深圳十三房帶你躺賺樓市
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問：老師，你好！目前深圳三套房，一套羅湖區聚龍大廈32平，螺嶺小學學位，我名下欠款60w，一套羅湖區深業東嶺41平，翠園初中部學位，紅本在手，一套布吉佳兆業可園107平，老公名下欠款350w。大寶2022年上初中，小寶2023年上小學，目前租房住。請教老師：1.兩個孩子，學位是關注重點，目前的兩套學位房，有沒有置換的必要？螺嶺小學學生太多，深業東嶺的學位以後可能存在不確定性。2.如果學位房不動，賣掉可園，湊到200w首付，單純投資，可長線持有，有什麼項目比較推薦？3.如果賣掉聚龍大廈和可園，湊到400w首付，買入合正榮悅兩房，獲得翠竹小學學位兼自住，是否可行？單價較高，會不會升值空間有限？
答：你好，感謝讚賞！有學位需求，羅湖2套暫時別置換。小寶上完小學後，可以考慮保留學籍，出手聚龍大廈。合正榮悅自住還不錯，但是考慮升值潛力，不建議買羅湖，生源老化，跑輸大勢。一套小戶型掛學區即可。剩餘資金投到潛力更大的板塊。跳出羅湖，多關注福田 南山和寶安。400W首付，需要根據你們的月供能力選籌。1000以上可以參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了）【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：老師好，預算2300萬左右，鎖定了兩個盤的兩套房子價格差不多，現在有點糾結，請老師給點建議選哪個。主要綜合考慮房子品質舒適和學位和升值空間。1.聖莫麗斯，看了上下疊拼兩層的，有花園，6房+1房，很寬敞很舒適大氣。深圳外國語龍華，如果中考成功，期待像深高北周邊的房價的升值。一本證，一步到位！2，鴻威海怡灣，海景，南邊的中醫院確定不建了準備做公園，學位深圳灣學校，4房。兩本證。請問老師上面兩個應該選擇哪個呢？這個價位您是否還有更好的項目推薦，多謝！
答：1.聖莫麗斯要出關交通很不方便，在南山未崛起之前，購買群體主要來自福田方向，現在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整個深圳的趨勢是羅湖→福田→南山→前海，跟著趨勢走。2.鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型。個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。
問：您好 我在南山科技園附近上班，月工資大概2w，想入手寶安的一套房子 預算600w。去看過松茂柏景灣離地鐵有點遠 但是價格還能接受。還有什麼好地方推薦嗎
答：松茂柏景灣是個孤立的樓盤，距離地鐵和配套過於遙遠，非常不建議買。其實你總預算如果有200w首付，在寶安的碧海灣和坪洲都能買到很不錯的二手三房了
問：你好 前海頤灣府怎麼樣？有投資價值嗎？深圳哪裡或者那個樓盤有投資價值
答：頤灣府優勢：1.前海五年內少有的住宅；2.和領璽一樣，近學校地塊，學校由招商代建，目前預測是育才；3.120、190戶型，格局、採光、外立面非常棒，兩梯三戶是最低配；4.近地鐵（五號線鐵路公園）、近商業（後期商業配套非常豐富）。劣勢：1.相當長的時間，附近都是工地，配套需要時間；2.距離月亮灣大道比較近；3.和領璽一樣，社區不大，另外，還是開放社區。是值得看好的項目。可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤）
問：老師，從目前來看對比下小學學校競爭力，是坂田嘉御山樓盤的，科外競爭力強，還是曼海寧的和平實驗小學更好呢？同時麻煩老師問下這兩個樓盤哪個更有空間。
答：嘉御山的優勢在於學校，華為科技城外國語有種北京西二旗的感覺，碼農子弟把不是名校的硬考成名校。和平實驗+高峰的表現還不錯。高峰沒有被追捧，第一，沒有好「爸爸」，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花單純2個學校對比，仁者見仁。樓盤選擇上更傾向曼海寧
問：十三老師你好，賣掉手上的房子後預算800萬左右買個自住＋學位房，益田花園、京隆苑、景源華庭、宣佳華庭還有南山的厚德品園哪個更有上漲空間呢？盼覆，謝謝
答：你好，益田花園不是真正的學區房。 18年福外南校區雖然把保稅區房價拉升了一波，但當時保稅區過分低洼，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。 所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的。京隆苑算是保稅區北具有代表性的盤了，二者的共同點是： 「益田地鐵口800米、皇崗公園、歲寶百貨、福田外國語九年制0距離、大花園人車分流社區」。京隆苑116平起步，150、190大戶型為主；京隆苑的花園、容積率、車位配比都是好過益田豪園居的，均價卻比益田豪園居便宜，唯一的原因就是：大戶型、流動性差。京隆苑有老破大之名，卻無老破大之實，這種房子用來長持或者自住，我是願意的，但是投資是不建議買的。差樓盤是反人性的！順應人性，尋找真正的價值，沒必要和爛房子死磕。這結果選籌，優先厚德品園但是總價800萬，有更合適的選籌。
