房產登記人與實際出資人不一致，房產歸誰所有？
作者：張印富律師
房產登記人與實際出資人不一致，房產歸誰所有？是司法實務中爭議較大的問題之一，主要存在二種觀點：
一種觀點認為，房產歸登記人所有，理由是《物權法》規定「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。」且登記具有公示效力，房產登記在誰的名下房產歸誰所有，房屋產權的歸屬只能看登記，未經登記不能取得及享有。
另二種觀點認為，房產歸實際出資人所有。《物權法》規定的「不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。」是法律賦予不動產登記的推定力，是一種法律擬制事實，並不具有絕對效力。登記人與實際權利人發生產權爭議時，應當根據實際出資情況確定房產的歸屬。本人張印富律師持第二種觀點。
【基本案情】
原告實創公司訴稱： 我司出資購買了北京市某大廈三套房屋，首付款、貸款均由我司出資。購房時周某是公司股東、法定代表人，產權登記在周某個人名下。為維護我司權益，請求確認上述房屋所有權歸我司所有。周某辯稱：該三套房產購房合同由我本人籤署，產權證登記在我本人名下，屬於我個人所有；雖然首付款是由公司支付，但公司原是家族公司，從成立至今，股東未分紅，首付款是公司對我的分紅，房屋不是公司購買，產權不屬於公司，請求駁回原告的訴求。
【判決結果】
法院認為：爭議房屋首付款、貸款及相關手續費系由實創公司支付；交房後，由實創公司使用，實創公司為實際出資人。房屋管理部門的發證行為是產權登記的形式記載，在實際出資人與房屋登記人不一致的情形下，應以實際出資作為認定產權歸屬的根據。判決：確認爭議房屋產權歸實創公司所有。
周某不服，提起上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
【律師解讀】
一、不動產登記簿具有權利推定力，但不具有絕對效力
《物權法》第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，通常登記人會被推定為不動產物權人。但《物權法》第十七條又同時規定：不動產權屬證書記載的事項應當與不動產登記簿記載一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿有錯誤外，以不動產登記簿為準。第十九條規定，權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。張印富律師認為法律一方面認可不動產登記簿在確認物權歸屬和內容方面具有法律規定的證明力，但另一方面，也承認不動產登記簿記載的物權權屬和內容與其真實情況有不一致的情形，房產登記僅是一種證明，不具有絕對的證明力，不能絕對地認為房產登記在誰的名下，就歸誰所有。
二、登記是確認不動產物權變動並公之於眾的手段，但不是不動產物權產生的原因
我國物權法採用以債權形式主義為主的物權變動模式，在基於法律行為發生的物權變動中，登記是不動產物權變動生效的要件。但要件不同於原因，不動產物權變動的原因或基礎只能是買賣、贈與、抵押等當事人的法律行為。房產登記標誌著不動產物權轉移的結束，並將變動情況向社會公示。雖然房產經依法登記發生物權效力，但因房產歸屬和基礎關系所生糾紛，是平等民事主體間之財產爭議，需通過原因行為或基礎法律關係進行判斷，而不能僅看房產登記。
三、房產登記人與出資人不一致時，應根據實際出資情況確定房產歸屬
不動產登記具有法律上的推定力，本質上是一種證明責任，與實體權利的歸屬並不直接相關。若登記人與出資人就房產歸屬發生爭議，登記人首先在法律上被推定為權利人，登記人無須再舉證證明。但法律同時又允許異議人通過舉證證明推翻這種法律上的擬定事實。對此，《物權法解釋》第二條規定「當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符，其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。」也就是說，如果有證據證明登記人不是爭議房產的真實權利人，而實際出資人為該房產的真實權利人的，則應當支持出實際資人享有該房產的所有權。
最高人民法院在(2017)最高法民申3404號民事裁定書中明確「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，一般情況下，登記權利人即推定為實際權利人，但有證據證明購房款實際出資人不是登記權利人時，亦要根據實際出資情況確定房屋的歸屬。這是最高人民法院在司法案例中最明確的裁判觀點，對其他類似案件有著一定程度上的指導意義，如北京市第一中級人民法院(2013)一中民終字第5453號民事判決。
最高人民法院《關於落實司法責任制完善審判監督管理機制的意見（試行）》第六條規定，各級人民法院應當建立類案及關聯案件強制檢索機制，確保類案裁判標準統一、法律適用統一。最高人民法院《司法責任制實施意見（試行）》第39條、第40條亦明確規定，承辦法官在審理案件時，均應依託辦案平臺、檔案系統、中國裁判文書網、法信、智審等，對本院已審結或正在審理的類案與關聯案件進行全面檢索，製作類案與關聯案件檢索報告。按照規定作出相應裁判。
【作者簡介】
張印富律師，北京市盈科律師事務所股權高級合伙人，黨委委員，盈科全國合同法專業委員會主任，盈科北京涉軍法律事務工作委員會主任，中央電視臺CCTV-12《我是大律師》、北京電視臺《律師幫幫忙》、山西衛視《頂級諮詢》欄目嘉賓律師，《法制與經濟》欄目法律點評專家。參與編著了法律出版社出版的《走進盈科大律師》《辯策》《律智》《案例？策略？智慧》等法律編著，優秀律師，優秀共產黨員。擅長業務領域：民商合同，公司法律，刑事辯護，婚姻繼承，企業法律顧問。
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