買房路上，多少人還禁錮在「刻舟求劍」的故事當中

寓言故事「刻舟求劍」

楚國有個渡江的人，他的劍從船裡掉到水中，他立即在船邊上刻了個記號，說：「是我的劍從這兒掉下去的。」船停了，（這個楚國人）從他刻記號的地方下水尋找劍。

比喻人的眼光未與客觀世界的發展變化同步，不懂得根據實際情況處理問題，拘泥而不知變通。

雖然這個寓言故事指的是古代的事情，但是事隔幾千年，到現在依然有很多人在看待事情上依舊被這種思想固化，而有些行業也藉此思路來給自己的消費者進行價值渲染，比如說房地產。

要說過去幾十年投資什麼最賺錢，房地產無疑是最佳的答案。我們從過去20年的房價走勢來看，總體行情是一路上漲，漲幅達到423%，雖然中途有個別時間段出現過回調，但依然無法阻擋長期上漲的勢頭。

過去幾十年我國房地產的走勢就像一個「廠」字，一段時間弧度上升，上升到某個階段就是調控政策的出臺，接著就是橫盤整理。整理結束，再次弧度上升，調控跟進，再度橫盤整理。反反覆覆這樣輪迴，房價就走到了我們今天看到的這個地步。

刻舟求劍之買房就賺

過去的樓市發展，給人們一種感覺就是「買房就賺」，只要不是在那種嚴重依賴非可再生資源開發的城市買房，都會實現價值倍增，小到翻倍，大到用一套房賺幾套房，相比其它的投資產品，房地產帶來的不僅僅是高回報，更重要的一點是穩妥，就像厲害的股民常說的一樣，投資要想賺錢，最重要的是如何保本。

最近，地產界流傳一句話：買房，升值了你是贏家，沒升值還是你家！這句話咋看是有道理，但是這僅僅只適用於剛需自住的群體，對於投資來講，就不恰當，畢竟如今的房價，隨隨便便一套房也不是小數目，如果這套房子長時間內不升值，或者升值幅度很小，那麼你的這筆投資就宣告失敗了。

很多人一直在用過去的理論或者過去的數據告訴大家，買房就能賺，過去沒有因為哪個人是買房而傾家蕩產的，因此投資選擇買房就沒錯了，可事實真的是這樣的嗎？

過去的樓市和未來的樓市已經是兩回事，性質也發生了重大改變。以前我國是處於城市化的上半場階段，人口的流入模式是從農村流向城鎮或者城市，絕大多數城市的高速公路、鐵路的發展，也是在那個時期得到快速發展。基礎設施的快速發展，給這些城市人口的流入創造了必要的條件，人口的增加帶來的是人口發展紅利，城市的產業以及生活相關的各種服務行業得到進一步的發展，從而再次形成吸引農村人口流入城鎮或者城市的因素。

人口的增加，必然導致住房需求的增加，需求得到刺激，房價上漲就是必然產物。

房價上漲一個很重要的因素就是通貨膨脹，通貨膨脹是物價全面持續的上漲，實際利率=名義利率-通貨膨脹率。因此通貨膨脹時，銀行存款實際利率在減小，甚至是負的，這就意味著你手中持有的貨幣在持續貶值，為了保值，很多人會把閒散資金投入到相對穩妥，收益又很樂觀的房地產市場，這就刺激了需求的增加，而需求的增加就勢必引發價格上漲。

房地產的價格，對於一個城市而言，可謂是牽一髮而動全身，價格過高，會直接或者間接的拉高城市各方面的生活成本，從而又在一定程度或者範圍內影響通貨膨脹走高，高昂的成本，開始將城市原有的一些資源擠兌外流。

當一個地區的房價過高，透支當地購買力，房產的輪換交易就會轉為實質性的疲軟；城市資源的不斷外流，牽動相關人口出逃；再加上基礎設施建設接近成熟，利好提前消化；教育的不斷普及，接受教育的人數越來越多，受教育程度越來越高，年輕高素質的技能人才也越來越多，他們開始逃離原有城市，向超大城市或者城市群尋求相對口的高薪職業。

種種因素的疊加，形成的就是另一種人口的遷移和特定區域的樓市泡沫！

目前我國的城市化已經進入到下半場的階段，人口流入不再是單純的由農村流入城鎮或者城市，而是城鎮或者小城市的人口開始向超大城市和超大城市群流入，到了下半場，不再是以發展某個城市為目的，而是發展城市群或者都市圈，讓城市與城市之間協調互補、共融發展。在這裡，匯聚了最好的科技創新企業、最強大的金融和最開放的政策，無論你是就業還是創業，這些地方都是目前我國最好的發展平臺，各種資源也會隨著人口，特別是年輕人的增加而不斷在這些地方匯聚，形成強者恆強的局面。

