作者丨吳為
疫情加速了長租公寓新一輪的「淘汰賽」。
業內人士認為，這是市場正常的擇優過程，長租公寓本身對企業整體能力的要求就高，這有利於讓那些擁有整合能力、精細化運營管理能力的品牌留存下來，租賃行業才能更加健康、長期發展。
市場淨化的過程中，有一股「暗流」仍值得廣大房東和租客警惕，那就是個別中小長租公寓，利用人們貪便宜的心理，做「長租短付、高收低出」生意，將自身推向危險的邊緣。
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高進低出，警惕租房騙局
8月7日，重慶市房地產協會房地產租賃專業委員會的一則文件，再次揭開了中小長租公寓市場的一角亂象。根據該文件顯示，品牌推廣名為「首資公寓」的重慶首資科技公司，存在「高進低出」（高租金向房東收房，低租金向租客出售）等現象，並提醒和建議消費者理性選擇公寓品牌。
這類亂象的中小長租平臺，在各地還有很多。
據市界報導，上海租客餘飛，5月初和室友以低價年付的方式，從一家名叫上海捷驁的公司，租了一套位於上海松江的長租公寓。起初，他覺得自己撿了個大便宜。但僅過了兩個月，房東便找上門，說這家長租公寓老闆跑路了，他已經很久沒收到房租了。
在上海做育兒嫂的王阿姨，也遭遇了同樣的騙局。她以年付的方式租了一套房子。後來，長租公寓捲款逃跑，留下阿姨和房東面面相覷。因為涉及的租戶只有幾戶，證據又太少，報警之後，公安局沒有辦法以「合同詐騙」立案。最後，阿姨不得不和房東對半承擔了損失。維權無望。
另一位反映人王鑫，家在寧波的老人把房子交給了當地一家長租公寓打理，之前家人曾打電話來徵求他意見，告訴他業務員的拿房意願很強烈，給他們打了一個多月電話了，給的租金也很高。業務員剛開始幾天打一個電話，後來一天打三四個電話；剛開始每月租金給到3200元，看王鑫的家人無動於衷，又把租金漲到了3800元。王鑫根據多年的經商經驗，覺得業務員過於殷勤，租金也給得過高，一定有貓膩，於是勸家人不要把房子租給他們。不過，畢竟和家人不在一個地方，高額租金對於已經退休在家的老人吸引力巨大。等王鑫再打電話回老家確認時，發現老人已經和長租公寓籤約了，租期5年，每3個月付一次房租。
這些長租公寓有著相同的特點。
第一，都是成立時間很短的新公司。餘飛籤約的這家公司，全稱叫上海捷驁物業管理有限公司，成立於2019年8月6日；王阿姨籤約的叫上海楓巢蟻家實業有限公司，成立時間更短，2020年1月22日；王鑫家人籤約的寧波首資公寓管理有限公司，成立於2019年12月25日。第二，「運作」模式也基本一樣，利用租客們貪便宜的心理，做「長租短付、高收低出」的生意。
他們先成立一家長租公寓公司，通過高價在市場上收房，儘可能地擴充公司房源。有的還會入駐一些長租公寓平臺給自己引流，利用平臺不完善的入駐機制規避風險，同時串通平臺中介，脫離平臺進行籤約。
為了吸引更多的租客，他們開出的租金比市場均價低很多。與此同時，還會通過設置不同的付款方式，引導租客付更長租期的錢。例如，餘飛租的這套房子，年付價格最低，3800元每月；半年付高一些，4200元每月；押一付三的話，租金會更高。
因為正規的長租公寓也會採取這樣的形式付款，所以一般不會引起租客的懷疑。「高收低出」，從表面看長租公寓虧死了，但實際上他們根本不會在乎作為二房東賺的那點差價，而是瞄準了房客的所有租金。等到盤子做到足夠大，長租公寓的老闆就卷著錢跑了，只剩下房東和房客無語凝噎。
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學會區分、理性辨識，頭部平臺更受信賴
進入2020年，房屋租賃行業進一步分化，洗牌進程加劇。如何打造自身競爭力成為眾多長租公寓運營者的關注焦點。
以蛋殼、自如為代表的頭部網際網路長租公寓品牌，均完成了在全國多城的布局，憑藉著其在技術、資本和市場等多個方面的獨特優勢，通過網際網路化的手段、精細化的運營方式以及多種融資渠道，逐漸站穩腳跟，成為住房租賃市場中的壓艙石。
大品牌往往意味著實力和擔當，對房東和租客來講，也更值得信賴。
而隨著行業洗牌加劇，市場將進一步兩極分化。蛋殼、自如等頭部企業將獲得更多資金支持，更多用戶選擇，發展呈螺旋式上升；另一方面，一大批中小長租公寓企業，由於技術實力弱、資金缺乏等原因，在全行業的發展浪潮之中，根基不穩，風雨飄搖，部分依靠「高進低出」模式，更是遊走在暴雷的邊緣。
業內人士分析，長租公寓行業的洗牌恰恰說明，這並不是一個沒有門檻的生意。面向未來，整個租賃市場需要的高品質的產品和服務，以及強大的資源整合能力和健康的市場秩序，那些在疫情影響下體現出堅韌生命力的平臺，才符合未來市場發展的需求。
招聘：財經作者、特約撰稿人
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