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問答176期
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問：電視塔附近房子出售，6960一平敢買嗎？
答：對於很明顯異於市場的低價，還是要保持高度警惕的，畢竟西安這地方，買房貪便宜吃大虧的人成群結隊，作為西安現在城南的核心以及日後西安CCBD的絕對中心，不單單土地稀缺，新房目前也僅有華潤，朗詩；
（電視塔周邊超高層控制規劃）
根據規劃，整個CCBD包括目前的曲江國際會展中心原址、絲路南街與長安南路交匯處東南角片區，有多棟50層以上的超高層規劃，還有地鐵2號線，8號線，11號線站點規劃，現在東三爻拆遷以後，建設速度還是很快的；
新房上，附近華潤悅府的新房價格已經到了21000+，朗詩雁南棲也在17000+，二手房上品質不高最便宜的華城萬象已經15000+，紫薇永和坊，華僑城天鵝堡均價也在19000+；
因此以這種牛皮癬廣告頁的形式，以低價為誘惑的，十有八九是騙子。
問：糾結南邊還是北邊，曲江大城和大明宮三寶怎麼選？
答：大明宮和杜陵的差異還是很大的，前者在環境，交通，配套上明顯更全，位置優勢明顯，且周邊已開發多年，雖然跨過大華北路後周邊環境不太好，但人氣是要更好的，三寶裡面，陽光城位置最好，中南裝標最高優惠最大，正榮和中南賣點價格相似；但這個都面臨沒有太好學校的問題；
中海曲江大城雖然也有大面積，小區規模也大，但在產品定位上比大明宮三寶是要低一些的，且沒有地鐵；得益於偏新區的位置，樓間距，容積率是數據是更好的，挨著一萬多畝的杜陵遺址公園，環境不錯；
尤其學區上附近有四小，地塊二緊鄰85畝教育規劃用地，按照曲江建公辦學校的速度，後期上學優勢比大明宮周邊好很多，但話說回來了，都看到曲江了，天地源大都會，華潤曲江九裡不香麼。
問：西安租房市場行情怎麼樣，暫時不回西安？
答：和國內同類強二線城市比，租金的收益只能說一般，但租房市場還是很活躍的，尤其是18年西安搶人大戰後，外加畢業季，一些交通便利地段的房子，在漲價之後，依舊一房難求，尤其是地鐵口，交通方便的一室房源緊張；
區域上，，西郊和南郊的房子需求量最大，最受租客歡迎的戶型主要是兩室一廳和一室一廳，面積在70到100平米，家具家電齊全；
租金上，1200元—1600元成交量最大，約佔總成交量的42.9%；1600元—2000元和2000元—3000元的分別約佔總成交量的24.5%和19.7%；
在這些房子裡比較搶手的包括名校周邊房源，一套70平方米左右的住房，基本設施齊全，小區環境較好，租房價格在2200元左右，二是地理位置優越，比如西安南郊大專院校眾多，衣食住行生活便捷，在小寨商圈，一套60平方米左右的住宅，價格在1800元左右；
第三類就是創業園區附近，周邊寫字樓、商鋪集中，人口流動性大，房屋租賃周轉也較快，空置期一般在1-2個月，住房出租相對容易。
問：新絲路會展中心看好嗎，會不會有商業或超市的規劃？
答：必然是看好的，畢竟滻灞太缺產業了，現在提起這裡，大部分想到的還是環境好，各種各樣的小區林立，真正能成為產業的並不多，雖然規劃了金融區，總部經濟園區，會展區等等，但絲路會展中心確實是已經落地待開放的；
（西安絲路會展中心）
國際上展覽產業帶動係數大約為1比9，比如場地門票租金，就業崗位，知名度，最主要的是會展產業會拉動基礎設施建設，帶動交通住宿，餐飲購物的消費鏈；說白了就是能吸引固定的人留在滻灞，進而形成人氣和產業配套；
整個會展中心在規劃上也配套了星級酒店群，引進華潤西北總部、華潤商業綜合體，既然定位區域地標，周邊延伸的產業都會開發的；目前商業的規劃是有的，但具體到超市並沒有消息。
問：漢城湖畔一期業主，無證收房有什麼風險？
答：產權上，確定是大白楊東村的城改商品房項目，雖然不至於淪為小產權，但後期開發商辦房產證的日期不確定，畢竟預售證，土地證一直沒有，開發商也知道，故而提出要辦證，土地出讓金超額部分讓業主平攤的收房要求；
但開發商因為市場，資質，成本，時間的問題造成開發成本上漲，並不是業主造成的，而且對業主造成多年延期交房的影響；現在小區只能達到勉強交房的水平；
