經濟觀察報 記者 李緣 周亞霖 香港上一次的「雙辣招」（指2012年10月27日起，香港徵收加強額外印花稅、買家印花稅限制非香港永久居民購買住宅物業）之後，投資客紛紛湧入非住宅市場，非住宅的各種門類交易創下新高。無論是擁有大量物業的個人還是龍頭企業，紛紛涉足非住宅的「拆分」出售，吸引投資者。
2月22日，香港財政司司長曾俊華在沒有預告的情況下突然推出6項調控樓市措施，其中大量的措施針對非住宅交易。而非住宅籤署臨時買賣合約必須承擔高額稅收這一政策，直接針對買進賣出的短線交易。另外，談及住宅調控政策的疊加，香港有市場人士覺得政策有「趕盡殺絕」的意味。
拆售
2月18日晚，位於葵湧的雍澄軒酒店突然成為香港地產商、政府和普通市民的焦點。蜂擁而至的投資者和地產代理湧向長江集團中心大堂，搶購「劃時代的地產投資產品」（長實執行董事趙國雄語）。
這是長江實業首次將整棟酒店逐間拆售，亦是香港歷史上首次酒店拆售個案。所涉的雍澄軒酒店有360間房，實用面積約50平方米的兩房售價339萬港元，68平方米的三房售價500萬港元，均價比隔壁住宅低10%以上。更關鍵的賣點是，因酒店為非住宅物業，可繞過港府早前出臺的「雙辣招」限制，未來出售時無需繳納高昂的額外印花稅。
長實執行董事趙國雄介紹指，現時酒店平均月租約1.3萬港元，租金除以售價的回報率約4%，遠高於銀行按揭的2.5%，換言之，投資者貸款購入酒店房間後放租，可錄得正回報。此外，市場心照不宣的是，酒店仍可履行住宅用途，即投資者購入後可自住，相當於用便宜一成的價錢買入住宅。
綜合賣點下，雍澄軒首批放盤的65間房，55分鐘即悉數賣出，第二批近300間房翌日售罄，為近年來一手房「最火速」。
有分析指，長實拆售酒店的做法雖在香港為首例，但亦是得到內地發展商拆售酒店服務式住宅的啟發，這樣便可繞過住宅限購令的影響。
拆分與摸貨
由於在2012年10月27日起施行的「雙辣招」限制之外，香港拆分商業出售和摸貨轉手（指在正式合約和正式成交的間隙（約1個月至3個月不等），將剛買來的物業再賣出去）一段時間來蔚然成風。
資深投資者尹柏權將2012年10月收購而來的DNA galleria商場（百樂酒店的商業），將部分物業分拆成大約500個迷你商鋪，開售數天便沽清，成交呎價達4萬至6萬元，銷售樓面約7萬方呎。該項目前任東家羅家寶在2010年翻新該商場時，有約150個店鋪。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇介紹：在1997年，一個商鋪買過來可以炒七八手，現在短期的交易遠遠沒有1997年頻繁。
而在2013年1月，不同種類的非住宅的交易創下了數月或者數年來的新高：中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2013年1月份工業樓宇摸貨買賣合約登記總值11.8億港元，連續三個月均超越十億元高水平，是1995年7月份起有記錄以來首次。2013年1月份寫字樓摸貨買賣合約登記總值7.98 億港元，是2008年2月份錄得8.8億港元後59個月以來次高。
出招
長江實業的拆售在香港掀起軒然大波，港府關注發展商是否故意繞開調控政策，最主要的是，以酒店來「曲線救國」做住宅的方式是否合法。
香港發展局局長陳茂波2月19日表示，雖然雍澄軒地契沒有禁止業權擁有人拆售的條款，但按建築圖則要求，售出後的房間必須繼續用作旅館用途，否則會違反批地條款，強調地政總署會採取適當執法行動，包括收回有關單位。另外，政府同日亦發出新聞稿，強調雍澄軒受《建築物條例》及《旅館業條例》監管，若果業主改劃作非旅館用途，將涉及刑罰，一經定罪，可被處罰款10萬元及監禁2年。
陳茂波對興趣盎然的投資客「溫馨提醒」後，特別提出，港府有需要時會毫不猶豫推出新措施。
2月22日下午5點半，財政司司長曾俊華在沒有預告的情況下突然推出6項調控樓市措施，對200萬以上的所有物業（包括住宅及非住宅）都在現在基礎上徵收雙倍印花稅，200萬港元以下的物業印花稅則由100港元調增至售價的1.5%。舉例而言，購入一套500萬港元的住宅，之前需要繳納政府的印花稅金額為15萬港元（稅率3%），現在買家則需繳納30萬港元稅款。
特別的是，港府自2010年11月推出打擊炒賣的特別印花稅以來，多次出招都未涉及商鋪、寫字樓、車位等非住宅物業，之前官員的解釋為「和民生關係不大」，但此次長實打擦邊球拆售酒店，觸動了港府的神經，令雙倍印花稅新政涵蓋非住宅物業。
