作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
這趟IPO之旅，大唐地產走得很漫長。
本已擬定於2009年在香港掛牌，上市工作也在籌備中，但創始人餘英儀2008年的辭世，再疊加當時金融風暴席捲全球，讓這一計劃擱淺長達十多年。
轉眼間十多年已過，大唐地產又再次站在了港交所的大門前，只差臨門一腳便可「登堂入室」。11月25日晚，大唐地產通過港交所上市聆訊，27日公布全球發售計劃，預計於12月11日正式在港交所掛牌上市，股票代碼為02117.HK。
此次IPO，大唐地產全球擬發售3.33億股，每股定價3.6港元-4.6港元，市值介於48億港元與61.34億港元之間。
預計至多募資15.34億港元，其中約60%將用於現有項目的資金需求，約30%將用於償還部分現有計息銀行借款，約10%將用於一般業務運營及營運資金。
「遺失」的歷史
時隔多年，上市在望，卻早已物是人非，不禁令人感嘆。
餘英儀去世後的第二年，大唐地產便被同在廈門的福信集團所收購，這是一家閩系老牌房企，以金融、地產、高科技三大產業為主體。
大唐地產易主後，其實控人也隨之改變，福信集團董事、控股股東黃晞成為了實控人。但是其品牌和"藍色竇爾敦"臉譜LOGO一直被沿用至今。
大唐地產過往的歷史，臺中人餘英儀在廈門闖蕩的故事，並沒有被記錄在招股書中，其發展歷史是從2010年展開，即被收購的那一年。
或許在管理層看來，在被收購的那一刻起便是重生，一切過往，皆為序章。
廈門女首富「隱退」
隨著大唐地產全球發售的展開，其最新的股權架構也浮出水面。
IPO前，黃晞現擁有大唐地產77.79%股權，執行董事吳迪擁有21.21%股權，董事及高級管理層合計擁有1%權益。
全球發售之後，黃晞的股權稀釋為58.34%，吳迪稀釋為15.91%，董事及高級管理層稀釋為0.75%，剩餘的25%股權由公眾持有。
同時，黃晞、吳迪也是福信集團的第一、第二大股東，分別持有51.03%、11.74%股權。
所以，從股權關係來看，福信集團與大唐地產並沒有從屬關係，而是關聯關係或兄弟關係。
作為兩家企業的實控人，黃晞也曾因此而登陸富豪榜。2012年，黃晞以財富90億元位列《2012胡潤女富豪榜》第15位，成為廈門女首富。
不過，這位女首富已退居「幕後」多年，目前福信集團的臺前人物是吳迪。同時，吳迪也是大唐地產的董事長。黃晞將兩家公司的權柄，全交給了他。
這一點，大唐地產在招股書中也有說明：
「多年來，黃女士已為本集團的物業開發業務建立起專業的管理團隊，由執行董事吳迪領導。自2011年1月起，黃女士決定將業務的持續運營及管理委託於吳先生及管理團隊，而彼自身則追求其他目標（如專注於其他非房地產業務），惟仍為我們的控股股東。」
另外，招股書還透露出一點，按照輩分來講，黃晞應是吳迪的「師母」，因為吳迪曾是黃晞的丈夫（已故）在廈門水產學院（現稱集美大學水產學院）的學生。
上世紀90年代初，黃晞的丈夫創立廈門福信，在廈門從事物業開發業務，吳迪也是在那時受邀加入福信，成為創始團隊的一員，直至如今掌管福信集團和大唐地產。
高負債擴張
大唐地產2020年被收購後，為規避同業競爭，福信集團將旗下的地產業務進行逐步注入。而後，大唐地產經歷了漫長的調整期，直到承建商身份慢慢消除，完全變成了房地產開發商。
福信集團對於大唐地產來講，更像是一個巨大的金融後盾。深耕金融領域多年，福信集團既是民生銀行的股東，也是崑崙保險、閩發證券的股東，還曾先後參股過興業銀行、交通銀行以及「復星系」旗下永安保險等。
依託自己在金融領域的資源和優勢，福信集團為兄弟公司時常提供彈藥。例如，在2017年和2018年，民生銀行提供給福信集團及其附屬公司的貸款分別為15.06億元和23.67億元，這部分資金大多流向了大唐地產。
截至今年上半年，吳迪與民生銀行訂立貸款的尚未償還本金結餘總額約23.76億元，佔其借款總額的29%。
雖然有兄弟公司 「撐腰」，但是大唐地產的快速擴張卻是從2016年開始，其合同銷售額在2016年至2018年，分別錄得86.1億元、144.7億元和308.6億元，年複合增長率達89%，排名則從第149位竄升至第77位，在2019年更是喊出3年千億的目標。
但走上快速發展通道的同時，其負債也是居高不下。招股書顯示，2016年至2019年，大唐地產的淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%。截至今年上半年，大唐地產的淨負債比率為128.5%。
對於淨負債率的下降，其解釋是，主要歸功於該期間保留盈利增加、公司股東注資增加及使用盈餘現金償還借款。
按照監管給出的「三道紅線」要求：剔除預收款後的資產負債率不超70%，淨負債率不超100%，現金短債比不小於1倍，大唐地產至少踩中兩條。截至6月30日，淨負債比率為128.5%，現金與短期借款比率為1.34。
顯然，即將打通資本通道的大唐地產，上市後面臨不小的降槓桿壓力。