這幾天的新聞消息挺多的，除了日漸下降的新增感染人數外，蘇州房產新政、央行降息、免減緩社保公積金……
可能這些東西，都跟各位離得很遠或者說還感知不到
但有一條，湖北省內企業不得早於2020年3月10日復工
就跟我們息息相關了
單看這條新聞，可以理解為我們的假期又被免費充值了20天
如果將人群細分下去
愛車之人，覺得車子又得多停放20天，擔心電瓶會不會虧電
孩子她媽，認為孩子推遲入學，影響學習成績
禁足之人，對於自由的嚮往，再次遙遙無期
所以，姑且慶幸自己在天災人禍下，還能保持健康之軀至今後
不得不承認一點事實，2020年留給各位的時間，只剩9個月了
聚焦到樓市，一年九個月和一年十二個月
預計會產生什麼影響和結果，今天來聊
01
在隨時可能被無限充值的前提下，湖北人的工作時間暫時被定格在3月10日之後
假如是既成事實
那麼全面開工的日子，可能會到3月15日前後，加上辦理房產預售證的時間為7個工作日左右
換句話說，2020年武漢新房上市的時間最早為4月1日（愚人節）
之前的文章談到過，2020年武漢市新增商品房供應量預計在30萬套，這個供應量是能夠根據加班加點趕工出來的，不存在受時間影響
所以理論上來說，30萬套分攤在9個月後，月均新增商品房供應量為3.33萬套
換算下來，3.33萬套按照戶均100平方米來看，是330萬平方米的銷售面積
也就是每個月，都有3個百萬方項目敞開銷售
再來看去化情況
2019年武漢市全年去化商品房為20萬套，月均去化能力1.67萬套
還是在用盡了分銷、總包、全民經紀人、送精裝修送車位的十八般武藝之後
思考之餘，按照去年的商品房去化能力結合今年剩下的時間
總和為15萬套
15萬套與30萬套——2020年武漢樓市的目標任務完成率為50%
假設成立
02
1954年，彼得·德魯克在其名著《管理實踐》 中最先提出目標管理的概念，德魯克認為，並不是有了工作才有目標，而是相反，有了目標才能確定每個人的工作
大部分職場人士，習以為常的就是頭頂目標數據
年度、季度、月度再分解到每一周、每一天
當一個任務數據下來後，經驗老道的行家
會分析能夠確保的、通過一些行為或者政策爭取提高的，最後心裡有一個預判
其實，看到這裡，各位心目中都會有一個預判
關乎於武漢能否完成市全年30萬套新房成交的結果
請允許老秦留一個懸念
揭曉之前，先來看看保底任務和墊一墊後的任務
保底任務
也就是基於2019年武漢全年新房成交20萬套，這個會不會存在變數的可能
如果變化，是往下還是往上
把2019年成交的20萬套新房進行細分
剛需、剛改佔比70%
投資型購房佔比30%
儘管彼此之間很難細分和區隔開來
但是嚴格的限購限貸及100%剛需優選後
投資客能夠撿到的便宜，也越來越難
所以，也有理由相信，剛需及剛改的比例會非常高
當然，比如漢南、葛店、紅蓮湖、梧桐湖、臨空港、陽邏等遠郊區域
投資性購房的比例會更高
為什麼要闡述剛需剛改及投資性購房的比例關係
因為剛需剛改的需求，會因為疫情爆發而停滯，但是不會消失
今年的春節期間，時鐘停擺後所有的行業都遭受了損失
住宿餐飲、體育文娛、批發零售、交通運輸等服務業
房地產、汽車、家用電器等大宗消費品支出——斷崖式的下滑
以電影票房為例，2018年、2019年春節檔全國電影票房分別是57.7億、59.1億元，業內人士預測2020年的春節檔票房將突破70億
結果，可想而知
好消息是，疫情一旦過去，社會大眾的消費及投資是可以恢復的
比如說推遲置辦電冰箱、洗衣機，甚至是買車買房
也有一部分，真的就是損失了
因為春節不會重新來過，出遊、聚餐、住宿為代表的第三產業
幸運的是，房地產的需求在恢復之列
所以，疫情對於房地產的影響不會太大，不必過於悲觀
03
正是基於這樣的共識，所以還沒出門或者省外已經恢復正常生活的各位
都在思考著要不要來武漢抄底的事
有的人是一笑而過，有的人就真的動了心思
這麼看來，30%投資的這波人，跑不掉了
再來瞧瞧佔比70%的剛需剛改，所以房地產真的是個比較複雜的行業
每個人天天都住在房子裡，卻都有不一樣的認知
怎麼去識別剛需還是改善，也挺費心思的
原來，買70、80平的房子，肯定是首套房；買個120平、140平的房子，肯定是改善型
也就是用面積去區分
這兩年的情況也變得複雜
三環內的項目，越來越少，新房供應主要集中在四環線內外
強調舒適性，起步面積變得大了起來
基本都是97平的三房兩廳兩衛起，主力戶型還都是120平左右的大三或者小四房
市中心的項目，70、80平的新房
很有可能是買給父母住或者同一個小區的1+1或者小孩上學，還真屬於改善
