新價格理論認為，供求決定價格，此觀點用在房價上是再適合不過了。
說住房供應和需求，首先得弄清楚我們到底有多少房子？從媒體報導來看，有說中國住房夠30億人住，也有說我們的住房還有較大缺口，答案莫衷一是。不過，這些報導基本查不到權威出處，其公信力自然不足。
直到前不久央行調查統計司發布的一份題為《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》的報告，家庭資產就不說了，說戶均住房為1.5套。當時大家的討論也是非常熱烈，如果沒記錯的話，有專家說當下國際平均住房水平是戶均1.1套，那麼，我們的住房不僅夠住，而且是大量剩餘了。
然而，在媒體大量報導後，這份報告的源頭居然刪除了。至於原因，有房地產業內人士表示，這份報告調查的對象只有3萬戶家庭，而且採集的對象是縣級以上城鎮家庭，不包括農村家庭，數據採樣不科學。在專家看來，其實不用調查，現在不都不動產數據聯網了嗎？真實數據一目了然。
嘎，一條線索又斷了。
實際上，弄清楚有多少房子真的有那麼重要嗎？搞清楚現階段房子貴重的原因，或更有現實意義。
現階段的房子，為什麼仍然貴重？有如下4大原因：
1.房子持有環節基本上是零成本。按照現有稅費機制，繳稅都在交易環節，比如二手房交易有契稅、個稅、增值稅等，但在持有環節是沒有直接成本的，而且如果房子租出去還可以獲得租金收益，是純賺。換句話說，即使房價不漲，持有房子越多，收益也越高。
2.信息不對稱性。房子是大宗商品，不是說賣就賣，且還受到政策管控，比如限售政策，有些房子要拿到房產證兩年才能賣，有的要3年，還有的要5年。這樣一來，從買期房到拿房產證，再到具備出售資格，前前後後，最低也得5年以上，弄不好8年、10年都有可能。一句話，房子的流動性相對其他商品而言，確實要低很多。跟股票一樣，流動盤就那麼多，在需求作用下，漲比跌更容易。
3.改善需求刺激。無論房子總量有多少，但對好住房的需求一直存在。不久前國家提出2020年要完成3.9萬個小區的「舊改」，主要是針對2000年以前的房子，也就是說2000年前建造的房子都是老房子了。其實，我們自身也能感覺得到，如果房齡達到10年以上，不管戶型，還是小區品質，都趕不上新建住房。實事求是講，如果自身具備經濟條件，很多人都會有改善住房的想法。
4.抗通脹載體。這裡不說投資了，因為現在都說「房住不炒」，只說保值，即是說，老百姓手中有了閒錢怎麼辦？存銀行明顯不划算，從以往的經驗看，部分人習慣把現金換成類似房產這樣的固定資產，不求賺多少錢，能夠與通脹保持同步也很滿足了。
因此，從以上4大因素看，即使撇開城市化、貨幣政策、土地財政等因素，現階段的房子仍然屬於貴重的東西，其價格易漲難跌。但是，隨著房地產不斷發展，人們對未來房價的看法則逐步產生了分歧。
那麼，再過10年，房子「廉如白菜」還是「貴比黃金」？經濟學家直言不諱。
阿里巴巴創始人馬雲曾說，未來房價如蔥，最便宜的就是房子和車子。一些地方確實出現了「白菜價」房子，比如像玉門、鶴崗等這些資源枯竭型、人口淨流出城市，房價確實不高。因而不少人認為，現在不用著急買房，將來「白菜價」房會越來越多。當然，也有人認為，低房價城市畢竟是少數，房子作為一種固定資產，在任何時代都能與黃金相提並論。如果我們普通人難以看懂這種趨勢，那麼，有「最貴經濟學家」之稱的任澤平是如何看待這一問題的呢？在他看來，可以用「人地分離、供需錯配」8個字概括。這是何意呢？
舉一個簡單例子，甲城市人口300萬，乙城市500萬，甲城市平均每年供應土地100公頃，按比例乙城市應增加60%的住宅供地，但乙城市平均每年只供應了120公頃土地，每年土地供應缺口就有40公頃，10年時間，缺口就達到400公頃，幾乎是甲城市4年供地總額，出現了「人地分離」現象。很顯然的結果是，因乙城市土地供應指標未跟隨人口走，導致其房價快速上行。
此外，人口流動方向是供需錯配的潛在誘因，過去是城市化快速增長階段，首先完成是農村人市民化，所以，大中小城市都能享受到人口紅利，各等級城市所建設的房子都能得到消化，但隨著城市化進入第二階段，這種形勢就轉變了。原因在於總人口就那麼多，增長幅度小，但經濟發展、城市發展，人口還得流動，所謂「人往高處走」，按照發達國家的城市發展趨勢看，小城市向大中城市流動，傳統產業城市人口向新興產業城市流動，在經歷人口流動固化後，比如美國形成了「鐵鏽地帶」，有點類似我們傳統老工業地區。鑑於此，任澤平又用「長期看人口，中期看土地，短期看金融」來判斷未來房價走勢。
這些地方房子可能「貴如黃金」。
10年後，分析總人口意義並不大，主要還是看城市之間的人口流動趨勢，從目前國家戰略來看，四大一線城市自然具有良好基礎，他們要向世界城市看齊，但對於一個14億人口的大國來說，這些大城市數量遠遠不夠。在任澤平看來，中國未來有望形成5個人口億級城市群，10個以上的1000萬級城市，12個左右的2000萬級大都市圈。其實，從國家戰略來看，目前已經確立了9大國家中心城市，其中一些城市與一線城市發展還有較大差距，這也為這些地方的房地產市場留足了想像空間。當然，還有各省省會城市與大區核心城市也不容忽視。
還有一些地方的房子，雖然不至於「廉如白菜」，但住房過剩和有價無市的概率是較大。國家在2008年、2009年以及2011年，分3批確定了69個資源枯竭型城市，佔總城市數約10%左右，這些城市同時也大都是近年人口淨流出城市，當然，這肯定不是最終數字，隨著時間推移，它們中的一些城市可能會轉型成功，但也還會有新的城市加入進來，除了自住外，這些城市房子保值的意義並不大，或者說根本就沒有。
在房君看來，關於未來房子是「白菜」還是「黃金」的討論，不會有統一的答案，畢竟每個城市迥異，體量不同、經濟發展水平不同，人口吸附力也不同，如何買房還是要根據實際情況來定，比如孩子上學馬上要房子、結婚也要房子，該買還得買，但如果買房是用來保值，就要好好思考了，在有潛力城市買房問題倒不大，若你所在城市空置房越來越多的話，弄不好就砸在手裡了。
（提示：2020年房子還能不能買，怎麼買呢？下方專家為您支招）
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