「借名買房」究竟靠不靠譜？近日，記者從中國裁判文書網梳理了幾起「借名買房」糾紛的案例：河南的賈女士全款買房、裝修登記在別人名下難要回；廣東的包先生在海口與別人籤訂《借名買房協議》，借的名字涉及離婚財產糾紛被強制執行……「借名買房」存在哪些法律風險？北京京師（海口）律師事務所王思瑩律師進行專業解讀。
購房款、裝修款都是她付的，房子卻不屬於她
2016年10月，老家在河南鄢陵的賈女士在三亞遇到了一位比自己小二十多歲的同鄉，兩人都姓賈。他鄉遇故知，賈女士與小賈相聊甚歡，她倆口頭約定由小賈代她購置一套位於三亞市天涯區某小區的房產。2016年12月24日，小賈與開發商籤訂《商品房認購協議書》，約定購買某花園商品房，建築面積105.65平方米、套內面積81.9平方米，總價款1580000元，籤訂協議當日付定金100000元，餘款1480000元於2017年2月24日付清。
當日，賈女士通過銀行向開發商轉帳支付定金100000元，開發商出具《收款收據》，載明「今收到小賈預定某花園定金100000元」。2017年2月13日，小賈與開發商籤訂《商品房買賣合同》，約定2017年2月28日前交付商品房，合同籤訂之日起30日內辦理預售合同登記備案手續。合同籤訂當日，賈女士通過銀行向開發商付清剩餘的148萬元，開發商出具的《收款收據》依舊載明收到的是小賈的購房款。
商品房交付後，賈女士又3次轉帳給小賈15萬元，委託她代為裝修該房。而開發商在交付房屋後給小賈辦理預售合同登記備案手續，而小賈亦以其名義分別繳納裝飾裝修保證金及物業費，並在賈女士未居住期間長期居住使用該房。
然而，兩人友誼的小船說翻就翻。2017年11月，賈女士以小賈涉嫌詐騙為由向公安機關報案，友誼派出所於2017年11月17日對小賈進行調查，小賈在調查過程中曾陳述，賈女士因不想讓家人知曉等原因借名買房。
究竟誰是房屋實際買受人？賈女士將小賈告上法庭。一審法院認為，賈女士轉帳支付購房款158萬元憑證及小賈在公安機關訊問筆錄等證據能證明賈女士借名購房的事實。賈女士要求確認其為涉案商品房的實際買受人有事實根據及法律依據，小賈應當協助將該房產的產權轉移登記至賈女士名下。
宣判後，小賈不服提出上訴。二審法院認為，《商品房認購協議書》《商品房買賣合同》以及開發商出具的收款收據均載明買受人為小賈，而在付款過程中，賈女士本人在開發商銷售場所刷卡支付全部購房款，也未對系列購房文件均非自己名義籤署提出異議，也未向開發商聲明她系真實買受人身份。至於已付購房款等款項，賈女士代小賈支付購房款並不構成賈女士與開發商之間締結房屋買賣權利義務的要約與承諾，賈女士可與小賈另行協商。據此，二審法院撤銷一審判決，駁回了賈女士的訴訟請求。
籤訂《借名買房協議》，借的名字涉及離婚財產糾紛被強制執行
2003年10月20日，時先生在海口市購買了一套房產，總價為238118元。2004年11月1日，海口市房產管理局頒發海口市房權證，該產權證書載明涉案房產屋建築面積為180.12平方米，房屋所有權人為時先生。
2016年3月4日，包先生和時先生籤訂《借名買房協議》。該協議載明：乙方（時先生）受甲方（包先生）委託，以乙方名義籤署房屋買賣合同，乙方不是房屋的購買人，該套房屋的實際購買人、出資人、所有權人是甲方。關於產權歸屬問題，協議中也予以明確：乙方確認該套房屋的實際產權人是甲方，乙方只是名義上產權登記人，該套房屋的所有權、使用權、處分權、支配權均歸甲方所有，與乙方無關。
據包先生介紹，在2003年因在國外讀書故委託時先生購買海口的一套房產。隨後，包先生陸續向物業公司支付涉案房屋2004年1月起的物業管理費。
2017年4月，時先生跟妻子協商離婚，籤訂《離婚協議書》並於當日在民政局辦理了離婚登記手續。兩人因離婚後財產糾紛訴至法院，法院於2019年8月12日作出民事判決書，判決時先生支付其前妻1990萬元及利息。但時先生因未按生效判決確定的內容履行給付義務，其前妻向法院申請強制執行。在執行過程中，上述房產被依法查封。
