作者：盛松成 宋紅衛 汪恆
自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情席捲全國，對我國經濟造成巨大衝擊，房地產業自然也無法置身事外。本次疫情對房地產市場的影響有多大？房地產業如何積極應對疫情才能在行業穩定發展的基礎上，發揮促進就業、保障民生、穩定經濟發展的作用？
一、房地產業現狀與「非典」時期具有五方面不同
儘管本次疫情和2003年有類似之處，為我們提供了可資借鑑的經驗，但歷史不一定會簡單地重演。目前房地產業所處的經濟環境、在我國經濟發展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產業自身的特點、發展趨勢等也發生了諸多變化，必須謹慎對待歷史經驗，不能簡單利用2003年的情況來分析當前的問題，否則很有可能作出錯誤的預判。2003年我國房地產業的情況與現在至少有以下五方面不同：
一是房地產業發展階段不同。2003年我國房地產市場仍處於初始發展階段。以往因住房分配製度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當時，城市居住環境遠不如現在，城鎮人均住宅建築面積僅為23.7平方米，而目前，我國戶均住房已超過1.1套，2018年城鎮人均住宅建築面積已經達到了39平方米，是2003年的1.65倍。
二是不同的經濟發展階段賦予了房地產業不同的定位。就在「非典」疫情結束不久的2003年8月12日，《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文）將房地產業定位為經濟發展「支柱產業」，我國房地產業隨之迎來了房改之後首次迅速發展。而如今，在經歷了2014-2016年的快速發展後， 2016年中央經濟工作會議正式提出 「房子是用來住的，不是用來炒的」；2019年7月30日政治局會議首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。房地產業的這一政策導向，決定了目前的行業發展定位與2003年不同。我國房地產業已經進入新的發展階段。
三是房地產市場發展趨勢不同。無論是「非典」爆發前的2002年，還是「非典」疫情發生的當年，我國房地產開發投資和銷售均呈現快速上漲趨勢，房地產開發投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產銷售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%。現在我國房地產開發投資及銷售同比增速已經掉頭向下，基本呈現「倒U型」的態勢。2019年房地產業開發投資同比增長9.9%，而銷售額和銷售面積分別增長了6.5%和-0.1%，均處於十幾年來的相對低位。
四是房企負債水平和槓桿率不同。房地產企業總體負債規模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產企業總體負債與行業增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產行業總體負債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業分類標準），大幅提高了38.28%。總體來看，房地產企業債務負擔較之前明顯增加，對融資的依賴度也比以往更高。
五是居民對住房的購買力不同。巨大的債務負擔已經嚴重削弱了居民對住房的購買力。2003年我國居民部門槓桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。而中國經濟整體槓桿率也較高，繼續加槓桿的風險較大。此外，收入增長預期帶動房屋銷售增長的趨勢也今非昔比。2003年我國正處於剛加入WTO後的貿易井噴期，同時也迎來了人口紅利窗口。2000 -2005年我國城鎮居民人均可支配收入複合增長率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。
二、本次疫情對房地產市場的影響
從房地產開發看，最差的情況下，疫情可能導致房地產開發投資下降37.53%。這是因為，受疫情影響，我國大部分地區的土地交易已暫時中止，同時，假期延長和防疫措施都會影響房地產開發。儘管2020年前已開工項目會陸續復工，但原定今年新開工項目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國房地產開發資金中，土地購置費用佔比為29.12%，建安工程和設備工器具購置佔65.71%（其中新開工面積佔比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導致的房地產開發投資可能下降29.12%，因新開工中止而導致的房地產開發投資則可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，同時假期延長或導致在建項目投資下降4.77%[1]，合計下降37.53%。
房地產銷售形勢也十分嚴峻。受疫情影響，全國多個城市針對房地產市場下發了「暫停經營」的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續營業。中國房地產業協會也發出號召，全國樓盤暫時停止售樓處的銷售活動，待疫情過後再自行恢復。據中原地產研究中心統計，自1月下旬開始，大部分開發商的成交量比往年春節期間暴跌95%。分區域看，截至2020年2月4日24時，新型肺炎確診人數最多的10個省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷售面積和銷售量分別佔全國的60.31%和61.78%。
而住房是難以通過線上進行銷售的。因為房屋價值較高，且對人們的生活具有長期影響，很難像普通消費品一樣，可以不經現場查驗就直接交易。況且大多數消費者和廠商對房地產線上銷售模式也並不十分熟悉。此外，購房還涉及貸款、過戶等須購房者親自辦理的手續。
即使因疫情而延遲的購房需求有望在疫情過後迎來反彈，疫情對房地產銷售的短期衝擊也是巨大的。2019年一季度，我國房地產企業銷售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計，2020年一季度，房企銷售額將達到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計算，一季度的損失將高達14398.14億元。
房地產企業的資金鍊將受到嚴重衝擊。銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經成為房地產企業主要的資金來源。2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的佔比達到了49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由於嚴厲的融資限制，2019年國內貸款佔比僅為14.13%，為歷史最低點。
