文｜王亞靜
編輯｜高雅
2020年，在房地產金融監管持續收緊下，房地產市場分化態勢更加明顯，行業內競爭也愈加強烈。
高槓桿下的房地產高周轉開發時代已經過去，2021年調整地產投資策略勢在必行，一眾房企頻繁提及重返一二線布局的策略。
本已被「看衰」的三四線城市在經受疫情之後，是否會迎來新的發展契機？或是遭受更大衝擊？不同區域的三四線城市又有何不同？
基於此，新地產財經獨家對話空白研究院院長楊現領，探討三四線城市發展的分化、背後的根源以及未來發展新趨勢。
三四線城市在加速分化
在國家的「十四五規劃」中，明確指出繼續堅持住房不炒，促進地產市場健康平穩的發展。然而政策之下，各城市之間也在悄然分化。
其中，一二線城市開始加入搶人大戰，放寬落戶政策，吸引年輕人落戶；三四線城市則放鬆公積金政策，不斷刺激樓市。
究其原因，楊現領認為是2019年棚改結束之後，整體上三四線城市的需求的確受到一些影響。他指出，一個城市的樓市發展好不好就看需求的支持力度。從購房需求人群結構來看，三四線城市的購房人群主要分四類：本地的換房改善人群、低能級城市人群、返鄉置業人群以及棚改需求人群。
楊現領認為，需求的變化讓三四線城市樓市正在加速分化，已經不能一概而論，而是要分開來看。其中，很多內陸的三四線城市是註定要衰落的；而環滬三四線城市和環粵港澳大灣區等核心都市圈輻射的三四線城市則很有活力，市場空間比較大。
他分析稱，在早期城市化階段，所有的城市都在增長，是因為大規模的城市化人口增速很快，每個城市都能夠增加一些人口。但如今城市卻處於分化期，有的城市人口在增加，有的城市人口在減少。而中心城市的外溢，外溢不到太遠的地方。「所以在這種情況下，註定很多處於內陸的三四線城市是沒有未來的，這是必然。」
「這並不是說房地產市場沒有了，是還會有一定的規模，只是想要實現大規模的增長很難了，這是無法去逆轉的。」楊現領解釋稱，因為這些城市只存在內生性改善需求和來自於低能級城市的學區需求支撐，所以上漲的動力在減弱，不過下降的動力也沒有那麼強，就是維持平穩發展。
而長三角和粵港澳大灣區則不同。楊現領舉例稱，在長三角城市中，湖州之前關注度並不高，但是今年湖州市場出現量價大幅度上漲。預計2020年湖州新房交易量是8.5萬套，交易額是1000億元。
而這並不是個例。杭州灣新房交易額接近2000億元、嘉興是1200億元、無錫也達到千億、南通是700億元，崑山是600億元。楊現領稱，據統計，嘉興、南通、湖州、杭州灣、崑山、太倉這些離上海比較近的幾個環滬三四線城市加在一起的交易額是5000億元。「這個市場是很大的。」
楊現領表示，即便受疫情衝擊的情況下，這些三四線城市的新房市場還那麼火爆，有如此大的交易量，實際上是跟上海的購買力有關係，這些城市與上海的聯動性很強。
例如，嘉興、嘉善離上海比較近，這些城市的需求大概有40%-50%是來自於上海；
桐鄉、海寧離杭州和寧波比較近，這些城市的需求約有30%-40%是來自於杭州與寧波。
楊現領強調，這些被杭州、寧波、上海、蘇州幾個長三角的核心城市所圍繞，聯動性非常強的三四線市場新房就持續會有較大的交易額，並不會受到的返鄉置業人群、棚改需求人群減少的影響。「正是由於需求支持力度的不同，導致三四線城市之間的分化正在加速。」
城市圈是分化背後的核心邏輯
「三四線城市加速分化背後的邏輯就是城市圈概念。」楊現領表示，一個房地產市場的發展，最後歸根結底其實是取決於人的流動性，人口總量和人口結構沒有想像中重要。
楊現領指出，安徽、山東、河南、湖北、湖南這些處於內陸的三四線城市，人口總量並不少，但總體上樓市空間就是不大。因為這種類型的城市可以稱為「孤立」城市，長期缺少來自於核心城市購買力的支持，因而只剩下內循環。
不僅如此，這些城市既沒有外來需求，同時內生需求也在減弱。「所以，即便這些城市採取一些公積金政策刺激樓市無非就是一個短期的刺激效應，效果不會太大，也不會持續。」