隨後，包先生對於查封的房產向法院提出書面異議。法院認為，涉案房屋已進行權屬登記，該產權證書載明的涉案房屋所有權人是時先生，包先生並非涉案房屋產權證書登記的權利人，其對涉案房屋不享有排除強制執行的權益。在包先生異議審查過程中，涉案房屋權屬判斷標準為物權公示原則，而對於涉案房屋的實體權屬，應當通過其執行異議之訴的實質審查予以解決。故包先生請求中止對涉案房屋執行的異議請求，無法律依據。據此法院駁回了包先生的異議請求。
妹妹以姐姐的名義買了集資房，姐姐想把房子要回去
大梁和小梁是同胞姐妹。1996年春節期間，大梁跟家人聊到單位正在向員工出售集資房，但手頭窘迫無錢出資購買，其家人建議可以讓小梁購買。1996年3月，小梁以大梁的名義向其單位分兩次支付購房款6萬元，購房款票據上的名字為大梁，但票據原件由小梁保管。
1996年7月，小梁出資裝修好房屋後，全家搬入涉案房產居住至今，並自1997年3月14日一直繳納水電費至今。1997年9月17日，小梁向房產單位繳納了辦理房產證的費用1936元，辦理了該房產最初的所有權證。
2003年3月18日，小梁又繳納了換發新的房產證費用85元，房屋所有權人登記為大梁，但證件一直在小梁手中，而房產單位也未通知大梁繳納房屋辦證費用。2014年大梁向職能部門申請證件遺失，文昌市住房和城鄉建設局於2014年9月19日向大梁換發新證。2016年，大梁向法院提起訴訟，要求小梁將房子退還。
一審法院認為，雖然案涉房屋的房產證登記在大梁的名下，但案涉房屋實際系由小梁出資購買、辦證、裝修、並由其自1996年居住使用至今，小梁應是案涉房屋的真正權利人。此外，雖然案涉房產登記在大梁的名下，但案涉房產證中記載的內容與真實權利狀態不符。對於大梁稱只是將房屋交給小梁使用，但購房票據、辦證票據及房產證均由小梁保管、且房屋由小梁出資裝修，不合常理。據此，根據小梁的反訴訴求，一審法院要求大梁將涉案房產轉移登記在小梁名下。宣判後，大梁不服提出上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。
律師：借名買房存在很多法律風險，不建議購房人採取該等方式購房
據北京京師（海口）律師事務所王思瑩律師介紹，「借名買房」案件中，借名人與被借名人（登記的權利人）間系屬合同關係。
首先需注意該等合同約定是否存在《合同法》五十二條規定的合同無效情形，如規避政府限購政策、不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續、違反法律規定進行經濟適用房買賣等原則上應認定該等借名買房合同無效；而房地產調控中當事人為規避銀行信貸政策而籤訂的借名買房合同，原則上認定有效。
其次需注意，借名買房情形下雙方之間關於房屋所有權屬於借名人的約定僅有債權效力，不具有物權效力，該等約定下房屋所有權不能轉移由借名人享有，僅在借名人與出名人之間產生了以完成物權變動為主要內容的債權債務關係，借名人在特定條件成就時，對出名人享有要求協助辦理房屋所有權轉移登記的權利。故「借名買房」案件發生爭議時，借名人訴請法院將該等房屋確權其名下的法院不予支持，而真正購買人能提供證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，借名人依據合同約定要求登記人（被借名人）辦理房屋所有權轉移登記的，法院一般予以支持。
最後需注意被借名人惡意處分房屋，根據物權登記公示原則，被借名人可以不經過借名人而直接處分該等房屋，如果第三人善意購買房屋並支付對價從而導致房屋所有權的變動，或被借名人在房屋上設立了抵押等他物權，或因被借名人的債務問題導致房屋被查封等情況，借名人無法對抗上述相對人主張的權利。屆時借名人即使能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記，甚至永遠無法追回房屋。
綜上，借名買房存在很多法律風險，不建議購房人採取該等方式購房。但如果籤署相應借名買房合同，對於借名人而言，第一需注意了解準備購買房屋的性質，明晰借名購買是否違反政策性規定，確保合同有效；第二籤署書面協議，保留好借名買房協商、洽談證據；第三保存實際支付購房款的支付記錄、款項收據；最後妥善保管房屋所有權證原件並實際佔有、使用房屋。對於被借名人而言則需關注購房資質受到的影響。
記者 陳棟