屋，這將導致優先承租權的制度形同虛設，無疑與民法典設立優先承租權制度的立法本意相悖。因此，將優先承租權定性為形成權，租賃期限屆滿，若出租人有意願繼續出租房屋，承租人提出以同等條件承租房屋的請求，無需出租人同意，雙方即可繼續締結租賃合同。
同等條件。優先承租權制度的設立初衷在於維護租賃關係的穩定，維護租賃秩序，鑑於優先承租權的形成權性質，其必然對出租人的權利造成一定的限制。租賃關係本質上是一個市場交易行為，若該制度的產生排除出租人出租房屋以逐利的權利，這將損害出租人作為市場主體的公平交易機會，故民法典規定承租人行使優先承租權的前提需在同等條件下。同等條件的要求體現了立法者利益平衡的價值理念，即承租人優先承租權的行使並不導致出租人的利益受損，是立法者利益平衡和維護公平正義的體現。至於何為同等條件，可以參考承租人優先購買權制度中同等條件的相關規定，即相同的租期、租金、付款方式等。但還需注意出租人在第三人籤訂租賃合同之時，是否存在惡意串通，用虛擬高額價格、嚴苛的支付方式和支付期限，規避承租人優先承租權行使的情形。
承租方擁有損害賠償請求權。民法典雖未明確規定承租方享有損害賠償請求權，但基於權利保護的法定性，以及參考優先購買權的相關規定，筆者認為，若承租人的優先承租權受到侵害，有權請求出租方承擔損害賠償責任。至於該權利的請求權基礎，筆者認為，承租人的請求出租人承擔的是違約責任。優先承租權是民法典合同編賦予承租人的權利，是法定的債權，其實質上為房屋租賃合同的一個附隨義務，無需雙方當事人額外約定，只要出租人拒絕承租人以同等條件續租的請求將房屋另租他人，就符合違約責任的構成要件。關於違約責任損失計算的標準，參考民法典第五百八十四條規定，損失賠償額應當相當於違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。筆者認為，在計算出租人承擔損害賠償責任之時，可以考慮以下幾個因素。
一是同類房屋的差價。優先承租權之於承租人來說，是能夠以一定價格承租現居住房屋的權利。優先承租權的受損，承租人的直接損失就是租賃與現居住房屋同類房屋所多支付租金的差價損失。同時，參考優先購買權損害賠償通常考量同類房屋購買的差價損失來看，侵害優先承租權的主要考慮因素也可參考承租人承租同類房屋的差價損失。二是同類房屋的尋找難度。承租人優先承租權受損，其直接損失為因不能繼續居住在系爭房屋而需要另找房屋居住的損失。但在不同地區、處於不同的市場行情下，該損失不能簡單地以同類房屋的差價來計算。房屋是否具有獨特屬性，如某對口學區唯一在售新房、某度假區唯一海景房等等，都將導致承租人尋找同類房屋的難度加大，這也實際加大了承租人的損失。故，在確定承租人損失之時，承租人尋找同類房屋的難度亦可成為考慮因素之一。三是承租人的承租意願。這關係到承租人的「承租權」是否受到實質性侵害。從民法典目前的規定來看，判斷承租人優先承租權是否受損主要依據出租人的行為，若出租人存在拒絕承租人以同等條件繼續承租、而將房屋出租給第三人的行為即構成侵害承租人優先承租權。但是，從優先承租權制度保障承租人穩定居住的立法原意來看，若承租人本身沒有繼續承租系爭房屋的意願，如其已經發生工作調動或已在他處實際居住等，這些因素都將大大降低出租人出租系爭房屋對承租人的影響，也將減少承租人優先承租權受到侵害的損失。
隨著社會經濟的迅猛發展，人口的流動加快，國家對規範租賃市場越來越重視，優先承租權的法定化是一項必然的歷史趨勢。雖然之前我國部分省市已經出臺相應的行政規範性文件對優先承租權作出規定，但是在法律層面對其進行規範尚屬首次。可以預見，隨著民法典的正式實施，優先承租權的具體適用將會在司法實踐中不斷完善。但須強調的是，民法典中無論是新設立的優先承租權、居住權制度，還是對已有的優先購買權、買賣不破租賃制度進行確認，都是為了保障人民群眾的居住安定，這也是我們討論優先承租權司法適用的根本目的所在。
（作者單位：上海市高級人民法院）