開發商堅持必須按原認購協議全款現狀交房，承諾回籠資金後進行項目收尾施工及配套建設，還是臨水臨電，後期房產證相關手續辦理遙遙無期，這樣的半成品，收了怎麼住，收了就相當於你默認，陷入又一輪無解的扯皮。
問：蘇寧雲著學校和環境都挺好，為什麼就是沒人買？
答：倒是不至於沒人買，只是登記情況一般而已，比如最近的6#8#樓，248套房子僅登記了54組家庭，幾個方面的問題；
其一，在目前市場下行橫盤期，單次推的房源太多，客戶積累不夠；
其二：最小面積122起步，且只有8套，剩餘房源全部為145左右的大戶型，剛需買不起，改善在觀望；
其三，17700的價格已經逼近很多主城區大平層類產品了，即便在灃東，洋房也不過這個價格，雖然說高新區新房競爭少，但17000基本是西安改善大面積產品的門檻，想跨過比較難，尤其蘇寧定位還只是剛改需求；
單看位置還是不錯的，周邊幾塊地的土拍價都不低，配套上雲水公園，軟體新城小學，軟體園，省圖新館，包括自帶100畝的商業都是可以看得到的，但無奈競品太多，業主被分流很多。
問：幸福林帶規劃能否落實，這是城東老城區復興的希望？
答：林帶只是幸福路地區改造的一部分，北起華清路，南至新興南路，包括林帶景觀，市政道路，綜合管廊、地鐵站點和地下空間五部分，計劃是2020年對外運營，相當於城東多了一個千畝公園+巨大停車場+購物中心，可以算是整個城東地區改造的風向標，這是在短時間內可以看到實物的；
（在建中的幸福林帶工程）
但沿著幸福林帶兩側的商業CBD和企業總部還很遙遠，西安滻灞，城南，城東，城西，高新都在規劃總部經濟區，但事實上僅有高新唐延路和錦業路沿線初具規模，並不是說蓋了高樓就是企業總部，企業憑啥來這裡，吸引力如何？
對於城東而言，還將處在老舊小區+市場林立的階段裡很長的時間，軍工廠的改造，城中村改造，老舊小區翻新的時間要更長，但好的是城東已經動了起來，不像城西，一個土門改造多年推不動。
問：單位老房子，房齡38年，村子分了四套，要不要置換？
答：無論是老小區還是拆遷安置房，小區的居住品質都很一般，前者戶型老停車難爬樓梯，後者租戶多設施差人員混居嚴重，但共同的優勢都在主城區比較好的地段，配套交通一應俱全；
如果有置換商品房的打算趕早不趕晚，畢竟在長期住的目的下，早買購房成本更低，早買選擇空間更大；38年的老房子，拆遷的可能性並不大，按照西安舊改翻新的政策，撐死就是延長一些房子壽命，但本質改變不了貶值的現狀；
至於拆遷房，價格基本相當於同區域普通商品房一半，且很多無證不好交易，基本兩套才能換一套，畢竟價格低還是有人買的。
問：曲江九裡正在登記，猶豫不決？
答：早上看到朋友圈裡有業主評價這小區叫西安樓市大面積不搖號的情況下麼，還能出現10個人搶一套房，說明眼光確實不錯；也確實曲江九裡登記成績喜人，226套房子湧進去2262組家庭；記憶中，今年每次九裡登記都是爆滿；
一來曲江繞城內小區可選的不多，附近都是玫瑰園，曲江印的頂級豪宅，而來周邊公園環繞，植物園、唐苑、杜陵生態公園都不算遠，且自帶4萬平時光社區商業；
（曲江九裡登記人數實況）
小區定位中高端，都是小高層和驗房，裝修用料尚可，戶型沒有大的問題，價格中等偏高；唯一部分人介意的就是曾經的三兆舊址和現在南邊的繞城噪音問題。
猶豫的時候想清楚自己這個價格不買，還是否有備選，沒有的話去登記就好了，跟風這事兒有時候是有道理的。
問：魚化寨拆遷後，那一片買房自住如何考慮？
答：整個魚化寨的面積還是很大的，北至科技西路，南鄰皂河，截至目前已經拆遷了14個月，整個魚鬥路向前走，大部分已搬遷，背街還沒來得及拆遷的地方，仍然有少許人居住，速度慢也正常，畢竟河東村、福謙堡、魚西村、魚南村、八家巷5個自然村的規模也不小，被稱為西安小香港；
（拆遷中的魚化寨）
按照常規操作，拆遷結束後，騰出土地上市交易，尋求大開發商加入，或聯合開發等，距離這裡不遠的軟體新城最近幾批土地價格就很高，魚化算上拆遷安置房成本，以後如果有商品房價格不會低；
自住建議現在看周邊二手房，趁著環境未改善低價入手，等待後期區域面貌更新，比如復地優尚國際，楓韻藍灣，天朗藍湖樹，龍城銘園的可以先看。
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作者：西安房哥
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