問：老師好，我夫妻在福田翰嶺院有一套一百平出頭的三房自住，在東莞松山湖星城翠瓏灣有一套七十幾平公寓。現在想改善住房，考慮幾個方案：1）把翰嶺院的賣掉，在南山買一套1250w左右四房，請幫推薦下小區？其中華僑城的雙證房是否可碰，雙證房將來很難出手吧？2）翰嶺院的繼續持有，在福田南山買一套400w左右小房供父母住，但因要首付7成，要等東莞的房子賣掉才夠首付，但公寓感覺不太好賣。3）把翰嶺院的賣掉，在萬科第五園璞悅山買套大戶型，有餘錢再在福田南山買套小房。但第五園好像難升值保值？請幫看下哪個方案好些，並幫解答其中的疑惑。有沒有其他建議方案？謝謝！（本提問能否不公開？）
答：你好，感謝讚賞！梅林東整個片區沒有農民房，所以街道安靜整潔，共同的學校在翰嶺院北翰鄰實驗九年制學校，缺少大商業體，距離1公裡卓越城，目前9號線孖嶺站400米，6號線和10號線站點都在400米範圍內，因為社區小，周圍皇崗路主幹道噪音較大，上下班車流多，易堵。梅林就方便性上講還是可以，若論投資的話 沒什麼空間，可以考慮出手。華僑城沒有學位支撐，片區老化 沒有增量，未來整體跑輸大盤。兩個證的「雙拼」是開發商為了應對「7090「政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。雙證的缺點：1.佔名額2.金融屬性差，大多數都不能滿評在什麼時候選擇雙拼:1、價格嚴重低於單證戶型2、有長期自住需求3、有拆分價值的雙拼萬科第五園也不推薦。南山推薦銘築荔苑。
問：老師您好，我看了您在頭條的分析，想諮詢您一下，希望可以得到您的回覆。在坂田萬科第五園1套小三房次新房，欠款210萬，市值大概540萬。在19年5月腦子一熱買了第2套房子：光明勤誠達一期的三房欠款384萬，現在很後悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、沒地鐵，假名校，加上新房還要裝修供樓壓力，苦不堪言。現在家庭收入大概一年60萬，希望能請老師幫忙分析下，坂田的房子是不是可以賣掉？感覺這裡也沒啥升值空間，還是等3年後把正大城賣掉？謝謝
答：您好，正大城除了沒有地鐵和好學校之外，位置在公明，入手價格也不低了，這房子大概率站崗。但是新盤現在也沒辦法置換，只能先拿著，除非可以跟開發商協商更名賣出。萬科第五園今天也剛分析過，可以翻翻之前的前面幾條回復。總之正大城如果沒辦法更名就先拿著，萬科第五園可以考慮出售置換，跟著規划走，買南山和寶安。
問：十三房大大，關注十三房有一年了，最近正為房子苦惱，感謝十三房深圳星球。問題一：我和老公均有過貸款記錄，現我名下有一套2017年入的深圳寶安滿京華雲曉旁的雅樂居42平小兩房。因為明年打算要仔，住起來有點困難，要不要等明年滿二賣掉？問題二：賣出去後如何買？加存款也只有120-130萬，方案一：用姐夫的名額，3成首付購房；方案二：自己的名額，加上貸款70-100萬買房，約220萬5成首付買房，兩年後加按出來還貸款，加上公積金房貸極限月供1萬6左右。問題三，買兩房還是買三房？問題有點多，萬般感謝~
答：一、你們賣出的這個房子目前價格也在兩百三十萬左右了吧，滿兩年賣出之後再去換一個同樣總價的，意義不大。而且地鐵12號線三年之後通車，你們錯過這個利好，略可惜了。二、假設決定了要賣，可以考慮用你們自己的名義全款抵押買總價三百多萬的，兼顧自住，要買三房的話，要去龍崗選擇一個未來地鐵口的花園剛需盤，還是有的選的。在寶安就只能買個大一點的兩房了。
問：星主您好！目前和男朋友商量了明年在深圳結婚一起買房，預計共260w付首付款，想考慮南山、寶安、福田總價600+學位二手房，現在還在前期篩選學位，有一點困擾1、學位房的邏輯是中學＞小學，可是我們明年結婚最快小孩也要在7年之後上小學，有點擔心按照中學的學位邏輯，13年後，片區改革或者大學區制，到時候這個房子附帶學位不值錢了（畢竟父母的錢需要一次性投入進來），不知道目前片區投資潛力和學位應該如何篩選2、男朋友目前博士在讀（2021畢業）專業相關崗位在北京更多，後期有可能會去北京發展。我們是明年拿出錢在深圳買呢？還是等著他畢業再研究在哪個城市購置…謝謝星主
答：第一，馬上買，不管是深圳還是北京，哪裡有房票買哪裡的，等你研究完，三房變兩房了。第二，關於學區改制會不會影響學區房價格，我前面回答過這個問題，往下翻自己找答案。不過你們婚還沒結，沒必要糾結學區，先買你們能買的起的住的最舒服的，為十年後的可能性犧牲當下的居住品質，在我看來太不值當了。
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