上述6項調控新政中，政府針對非住宅物業還出了一招：之前非住宅物業在徹底完成交易後，才需繳納印花稅，現調整至在籤署臨時買賣合約時，便需要繳納（新做法和住宅物業一致）。換言之，炒家之前炒賣工商鋪的零稅務成本優勢不在，取而代之的是1.5%至8.5%的印花稅成本，消息甫出，即有工商鋪減價求售，和準買家放棄訂金觀望。
後市
政府出招，究竟會對香港的樓市有什麼樣的影響呢？
黃良昇認為：現在歐美貨幣泛濫，香港的利率只有2%，大部分人購買物業只是為了投資保值，和1997年是不一樣。這些政策還是會被市場逐漸消化。因為投資物業還是有3.5%左右的收益。現在政策剛出來，還沒辦法知道非住宅的交易數量下降了多少以及對住宅交易量到底有多大的影響，還需要觀望幾個星期。
美聯物業首席分析師劉嘉輝稱：工商鋪及車位成交量預計會大幅減少，由先前估計約29000宗成交減至21000宗。受住宅物業及非住宅物業交投全線下跌影響，故調低今年整體物業成交預測至91000宗，或會只較2003年僅錄得約87000宗的表現略佳。
美聯工商鋪執行董事兼行政總裁黃漢成介紹，美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，自2010年SSD（加強版印花稅）推出後，整體住宅註冊量由2010年136912宗跌至2012年的83144宗，跌幅近4成；相反，由於資金仍要尋找出路，轉投非住宅物業，故工商鋪及車位交投由2010年24670宗升30%至2012年32161宗，當中1000萬元以下的工商鋪物業註冊量於去年亦錄得24.6%的升幅。摸貨註冊量方面，住宅摸貨亦由2010年的2279宗減至2012年僅51宗，可見住宅炒家已近絕跡。非住宅摸貨則由2010年1223宗勁升逾1倍至2537宗。然而，隨著針對工商物業及車位的新辣招推出後，預料非住宅摸貨註冊量將全線下跌，非住宅市場炒家將步住宅市場炒家後塵，數目將大幅減少。
2012年工廈物業摸貨交投表現最佳，達1276宗，其次是商鋪，達644宗。然而，針對摸貨的新辣招對工商鋪物業打擊甚大，由於工商鋪市場之入場費較住宅為高，逾億元之工商鋪物業放盤比比皆是，一旦措施生效，工商鋪物業摸貨或需繳最高8.5%印花稅後，加上其他手續費，交易成本可達約10%，或已超過平均回報，摸貨活動即時變得無利可圖。
黃漢成預料，工商鋪摸貨交投量將應聲下挫，並預計工商鋪及車位成交量亦將跌近30%。惟由於工商鋪市場供求仍然失衡，其價格則有望平穩發展。
此次新辣招並非只針對工商鋪，而住宅也受到波及。稅費的疊加，似乎讓這次辣招成為「壓倒駱駝的最後一根稻草」，興業銀行首席經濟學家魯政委驚呼：「港樓要崩了！」
市場人士還認為：無法迴避的一點就是，稅費的不斷疊加和貸款政策的改變，使得在香港買房變得更加地沉重。
美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，在春節後二手成交量從低位回升之際，遭到政府再度出招影響，導致2月23日至24日二手屋苑交投持續在低位徘徊，並較去年10月份政府出招後錄得的13宗為低，反映市場籠罩觀望情緒，並令市場流通量續處低位。雖然是次政府出招後大部分業主未有明顯減價，個別業主則叫價態度軟化，輕微擴大議價空間。而準買家入市態度趨審慎，現時入市以用家以及首次置業人士為主。
美聯集團執行董事兼董事總經理黃子華表示，本港政府近年多次出招控制樓市，次數越來越密，自2009年10月開始，連同是次新辣招，政府已推出9項壓抑需求的措施，包括收緊按揭成數、推出買家印花稅及額外印花稅等，影響範圍越來越廣。事實上，BSD（買家印花稅）推出至今不足4個月，成效仍有待發揮，而今年1月份的成交上升只是購買力釋放，但近日成交量亦有回落之勢，故政府目前再度出重招，樓市連環服重藥，恐惹後遺症。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，此輪調控，還涉及提高貸款政策的改變，新的壓力測試，是假設息口上升三釐後，供款佔入息比率仍維持六成以下水平，無疑將入市門坎大大提高。除非能夠實時增加首期以降低按揭成數，或拖長供款年期，減少每月供款支出以通過測試，否則置業人士可能需要轉投銀碼較細（總價較低）的單位入市。上車客（首次置業）要增加額外首期並非容易事，因此相信選擇拖長供款年期的人士會較多。今年一月份平均還款年期維持於300個月(即25年)，換言之尚餘不足五年便觸及監管指引的30年上限，惟新措施推出將促使部分置業人士選用較長按揭還款年期，屆時平均按揭還款年期將會重拾升軌，或再創歷史新高。