最新的11月LPR報價利率，無論是一年期還是五年期，依舊紋絲未動，連續第7個月了。
從眼下來看，這似乎已經算不上什麼新聞，習以為常了。但如果追溯到上半年，當時專家普遍預測今年會有4-6次的利率下調。即便是到了7月份，依然有不少專家看好年內LPR再下調1-2次。然而，這LPR像吃了秤砣一樣鐵了心的就是按兵不動。眼下已是11月份，今年LPR再調整的可能只剩12月這一次機會了。
而12月的LPR又是一年裡最敏感的一次，因為對於重定價日選擇1月1日的存量房貸而言，下一年房貸利率是降低、持平還是升高，就看12月這個月的LPR了。所以，12月LPR下調的可能性有多大？
還未發生的事暫且不予推測，來分析眼前的重點。
為什麼LPR僅在上半年下調過兩次，下半年一直不隨業內所猜測的那樣，繼續下調呢？
降低利率，降低貸款成本，釋放更多資金到流動市場，不是挺符合內循環、產業興邦這一宏觀方向的嗎？
原因很簡單，利率下調實體行業確實會得到受益，但也會進一步助長房地產金融化泡沫的勢頭。
幾個現象揭示房地產目前的現狀。
1、 上半年，由於黑天鵝的原因，高層採取較為積極的貨幣政策給予企業紓困。較低的貸款成本、較寬鬆的環境，直接助長了房企們拿地的熱情。於是在土地成交端，上百輪競拍、高價地、地王等火爆現象再次發生，全國土地成交金額在缺少2月份的情況下再創新高，並傳導到住房市場，帶動房價上漲。所以這就是為什麼在4、5月份之後，百城房價上漲數量明顯增加的原因。當然，高層的反應速度也極快，從7月開始，從宏觀調控政策到地方樓市新政，一連串的密集出臺。
2、西南財大18年進行的一項買房人置業動機的市場調研報告裡提出，買房以投資為目的的佔到58%，首次購房目的佔到15%，改善購房佔到26%。而到了2020年，投資買房這個比例應該是超過60%的。這組數據足以體現，國人是多麼的愛買房子、投資房子。而投資房產，就需要用到金融槓桿，就會涉及到負債，會涉及到金融系統安全。
3、央行的數據顯示，居民部門貸款餘額，07年到18年這十年間上漲了48萬億，年增長24%，從而導致居民部門家庭槓桿率大幅上升。目前居民家庭槓桿率已經超過60%，並且其中大部分為中長期貸款，也就是房貸。知道什麼是居民家庭槓桿率的讀者應該明白，這意味著什麼？
4、還是央行的數據。11月初的一場吹風會上，央行副行長披露，前三季度商業銀行不良貸款新增3414億，總不良貸款高達3.7萬億。與此同時，商業銀行淨利潤率下降8.3%。
5、如果買房是基於居住需求，那麼這種需求是被大力支持的。今年杭州、東莞、南京等樓市新政中，也明確提出了無房人買房優先的規定。但事實情況是，超過60%的買房帶有投資目的，城鎮住房擁有率已經達到96%，戶均1.5套房，其中2套房家庭佔比已經達到31%，三套及以上的家庭有10.5%。
6、最近關於蛋殼的傳聞滿天飛，具體原因作為局外人不予分析。但有人深究過為何長租公寓今年以來頻頻出現利空呢？要知道，長租公寓這種商業模式，別光看二房東、租金貸、攤子鋪太大這些表面的東西，它本質上模式是成立的，否則也不會有那麼多企業爭相進入、分食蛋糕。那為何不斷暴雷呢？歸根結底原因只有一個，租客市場需求跟不上擴張速度，流入和流出的現金流不匹配，從而導致資金鍊問題。認知到這個根本原因，再思考下租賃市場需求尚且出現下滑，那買房市場呢？若持續高房價發展，還能hold住多久呢？
所以，當下的情況是，即便依然有超過2億租房人口可能需要買房，即便未來可能還有1-2億人需要進城買房，即便還有一些城鎮常住人口依然無房，但這些需求並不是迫切性需求，保障房、公租房也會起到相應的安居作用，況且當下樓市成交主力也的確不是這些無房人。
所以，當有房人不斷使用槓桿繼續買房，無房人比例持續降低的情況下，防範金融風險，才是針對樓市當下的核心要務。
銀保監會主席日前在央行公眾號上發文明確指出「利率下行有可能助長槓桿交易和投機行為，催生新一輪資產泡沫。一些地方的房價開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中」。
這段話用了多個「可能」。可能的意思是，事情尚未發生不能蓋棺定論。但如若不防範，則必然發生。所以說，接下來防範金融風險是必然的。
但是，防範金融風險跟房地產有什麼關係呢？郭樹清主席直接用了這麼一句話「房產泡沫是威脅金融安全的最大『灰犀牛』」。
分析到此，問題就很簡單了，即便房地產重要性依然，但房地產和金融安全，哪個更重要呢？
小學生也會做這道判斷題。但問題又來了，怎麼做，才能徹底防範房地產泡沫可能帶來的金融安全威脅呢？
答案只有一個，6個字：擠出炒房水分。
所以，我們看到了嚴防資金違規流入房地產，看到了地方樓市新規一系列針對多套房買房的限制，看到了針對房企融資監管的「三道紅線」，看到了LPR連續7個月按兵不動，看到了「引導房地產和金融向實體經濟協同發展」，看到了「脫虛向實」的5年發展目標。
尤其是把「房住不炒」納入十四五發展規劃這一點，這意味著房住不炒作為長效調控機制下，高層希望用5年的時間把房地產與過度金融化剝離，把房地產與投資、炒房剝離，把有錢沒錢都買房這種習慣給顛覆。讓房價回到基於居住的市場化合理機制下，並根據城市自身的發展而發展。
這需要一點時間，但時間也會證明這一點。