信件標題最新民法典規定的房產帶抵押過戶
信件內容
我有一套婚前房產，房產證上是兩個人的名字，且是我的唯一房產，離婚協議規定所有權在我方，在銀行有抵押貸款，現在根據最新的民法典規定可以帶抵押過戶，請問合肥是否可以？如果可以，什麼流程？需要什麼材料？盼回復，謝謝。
回復單位合肥市自然資源和規劃局 回復時間 2021-01-12 16:04:04
回復內容
您所諮詢的抵押過戶事項在合肥可以辦理。
辦理流程：
1、產權人持申請書、抵押權人同意過戶的函、離婚協議書等轉移的相關材料申請辦理房屋所有權變更手續；
2、同時，抵押權人須持申請書、不動產登記證明原件等材料辦理抵押權變更登記。具體辦理流程請諮詢房屋所在地不動產登記分中心。
根據2021年1月1日實施的《民法典》規定，「抵押財產可以自由轉讓」。也就是說張三可以在抵押期間將抵押房屋銷售給李四，張三與李四之間的買賣合同只要不屬於合同無效及可撤銷的情形且符合意思自治原則，在雙方協商一致的情況下該合同在當事人之間屬於有效合同。
《民法典》第406條規定「 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」
本條允許抵押人在抵押期間轉讓抵押財產，需要注意以下幾點：
一、張三是否有權將房屋賣給李四？
答案是肯定的，張三作為房屋的所有人，對涉案房屋有佔有、使用、收益、處分的權利。因此張三有權轉讓抵押財產（房屋）即抵押人有權轉讓抵押財產。張三轉讓抵押財產（房屋）屬於對該財產的處分權。
二、王五能否向李四主張權利？
根據《民法典》第406條的規定，王五可以向李四主張權利。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。該內容是指的張三將抵押財產（房屋）轉讓給李四，王五可以向李四主張抵押權。抵押權不因抵押物的流轉而消滅，李四已經取得抵押財產所有權，王五仍然可以根據抵押權的追及效力，向李四主張權利。因此張三將抵押給王五的房屋賣給李四，王五可以向李四主張抵押財產。
因此，在購買有抵押的房屋時，特別二手房一般都有抵押，一定要注意房屋上抵押貸款。
三、張三與李四之間的買賣合同是否需要以王五的通知為生效條件？
不需要，張三作為所有權人，有權處分自己的房屋。抵押人轉讓抵押財產不需抵押權人同意，根據《民法典》的規定抵押人轉讓抵押財產時，應當及時通知抵押權人，但抵押人與受讓人（買房）的買賣合同不以通知抵押權人為生效條件。張三買賣涉案房屋需要通知王五，但是房屋的買賣不以通知王五為生效條件。
四、通知抵押權的義務屬於附隨義務，抵押人未盡通知義務不影響合同的效力，也就是張三與李四之間的買賣合同通不通知王五都是有效的買賣合同。
在民法典時代買受人在買賣有抵押的房屋時，一定要注意房屋上設定的抵押，需要在買房初期就房屋的抵押進行解除，或者在支付房屋價款時扣除抵押財產，有抵押的房屋可以不解除房產抵押，直接辦理過戶。
作者：林小建律師，北京國舜律所律師、丁丁律師平臺創始人、刑事辯護律師、網際網路金融律師
稿件來源：合肥12345政務直通車
總編輯：茶君 審稿：落幕天涯
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