由於部分房企負債水平較高，2019年前三季度總體負債率就已經達到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導致資金鍊斷裂。房地產行業的併購與房企資金鍊風險有較大關係。數據顯示，2002年，我國房地產行業併購案例僅27個，併購規模為18.95億元。「非典」疫情發生的2003年，併購案例則為36個，併購規模達到39.90億元，增長了110.55%。2004年，併購規模進一步提高至49.58億元，直到2005年後才逐漸縮小。而2019年我國房地產行業併購案例221個，併購規模1840.64億元。如果疫情導致房地產企業資金鍊風險爆發，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續2年，甚至更長時間。長期來看，這還會進一步提高我國房地產市場集中度，並可能加大我國房地產調控難度。
我國人口淨流出區域的房地產市場將因疫情而面臨更大的風險。我國不少三四線城市存在過量住房供給的問題，這原本就使房地產市場面臨較大風險，而且棚改政策的逐步退出將使這些城市的風險進一步上升。隨著疫情發展，春節返鄉置業也很難實現。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環境和應急管理上的劣勢，在當前大中城市開放落戶的情況下，未來人口流出三四線城市的情況可能更為嚴重，三四線城市房地產風險有進一步上升的趨勢。
三、疫情對房地產市場的衝擊將拖累整體經濟增速和就業水平
房地產投資回落帶來的經濟下行壓力相當明顯。房地產投資佔固定資產投資的20%左右。2017-2019年資本形成總額分別拉動我國經濟增長2.3、2.2和1.9個百分點，均值為2.13%。2017-2019年房地產投資佔固定資產投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過去三年房地產投資平均每年拉動我國經濟增長約0.43個百分點（20.09%*2.13%）。如果我國2020年一季度房地產投資增速下降37.53%（根據前文計算），房地產投資下行造成的GDP增速下降就達0.16個百分點（0.43*37.53%）。由於目前我國GDP增速為6%左右，難以忽視房地產投資回落帶來的經濟下行壓力。
房地產投資下行還可能直接或間接影響就業。2018年我國房地產城鎮就業人口為466萬人。據此測算，疫情會影響房地產行業的城鎮就業174.9萬人（466.01*37.53%）。房地產業的關聯行業很多，從產業關聯繫數來看，房地產業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的完全關聯關係，因此，疫情對房地產業的影響也會傳導到這些行業。以建築業為例，據房地產業對建築業的完全消耗係數估算，將間接導致建築業73.4萬人的就業受到影響。考慮到建築業自身受疫情的衝擊，受影響的就業人口會更多。
四、應對房地產市場受疫情衝擊的政策建議
為了應對疫情對房地產的衝擊，保持房地產平穩健康發展，我們提出以下政策建議。
1. 給予房地產業必要、合理的支持。除了向受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅遊等行業提供支持，也應考慮採取適當的措施，平穩房地產市場。建議在「房住不炒」的前提下，穩定房地產投資和銷售，支持房地產業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鍊的衝擊。目前，無論從存量還是增量看，我國房地產融資佔比已基本恢復到正常年份的水平。因而對房地產融資的限制不應繼續收緊。在合法合規和控制風險的前提下，應適當增加房地產企業的融資渠道，包括商業銀行的表內和表外融資。
2. 繼續貫徹落實「房住不炒」的方針。房地產業已進入了新的發展階段，「房住不炒」成為產業定位。放鬆這一定位，也許會帶來一時的快速發展，但會透支未來發展空間，甚至引發經濟金融風險。這種短期行為並不可取。
3．強化供給與需求相結合的調控手段。當前的調控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制，疫情得到有效控制後，需求可能釋放，如果屆時沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價上漲。因此，在未來一段時期內，更要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產市場的供給，並要保障地價的相對穩定。一是核心城市要適當增加土地供應；二是土地拍賣方面採取適當的政策調整，比如適當降低土地競買保證金比例，允許成交土地籤約、出讓金繳納適當延期。因疫情影響開工、復工的，可以延期開工和竣工時間。
4.支持剛需和改善需求。從未來城鎮化發展潛力及改善居住條件來看，房地產市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要採取兩方面措施。一是不利於剛需和合理改善需求的有關政策可做適當調整，比如「認房又認貸」政策；二是金融機構要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當的信貸政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時間等。
5.因城施策，對限價政策做適當調整。適當增加市場調節的力度。高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。在限價政策適當調整後，繼續落實「房住不炒」政策，可以對某些項目實施「限售」的約束，一松一緊，防止市場出現大幅波動，保持房價基本穩定。
6.長期內仍然要應對房價上漲的壓力。一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經濟基礎較好、城市管理效率較高、產業及醫療資源較發達的城市，「穩房價」仍將是這些地區調控的重點。
7. 要關注部分三四線城市房地產市場的風險。疫情發生恰逢春節假期，嚴重打擊了返鄉置業，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛生資源和應急管理等方面的劣勢，未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應嚴格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產市場風險。
8. 堅持房地產市場調控的預期管理。保持政策定力，堅持「房住不炒」的方針，扭轉長期以來形成的政策預期，確保政策的連續性與穩定性。
9. 適度發揮房地產投資穩定經濟的作用。 目前投資對我國經濟增長的貢獻率為30%左右，而房地產投資在我國固定資產投資中的佔比約20%，如果再考慮房地產消費和對其他產業的帶動作用，穩定房地產市場就能在較大程度上穩定經濟增長。
10.避免房企大量倒閉衝擊整個房地產行業。當前房企負債率整體較高，受疫情影響，資金鍊斷裂的風險進一步上升。因此，要穩定房地產企業。除了房企拿地、房企定價等政策做出適當調整外，還要給予房地產企業在融資、稅費減免等方面享受與其他企業相同的待遇。
我們不能把合理支持房地產業平穩發展的政策視為對房地產調控的放鬆，這是在遵循「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」原則下，應對疫情，穩定經濟、促進就業、保障民生的相機抉擇政策手段。
作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐國際工商學院教授，宋紅衛、汪恆為同策房產諮詢股份有限公司研究員（本文僅反映作者觀點，不代表所供職機構意見）