此輪房價上漲周期，全國樓市一篇飄紅，最大的功臣就是「棚改」。大多數城市房價的上漲幅度，讓擁有房產的人欣喜若狂，讓沒有房產的人焦慮不安。

成也蕭何，敗也蕭何！此次的「棚改」，將是很多三四五線城市房價上漲的最後殘喘，伴隨棚改的結束，人口的流失，房價必將回歸理性！

未來的房地產市場，將會呈現兩極分化，那些超大城市群或者都市圈因為有強大的人口吸附能力，房價長期看漲，而沒有核心城市依附的三四五線，房價上漲恐將終結，這兩年買入的就是高位接盤。

買房就賺的口號已成為過去式，未來的房產投資道路，不再是你買了幾套房，而是你有沒有選對一個好的區域買房。

刻舟求劍之規劃振興

房地產投資，很多時候像投資股市一樣，都是消化預期的利好消息，然而也正是這一點，讓很多地產商抓著規划進行炒作。

當一個地方規劃建設高鐵站的時候，毫無疑問，這個片區又會被當地ZF做出類似「高鐵新城」之類的規劃藍圖，地產商們也會緊隨跟進，抓著這波熱點進行炒作，同時，作為營銷團隊的策劃隊伍，又會拿出因為高鐵修建而房價大漲的案例來作為教材，向購房群體進行教科書式的洗腦。

在陸地運輸上，高鐵的誕生大大節約了時間成本，提升了運輸效率。但是針對某一個城市，要把它看做是一個參與區域競爭與合作的微觀主體，那麼通常認為高鐵的意義是改變了這個城市在區域中的時空關係，從而影響了它的經濟區位，甚至功能等等。這是高鐵站意義的前提。

看待高鐵對於一個城市房價的影響，更多的要看看周邊有沒有核心城市可輻射這邊，如果有核心城市，由於高鐵的開通，必然會加速與核心城市的人才、資金、產業等元素的輪換交流，對於自己的城市發展會起到加速促進的作用，同時也能承接一部份核心城市的外溢置業，這對於樓市的發展是利好的。

如果自己本身是一個大型城市，更多高鐵的規劃與開通，能夠吸附周邊更多小城市人口向自己流入，增加城市人口，從而刺激住房需求，拉動房價上漲。

但是，如果這個城市既不是大範圍內的大型城市，周邊又沒有核心城市可以依附，那麼高鐵的規劃與建設，就很有可能會加速人口向其它城市流失，若人口常年出現淨流出的狀況，那麼這個城市的房價回調就是必然！

未來的高鐵，就像現在的綠皮車一樣，會全國普及，高鐵對於城市房價的影響，關鍵是看你這個城市會不會因為高鐵的修建而提升自己的區位條件和城市功能。照搬其它城市因為高鐵而拉動房價大幅上漲的例子來看待自己城市的相關規劃，是一個嚴重錯誤的考量標準！

還有很多城市，經常會藉助開發新區的理念來渲染，比如常見的新行政中心區、新商務中心區、高新產業園區······

往往這些新區，在規劃提出來的時候藍圖是畫的很漂亮的，可是幾年之後，發現除了房子還是房子，並沒有其它太多的亮點！最後，所謂的新區多數成了房地產商的盛宴，ZF和開發商賺的盆滿缽滿，而購房者，作為自住能選擇一個城市面貌相對較好的環境，但是作為投資，很多就成了高位接盤俠！

世界上最現實的不是男人也不是女人，而是經濟！一個地區經濟的發展，不是ZF一個「振興」的口號就能起來的，而是要看城市自身的地位和周邊環境。就像東北，雖然國家一直在喊「振興東北、振興老工業城市」，但是時至今日，依然沒有太大的改觀。

在改革開放初期劃定的六大經濟特區，為什麼只有深圳才成為了國內一流城市，乃至在世界上都是響噹噹的，除了國家的扶持之外，更多的是它的旁邊有個香港在帶動發展，加上它特有的優質區位條件，才成就了如今的深圳。

一個城市的發展，不是光有「口號」就行，關鍵還得看城市自身的地位和區位條件，照搬其它城市的成功案例來描繪自身城市未來規劃的藍圖，這是一個極其片面的說法，在面對各城市提出的規劃時，作為購房者，還得審時度勢，客觀分析！

歷史，只能作為研究過去的成功經驗和失敗教訓，未來的發展並不會和之前的歷史如出一轍；發展規劃，只是經濟發展的一片土壤，能否種出一顆參天大樹，還得看這片土壤和氣候條件適不適合這顆大樹成長。

一味的盲目參考歷史、崇信發展規劃，不免會像刻舟求劍故事的主人公一樣，最後落得一場空！

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