據冰山指數最新的數據顯示，上海二手房的月環比漲幅已經高達3.8%，位列全國第一且遙遙領先。
眼下市場的確就像這個柱形圖標一樣：熱到發紫、人心惶惶。
導致房價飆升的各種因素已經在環二先生的付費文章《這個市場，小心做接盤俠》中做出闡述，今天雪莉就想單獨剖析其中一點：獨家房源。
各位心急的房東們，籤獨家房源之前你們真的了解它嗎？
01
什麼是獨家房源？是誰發明了獨家房源？是什麼在吸引你籤獨家房源？
獨家房源又被稱為「快銷房」、「籤賠房」，是各大房企同行們競爭的產物之一。
所以它並不是正常的市場所需要的。
籤了獨家協議後就表示業主已經將這套房子全權委託給一家中介機構幫忙賣房，在協議期內只能由這家中介決定怎麼帶看、如何成交。
為什麼中介那麼想讓你籤獨家？
如今在房產交易市場裡，不止是買方之間存在競爭，房源之間亦然。
尤其在供不應求的牛市裡，房源在誰的手裡，誰就有了話語權。
於是大公司如綠牌中介，千方百計的培訓員工去多籤署獨家房源，為了能進一步的壟斷市場；
沒有背景的小公司，也千方百計的打感情牌拉攏房東籤獨家，為了能夠有資本多收取中介費。
只要有足夠多的獨家房源，本該「一手託著買家、一手託著賣家」的中介天平就能瞬間朝著賣方失衡—想買這套房子只能找我，想談中介費沒門！
正因如此，精通心理學的他們早已總結好了吸引房東籤獨家的話術：
1.成為我的VIP後，我會利用公司強大的宣傳平臺著重幫您推廣，把您的房源掛在首頁首條、增大曝光量、吸引更多的客戶，會在很短的時間內幫您賣掉房子；
2.我會承諾在籤約期限內以比同小區同類房源更高的價格幫您出售，為此會準備幾千到幾萬的「誠意金」，作為沒有按時成交的補償；
3.由我獨家代理後，賣房期間就不會有其他中介不停的打電話騷擾您，安心、省心又放心。
但在這看似對房東有利無害的背後，換個角度看卻完全不同。
1. 如果為了快速成交想增加曝光量，難道不是多家中介合力推廣的效果更好嗎？
用眾人之力，則無不勝。
何況在獨家房源高額的中介費用阻攔下，更多客戶轉而尋找其他平臺合作，房東反而更容易錯失掉付款方式優的誠心買家。
2. 對有置換需求的賣房者來說，房子的賣出速度決定了新房子的買入速度，為了幾千、幾萬的「誠意金」而錯失最優的置換時機豈不得不償失。
任何時候，機會成本都比眼前的小利益更加珍貴。
而且有協議在手的業務員，就就會用各種方法讓你降低房價儘快賣出。
畢竟籤了獨家後意味著你必須要依賴這家中介來獲取看房客戶。
不僅喪失了市場的敏感度，更喪失了作為房東的主動權。
3. 怕電話太多太吵？
除非你是在外地甚至國外不便打理、單純掛牌試探行情以及手裡有多套資產只想嘗試快速高價賣房等特殊情況，否則買賣房子這麼大的事情吵一點又何妨？
比起這段時間電話吵一點而言，房東們更應該擔心是否錯過了優質買家吧？
所以獨家房源，最大的受益方從來都不是買家、也不是賣家，而是中間人。
02
對個別的房東而言，或許獨家房源確實可以在短時間內讓你受益。
但不是全部，很多房東甚至因此付出了不小的代價。
別忘了，和你籤合約的可是從事這個行業多年的公司，你籤署的也是中介公司請過多家律師反覆修改、最大化保證自己利益的合約。
協議期間賣不出去，賠付你的誠意金來自於中介公司而非個人。
對他們而言，用很小的賠償金就可以握住房源幾個月，非常划算。
即使你的房子賣不出去，但他們同時還在賣其他的房子。
對同小區、同戶型的房源而言，你的高掛牌價反而有利於其他較低價房源的成交。
等到所有高性價比的房源清空後再想辦法讓你降價。