老秦水平有限，只能一半一半了，各35%
問題來了，為什麼糾結於剛需還是改善
改善客戶，跟老秦一樣紮根武漢的中年人，甭管是土生還是外長的
也就是家庭、事業、親人都在武漢的人
往哪裡走呢？
該改善的，一樣得改善，只是時間早晚的問題
35%的改善型需求，又妥了
關鍵問題，玄乎的是這35%的剛需
我們知道，2019年武漢的房價水平，以17485元/平排名全國第16位
青島、鄭州、西安、長沙、成都、重慶、大連、崑山、合肥、蘇州……
這些大名鼎鼎的熱點城市，房價還都排在武漢之後
儘管過去九年，武漢的房地產成交水平穩居全國前三甲
依託的是百年滄桑的文化底蘊
交通樞紐的地理位置
米字型高鐵站
百萬大學生的傲人教育資源
排名全國第六的軌道交通通車裡程數
排名全國第七的GDP
——大江大湖大武漢
所以，湖北人、武漢人置業，首選武漢
外省人因為求學、工作外派、戀愛等交集
也會選擇在武漢買房——這就是名副其實的剛需了
劫後餘生，還會不會依然那般深耕武漢的決心呢？
被疫情傷了心的人
被疫情傷了錢的企業
可能會在心裡另作打算了，畢竟現在白熱化的人才爭奪戰
讓落戶其他城市並不難，很多都是零門檻了
至於說具體到多少數據，還不好說
利空是肯定的，至少10%，也就是近2萬套的新房成交吧
04
2020年武漢樓市的保底任務為13.5萬套
30%的投資+35%的改善+25%的剛需=90%的需求構成*2020年剩餘9個月的成交套數預估
距離30萬套的目標，差16.5萬套，也就是目標任務完成率僅為45%
再來聊腳下墊一墊、伸手夠一夠的理想任務
老秦當了多年的業務員，當然也是常年沒有完成任務的主
儘管如此，該申請的政策、該叫的苦一個也不少
多點公關費啊、禮品支持啊、新聞支持啊、活動經費啊
多多益善
一來，救市政策
事實上，2020年救市上半場，已然開啟
放寬預售制度——無錫、蘇州
無錫，預售資金可跨一個節點申請提前撥付重點監管資金
預售提前，部分完成25%以上投資即可申請預售
蘇州取消「封頂」和現房銷售等限制措施
針對土地出讓金和納稅——西安、無錫、廣州南沙
西安可分期繳納土地出讓價款，一個月內先繳納50%，餘款不超1年；允許變更出讓價款繳納期限，已籤訂合同的可以修改；實施預辦理不動產登記制度，出讓金繳納50%後即可
無錫提到，延期納稅，最長延3個月；房產稅、城鎮土地使用稅有困難的可申請減免；到期還款困難的企業可予以展期；可申請延遲交地和延期繳納出讓金，最遲一級戒備解除後5天
竣工可延期——無錫
項目竣工時間可延期
相比已經出招的城市，按兵不動的城市則由房協牽頭高調呼籲出臺救市政策
2019年土地出讓金排名全國第五的武漢，於公於私、於情於理
大概率的會出臺樓市救市政策
放寬的尺度和空間方面，由於現行的調控政策已實行三年又四個月之久
所以很有想像空間
二來，房企自救
促銷降價
恆大全國範圍內在售樓盤，7.5折銷售，打響2020年降價第一槍
然後弘陽、富力等房企迅速跟進
無理由退房捲土重來
除武漢外，融創、保利、綠地、花樣年、世茂、禹州、新城、新力等眾多房企，已在多個城市開展最長為期90天的無理由退房銷售政策
有理由相信，延期付款、首付分期、高額經紀人佣金、員工買房打折……
這些常規套路，會悉數登場
三來，產品創新
嚴格來說，產品的革新與降價促銷是悖論
任何新技術的研發及投產，背後都是大量的資金及人力資源投入
舉個例子
有的房企將項目的某一棟或幾棟樓，拿出來試點恆溫恆溼的節能住宅
相應的房價也高出1000元/平以上，一套房子總價貴十幾萬
事實證明，低價的房子賣得更快
實際上，老秦想表達的是
救市政策，在「房住不炒」的大基調下，很難期望顛覆性的轉變
降價促銷，2019年仍然是在艱難消化前兩年的高價地塊，房企的利潤空間本是微利或者虧損狀態，幅度有限
也就是，效果不容樂觀
所以啊，整篇文章的結論是
2020年武漢樓市的供需缺口為15萬套以上，無處安放
結束語：
17世紀之前，歐洲人一直以為天鵝是白色的
直到澳大利亞人發現了第一隻黑天鵝以後
人類總是過度相信經驗，而不知道一隻黑天鵝的出現就足以顛覆一切
1912年4月10日，鐵達尼號撞擊冰山後沉入深海，1500人喪生
2001年9月11日，恐怖分子劫持了四架飛機撞向美國紐約世貿中心與華盛頓五角大樓
3000多人在事件中喪生
2020年，武漢新型肺炎疫情無疑也是黑天鵝事件
但武漢的底子不錯，強大的免疫系統已經在康復之中
鐵達尼號之後，誰沒坐過船
紐約世貿中心後，誰沒去過寫字樓
武漢疫情爆發後，該買房的還是會買房
其實，黑天鵝飛過之後
往往是撿便宜的機會！