但都市圈則不同。都市圈內部城市之間的互相聯動，能夠加速人的流動性，對核心城市周邊外向的需求支持很強。楊現領以上海為例指出，上海房價很高，所以越來越多的人會選擇在周邊買房，而且不僅是年輕人，老人同樣也有購房需求。
比如，上海的一個老人退休之後，賣掉自己的「老破小」，然後可能會在周邊城市買山景房、海景房養老，這種人群和購買力的重構，是很普遍的需求。「這就是為什麼疫情之下，環滬三四線市場還在增加的原因之一，未來我認為還會繼續保持一個較大的規模。」
此外，都市圈內的城市聯動能力足夠強勁。楊現領認為，一個城市的購買力在很大程度上取決於它與周邊大城市的聯動性，同時還取決於它之於低等級城市的吸引力，這樣的城市具有雙向吸引力。
以嘉興為例，嘉興市區是嘉興的一個主城區，市區的人是內循環，這就是一個內生市場。與此同時，嘉興市區與下面幾個縣城合併在一起就是上海的一個聯動市場。「嘉興既具有內生市場也具有聯動市場，所以會形成比較大的交易規模，而這樣的城市未來都有較大的發展空間。因而，即使開發商宣布回歸一二線城市布局，但也不會放棄這類三四線城市。」
在楊現領看來，隨著都市圈概念的快速發展，大部分開發商的布局邏輯都會是以城市圈作為一個切入點，首先選擇城市圈，其次選擇中心城市，最後選擇中心城市周邊的三四線城市。「開發商未來選擇布局的策略已經不是單獨進入某一個城市，而是城市圈策略。」
三四線城市銷售愈發依賴渠道
隨著都市圈概念的崛起，整個三四線城市房地產市場發展邏輯也在發生變化，新趨勢已然出現。
楊現領指出，過去幾年，三四線城市發生了一個較大的趨勢變化，就是全國性大型開發商在三四線城市的佔比幾乎都達到了60%-70%，導致並加速了本地開發商、中小型開發商的退出甚至是消亡。「呼和浩特、包頭這些地方已經幾乎沒有本地開發商了，都是大型的全國性開發商。」
這是因為過去幾年房地產市場發生的最大變化就是棚戶區改造所帶來的土地出讓結構的變化。「原本土地出讓是一塊一塊的小項目，本地開發商還能『吃得下』。一旦進行棚戶區改造，土地出讓都是大面積的土地開發，導致全國性開發商進入三四線城市的速度非常快。」
在三四線城市逐步成為大型開發商佔主導的情況下，又產生了第二個趨勢。楊現領談到，因為大型開發商對高周轉去化速度、資金的使用效率要求更高，而本地開發商追求的不是高周轉，而是高利潤。基於此，大型開發商與本地開發商對周轉速度的要求是非常不同的，導致全國性開發商對渠道嚴重依賴，或者說是對整個房屋去化速度的依賴更強。
第三個趨勢是開發商愈加依賴當地中介渠道。楊現領表示，如果沒有渠道，三四線城市的房子是銷售不出去的。比如，某TOP5大型開發商在環滬周邊市場的新房80%以上都是渠道銷售的，如果渠道不配合，再好的房子也銷售不出去。「因為客戶來自於上海，需要遠距離帶看，廣告沒有辦法觸達，所以渠道的作用就極大地被放大了。」
「這些趨勢無論是在環滬的三四線城市還是其他大部分三四線城市基本上都是一致的。」楊現領表示，在全國性開發商佔比越來越高的情況下，開發商對渠道的依賴度是有增無減，渠道費率明顯上漲，一定程度上對開發商的利潤擠壓也較大。
他舉例稱，開發商賣一套普通的商品房要給中介平臺、經紀人付5%左右的交易佣金，商鋪的佣金可能大於10%，海景房、山景房這種旅居項目的佣金甚至可能大於15%，是非常高的。大型開發商今年利潤率也就是8%-10%，也就是說現在渠道費佔比很高，基本上可以蠶食開發商大部分利潤。
「但這就是三四線城市存在的問題，交易客戶主要來自於高能級城市，或者是來自於低等級城市的改善換房需求，這種情況下開發商憑藉自己銷售是很難的，只有通過大型的渠道才能夠解決。」
楊現領強調，特別是在「三道紅線」的要求下，未來很多開發商，特別是已經在三四線城市有土地儲備、有項目的全國性開發商，未來就會需要花費更多的渠道費、營銷費用來加快周轉，否則壓力會很大。
「所以這也是為什麼這兩年特別是今年很多開發商都要去自建渠道，是因為他們突然發現自己的傳統能力都失效了、代理公司也失效了、開發商原來的銷售能力也無效了，所以他們需要重新建一個銷售渠道。」