2021年樓市將繼續維持調控政策連續性、穩定性，在落實城市「主體責任」的前提下，結合一線城市年底「翹尾」行情看，對熱點城市既有的調控政策（限購、限售、限價等）會繼續強化，但也會靈活調整。部分城市因城施策可能會轉向政策鬆綁和託底。
本文為《李宇嘉筆記》與騰訊房產聯合出品，未經授權，不得轉載。
一、樓市政策在上下半年「兩分界」
2020年，由於疫情「黑天鵝」的衝擊，樓市政策在上下半年「兩分界」。上半年，由於一季度需求被凍結，疊加應對疫情各地財政支出壓力大，各地「因城施策」的空間增加。一季度，樓市政策主要集中在供給端紓困，主要涉及降低土拍門檻、放鬆限價、降低預售條件等優惠。
隨後，武漢、長春等地放寬預售條件。二季度以來，由於前期貨幣政策寬鬆，上半年央行先後進行三次降準、兩次降息（MLF），並與因城施策形成合力，助推樓市銷售端開始觸底反彈，但需求較為弱勢。同時，4月份政治局會議重提房住不炒，但同時要求穩定市場健康。於是，各地放鬆政策更多體現為人才、落戶政策以及限售邊際放鬆等，放鬆路徑從供給端延伸至需求端。
圖：2020年房貸LPR有所下行從7月份開始，樓市的景氣度持續升溫，基本面更為健康的一二線城市對流動性更為敏感，率先強勢復甦，深圳、東莞、成都、寧波等城市房價明顯上漲。以7月24日國務院副總理韓正主持房地產工作座談會為拐點，此後杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京等房價漲幅過快的城市先後調控收緊，主要表現在限購限貸升級，限售年限增加，土地市場管控和市場監管等。
2020年下半年開始一二線樓市開始反彈二、人才和落戶政策比較頻繁
由於新冠疫情衝擊較大，加上外部疫情蔓延，5月份的全國「兩會」提出了「全球疫情和經貿關係不確定性增大」，各方面要集中經歷抓好「六保」、「六穩」。於是，5月份的政治局會議首次提出「雙循環」，即深化供給側結構性改革，充分發揮我國超大規模市場優勢和內需潛力，構建國內國際雙循環相互促進的新發展格局，經濟工作的重心開始轉向促進內需和消費釋放。
於是，中央連續發文，推進新型城鎮化和區域一體化。2020年4月9日，發改委下發了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知，指出督促城區常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制；推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。
據不完全統計，截至2020年12月，各省市共出臺104條落戶及人才相關政策。落戶寬鬆政策主要有三類：一是零門檻落戶，截止到2020年12月，南昌、濟南、福州、秦皇島、南寧、張家口、贛州等城市均全面放開城鎮落戶限制。二是租房落戶。比如張家口、濟南、南寧、聊城、南昌、贛州、福州等13個城市均出臺規定租房直接落戶。紹興、溫州、嘉興租房落戶需相應的居住年限要求。江門、寧波租房落戶需社保繳納要求。蘇州租房可申請積分落戶。
三是降低人才落戶的學歷要求。近年來，人才落戶門檻不斷降低，從最初要求本科學歷可直接落戶，到大專學歷可直接落戶，到今年很多城市出臺中專、職業院校和技工學校畢業生（含教育部認定的留學歸國取得同等學歷）可直接落戶。2020年，共有瀋陽、聊城、福州、江門、哈爾濱、惠州、太原、營口、嶽陽、鹽城等城市均出臺政策，規定中專、技校、職校畢業生可直接落戶。
熱點城市中，除了上海為了緩解人口老齡化，發布了「雙一流」大學畢業生落戶上海的新政外，12月16日，廣州發布的《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》（徵求意見）備受關注，辦法對在外圍白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城等7區，滿足以下三個條件，可將戶籍遷入廣州。
一是擁有國內普通高校全日制本科學歷或學士學位（單證），或擁有國內普通高校全日制大專學歷，或全日制技師學院預備技師班、高級工班畢業人員；二是年齡在28周歲及以下；三是申報時須在差別化入戶實施範圍區域內連續繳納社會保險滿12個月。這一政策引起極大反響，網上一邊倒地認為，廣州搶人「沒底線」、為樓市找「接盤俠」等。其實，廣州是為了貫徹國家城鎮化任務。《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中，明確提出，「鼓勵超大特大城市取消郊區新區落戶限制。」
三、房地產金融長效機制開始落地
同時，調控開始轉向長效機制建設，2020年主要集中在房地產金融宏觀審慎，一方面是開發商融資端啟動「三道紅線」管控。8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上明確指出，為控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」，對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。
圖：開發商融資端啟動「三道紅線」管控從上市房企50強看，不考慮預售監管資金，2020上半年，50強剔除預收款後資產負債率75.1%、淨負債率96.1%、現金短債比106.2%，只有兩項達標。分房企來看，12家房企超3條紅線、13家超2條、20家超1條、僅5家均達標。2020年上半年，末50強有息負債同比增長9.6%，按上半年房企達標情況測算有息負債增速，2021年潛在有息負債增速上限為6.1%。
房地產金融宏觀審慎落地的第二個重要政策，就是「房貸五檔」分類。2020年的最後一天，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀髮〔2020〕322號）》，啟動對銀行差別化的房貸「五分檔」控制。「三道紅線」控制資產端，房貸「五分檔」控制資金端。資產端和資金端「雙管齊下」，資金違規、過度流入地產的問題有望解決。
圖：對銀行差別化的房貸「五分檔」控制房貸「五分檔」管理，邏輯完全一樣。對銀行在房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上採取額度佔比「雙管控」。越大型的銀行，高限越高。工農中建交郵儲地產貸款佔比、個人住房貸款佔比，最高限為40%和32.5%；中型股份行佔比為27.5%和20%；城商行、縣域銀行佔比限制很嚴。
四、2021年調控政策展望
展望2021年，2020年12月底中央經濟工作會議，對房地產部分的表述，一開始就強調，「住房問題關係民生福祉」，「房住不炒」、因地制宜、多策並舉，明年繼續因城施策，對熱點城市加大調控的力度。因此，2021年將繼續維持政策連續性、穩定性，在落實城市「主體責任」的前提下，結合一線城市年底「翹尾」行情看，對熱點城市既有的調控政策（限購、限售、限價等）會繼續強化，但也會靈活調整。
也就是說，短期內（2020年底-2021年「兩會」前），政策不會變。但當外圍市場銷售下滑時，部分區域通過退出限購、放鬆落戶等，緩解市場預期、保持量價穩定。目前看，一線等熱點城市主要的措施方向就是人才政策、落戶門檻降低；其他二線城市比較分化，東部熱點保持力度，其他城市則會部分鬆綁。這樣的政策邏輯已經開始出現，比如11月份哈爾冰發布的《關於疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，鼓勵開發商主動降價打折，而且大幅降低住房公積金買房門檻。
表：2020年房價跌幅較大的十大城市根據貝殼研究院統計，由於2015-2019年的樓市供應量大，從2020年開始，前期新房銷售開始轉化為二手房大量供應。2020年，部分熱點城市二手房價出現下跌，掛牌量創歷史新高。2021年，這種情況依舊會存在。2020年底中央經濟工作會議在「擴大內需」方面，提出「有序取消一些行政性限制消費購買」的規定。因此，部分城市因城施策可能會轉向政策鬆綁和託底。