只要房源在手，就有機會讓你本想賣高價的房子搖身一變也成為「高性價比房」。
而一旦你違約在先，賠付的就不止是誠意金這麼簡單了。
下圖的獨家協議中就明確規定：若在協議期間內房東私自把房子賣給他人，要向公司賠付高達2.5%的違約金！
要知道，正常2%的中介費都算是高收費了。
用幾千的誠意金就有機會換取2.5%房價的高額賠付金，這才是真正的將機會成本用到極致啊。
2015年寶山的葉先生就是這樣一個鮮活的案例。
自己的一套150W的小房子籤獨家後，遲遲不見買家，著急用錢的自己無意和鄰居手拉手成功，私自以148W的價格成交。
結果被中介公司發現後，一紙合同告上法庭要求賠付違約金，雖在法官的調和下最終只賠付了15000，但確實變相的增加了賣房的成本。
牛市時，供不應求不缺客戶，沒必要特別籤署獨家協議；
熊市時，市場冷淡更加凸顯好房源的重要性，可中介公司也在時刻評估著你的房子值不值得籤署獨家協議。
03
不僅影響個人，獨家房源真正的危害在於擾亂了正常的交易市場。
就連環線熟悉的一家中介門店經理都在抵制：「都說我們中介在哄抬房價，但有時我們自己也無能為力，只能眼看著那些有能力壟斷獨家房源的人或公司抬高了房價。」
《中國經濟周刊》中就有文章指出，市場上對獨家房源的指責主要出於兩方面：抬高了房屋價格及影響了房屋在市場上的流動性。
中介以高於市場預期的價格幫業主掛牌，且在獨家的限制下減少了房源的銷售渠道，買家一旦真的看中這套房子就不得不以更高的價格成交。
高價成交後勢必影響了同小區其他業主的判斷，提高了他們的自我預期，於是紛紛調高出價。
從實際情況來看，一旦這種調高價格的現象普遍發生，整個區域的房價都會上漲，甚至影響整個市場。
尤其是越有實力的大公司對市場影響越深。
以規模取勝的綠牌中介拉高房價的比例普遍高達10%~30%，而影響力弱的中介也會拉高房價幾萬塊。
誠然，一個巴掌拍不響。
除了中介公司的誘因外，獨家房源出現的前提是有人願意籤署，房價上漲的背後還涉及到人口、金融等等複雜的原因，不能以偏概全。
其他因素我們無法把控，但至少對房東而言，籤署獨家協議之前一定要考慮清楚：
你的房子因為獨家協議而賣出高價是一件喜事，可當你帶著資金轉換為買方走入市場時，你是否還希望你的賣家也抬高房價呢？
同一時間內，買方和賣方面對的都是同一個市場。
就在今年，環線的客戶就遇到了獨家房源帶來的困擾。
本來已經和意向房源業主初步談好了價格和付款流程，在積極籌措好資金準備按時去談合同時，卻遇到了房東的「翻臉不認人」。
理由是同小區有一套同戶型、位置相似的獨家房源，掛牌價格比自己這套足足高了30W，房東自然不願意以原來的價格出售。
只要有人賣的比我高，我就是虧了。
結果以為終於能安定下來的客戶鎩羽而歸，只能再花時間去尋找其他的房子。
相信從去年下半年至今，遇到這種情況的人一定不在少數。
04
可即使能控制再多的獨家房源，市場也不會因此而過度失控。
別忘了，在背後還有一雙大手在調控著整個市場—那就是政府。
只是政府更多調控著宏觀層面，且即使有大的政策下發也需要一定的市場反應時間。
而我們個人的決定，才是能真正影響到自己的關鍵。
對房東而言，獨家房源雖然有著高價的誘惑，但卻存在著巨大的隱藏風險。
且同處在一個市場環境下，每個人都有義務在能力範圍內維護市場的良性循環和平衡。
如果所有人都配合中介，盲目的哄抬房價，最終的結果只能是加速市場崩盤，有可能讓你的房價變成「紙面財富」。
所以房東們，你們還要籤獨家房源嗎？
以上為正文
編輯/環線諮詢