來源：中國證券報
作者：彭揚 趙白執南
12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議對明年住房和城鄉建設工作明確了八個方向，涉及房地產長效機制、補齊租賃住房短板、建立健全住房租賃管理服務平臺、整頓租賃市場秩序等。
圖片來源：中國建設新聞網
穩妥實施房地產長效機制方案
會議明確，穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，預計四大價格監管體系，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監管體系會形成長效機制。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，明年需關注一、二線城市對租賃房的供地數量，這是房地產長效機制建設的一個重要數量指標。預計明年房地產調控大幅收緊的可能性不大，房貸利率掉頭向上的風險可控。但監管層對類似今年深圳這樣房價較快上漲現象的容忍度會進一步下降，調控將主要採取因城施策方式。
就房地產稅來看，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心12月21日發布《中國住房發展報告（2020-2021）》（下稱報告）建議，加快開徵房地產稅以帶動長效機制建設。
報告建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在「十四五」期間開徵房地產稅。堅持「立法先行，加快立法」「充分授權，地方主責」「逐步推進，水到渠成」的總體思路，以僅對新交易或者過戶（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產稅制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過戶的住房家庭暫不徵收房地產稅的總體方案，並根據一定稅率（0.5%-3%區間內）、稅基、起徵點開徵房地產稅。
健全住房保障體系
對於租賃住房領域，會議提出了多項要求，包括加強住房市場體系和住房保障體系建設、建立健全住房租賃管理服務平臺、整頓租賃市場秩序等。
圖片來源：中國建設新聞網
中央經濟工作會議此前也明確要求，解決好大城市住房突出問題，住房問題關係民生福祉。
嚴躍進表示，大城市住房問題和租賃住房發展放在一起表述，說明後續此類物業的發展將會加速，這具有非常強的信號。其次，住房保障的體系更為清晰，即包括保障性租賃住房和共有產權住房。再次，租賃市場秩序整頓是亮點，預計2021年會加大力度給予規範。
報告預計，2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。建議啟動實施「租售結合」的「新市民安居工程」，重點健全新市民租賃住房體系。首先，對於保障性租賃住房，建設一批公租房很有必要，但鑑於目前控制存量住房已經較多，建議主要通過購買舊房作為公租房出租、收儲社會閒散房源配租、由保障對象從市場上租賃由保障部門認可並租金補貼等形式。加快構建租賃住房在線信息和交易平臺，嘗試探索出租和承租家庭直接交易模式，反對租賃市場壟斷。
完善住房公積金繳存等機制
會議要求，進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。
對當前公積金制度，市場討論頗多，此前有市場人士甚至建議取消公積金制度。社科院報告認為，應改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。
就改革現行的住房公積金基礎制度看，報告表示，建立基於工資收入的職工繳存與單位補貼反向相關的制度，以保證制度的保障性、均衡性和公平性，儘快完善住房公積金異地存取和轉移接續制度，實現住房公積金管理中心的全國聯網，儘快建立不同機構、地區和期限的住房公積金有償借用機制，加快擴大住房公積金繳存制度在單位和個人中的覆蓋面，完善住房公積金的收益分配製度。