原創 幫主 買房大家幫 今天
如果有1000萬的購房預算，是買平層還是別墅？相信很多人會根據工作地點、子女就學、家庭結構、生活半徑等綜合因素進行考慮。
如果購房預算達到3000萬以上，大多數人是奔著別墅去的。
人的一生總要有一套別墅。
今年，北京別墅市場無論是新增供應量和成交量都下降了，甚至成交均價下降了約13%。
根據《地產營銷人》統計的2020年1～10月北京別墅各區成交排名，前十個月，北京市別墅新增供應3123套，同比下降19%；成交3179套，下降10%；成交面積97.31萬平米，下降11%；成交均價46947元/平米，下降13%；成交金額456.86億元，下降23%；目前存量11343套，同比下降2%。
在另一份來自合碩機構的統計數據中，截至11月30日，今年別墅新增供應量比2019年少了1497套，成交套數和成交金額均有明顯下降，按今年月平均銷售套數和成交金額來看，最後一個月基本沒可能追平去年的成交數據。
從上述數據，該如何判斷別墅市場的走勢呢？
幫主將《地產營銷人》所列前十月各區別墅成交排名中城六區和近郊區的主力項目進行了再次梳理，以期從中找出對買房人有借鑑意義的信息。
一
終極居所型：永遠不愁買家
別墅是改善型住宅，其中擁有城市絕版地段、稀缺自然資源，價位至少在3000萬元/套起甚至過億的項目，則為終極居所。
這類項目永遠不愁沒有買家，世茂西山龍胤以成交額26.33億元一騎絕塵，潤澤御府、恆大麗宮、融創北京壹號莊園等5000萬+別墅的銷售業績，成交額至少在7億元以上，幫主前幾個月參觀的格拉斯小鎮價值1.8億元的精裝獨棟樣板間，業已名花有主。
今年此類頂級別墅的成交數據，與市場中多個10萬+豪宅項目的熱銷現象，給人以經濟形勢並未受黑天鵝事件影響的錯覺。其實，世界格局也好、經濟形勢也罷，對於有錢人來說，敢於出手將現金換成稀缺資源，才是他們對財富的態度。
昨晚，香港佳士得秋拍，著名畫家張曉剛的油畫作品《血緣：大家庭2號》以9800萬港幣成交價刷新了個人拍賣紀錄，其價格相當於一套北京的頂級別墅。
對於頂級別墅的買家來說，入手一套房就像收藏一幅藝術品一樣。
二
改善型別墅：出手即是抄底
對於今年出手購買改善型別墅的人來說，不啻於在股市成功抄底。之所以這麼說，是因為幫主發現多個別墅項目成交價下降了，這也是在供應量和成交量均同比下降的情況下，市場成交均價下降的主要原因。
雖然經濟實力與頂級別墅買家不在同一層面上，但是敢於在今年的大環境下出手買別墅的，其對於財富與投資的敏感度是值得稱讚的。由於開發商迫於市場形勢和回款壓力降價跑量，讓這部分客戶撈到了極大的實惠，相比三四年前買別墅的人來說，成本要低了不少。
而從今年北京市土拍市場限競房地塊銳減和別墅新增供應量減少的趨勢分析，未來北京房價將進入上升通道是公認的，別墅本就屬於資源稀缺型產品，隨著改善需求的釋放，供需關係將推動別墅價格的回調。
因此，2020年不僅是剛需上車的好機會，也是改善型客戶抄底的好時機。
三
供需關係：局部供不應求
即使新增供應量減少，但北京市場依然有大約11000套別墅產品。
根據2020年北京市常住人口2150多萬計算，其中具備購買500萬元以上別墅能力的家庭，年收入至少應在50萬元以上，且大多需要賣房置換，這部分人群的基數最多也就六位數，與存量別墅的比例大約在幾十：1。這還沒有減去已經擁有別墅的家庭數，也沒算上未來新增的別墅數量。
粗略估算，北京別墅市場的存量其實並不少。
這是否意味著供大於需呢？
並非如此，隨著家庭財富的積累和對居住品質的升級需求，想買別墅的家庭是持續遞增的，畢竟住有庭院、有露臺、接地氣、低密度的房子，是很多人的夢想。
而別墅產品的新增供應遞減也是大勢所趨，一方面限墅令早就讓純別墅用地絕跡了，另一方面，近幾年市場中的類別墅產品，大多數是容積率在1.0—1.6之間的低密度疊拼或合院，甚至很多是高低配的產物，其別墅屬性並不純粹。
隨著剛需住宅用地逐漸向六環外延，未來低密度住宅開發用地將越來越少。因此，總體來講，北京別墅市場供需還談不上失衡的程度，但局部地區的供不應求也是存在的。
四
什麼樣的別墅最受青睞
北京市場存量的11000套別墅，並非都能獲得市場青睞。從成交排行榜名列前茅、成交額過億的項目來看，可以歸納以下幾點：
1、頂級別墅賣一套少一套。自然資源和產品力是核心賣點，容積率在1.0以下的項目均屬絕品，以後不會再有這樣的地塊供應了；
2、五環外具有第一居所條件的項目很搶手。尤其是朝陽區孫河、東壩、北苑、朝陽北路五環沿線的低密度產品，套總價1300萬元起步，讓很多改善型家庭在朝陽區的平層公寓和疊拼別墅中選擇了後者；
3、限競房項目因性價比高，對買家有一定吸引力。即使是高低配社區，客戶看在購房成本降低的份上，也就退而求其次了。而容積率低於1.6且又限價的純低密項目，對於別墅的買家無異於送禮，只要區域和產品OK，根本不愁賣。但位置偏遠、配套欠缺、區域規劃實施不清晰的項目，即使價格誘人，但也難以讓買房人決策；
4、傳統別墅區依然強勁。順義中央別墅區一向不乏追捧者，即使有諾德閱墅和萬科觀承大家兩個限競房項目拉低了準入門檻，但是優山美地D區、金隅上城郡等老牌項目依舊保持了良好的去化勢頭。
昌平奧北別墅區雖無新盤，但早期規劃的低容積率純別墅社區屬性，以及未來科學城擴容的利好加持，讓總價相對友好的一些項目實現了跑量的願望，如金隅上城郡，憑藉容積率1.0、總價800萬左右的門檻、被打造為網紅打卡地的經典紅磚建築，實現了130套的成交，成為北京六環內別墅銷售套數的冠軍。
這反映了北京人買房對區域選擇的一些固有情結。
雖然賣了182套的北京城建寬院國譽府才是真正的銷售套數第一名，但其所在的大興採育區域整體開發處於起步階段，市場供應以剛需上車和低總價改善產品為主，吸引的客戶群相對狹窄。
綜上所述，買別墅這件事，首先以改善家庭生活品質為主要目的，在項目選擇上，地段、規劃、容積率、產品、物業這幾個要素，需綜合考慮，能買具備第一居所條件的項目，對於未來的生活品質、資產保值和增值屬性都有更好的保障。
如果以第二居所或養老為目的，建議選擇交通便利、環境優美、社區有生活配套、醫療配套在半徑5公裡以內的項目，在北京遠郊區的懷柔、密雲、平谷都有不錯的選擇。
北京市場別墅的總量不少，但要買到適宜生活的好項目，需要擦亮眼睛，多方比較，切忌衝動。