外環以內，城市級公園，雙地鐵、一中心醫院這個集合了各項優質元素的板塊，土地愣是賣不出去？！四進四出的故事，比趙子龍都精彩！
這個板塊，簡直是矛盾本矛！
最近天津又雙叒搞了個大規劃，是是是，知道有些朋友想要開啟diss模式，但咱們先打住，了解一下再說嘛。
在此之前，天津不是沒想過打破單核發展模式，但苦於目前沒有一個合適板塊可以擔此重任，探長冒昧揣測，估計是本著量級不夠，數級來湊的發展思路，我們找適合自己的城市發展模式：做好一個"大核"！
這次規劃中涉及的11個板塊，加上曾經五個"副中心"級的規劃，看起來各具優勢，單拎出規劃，大家誰也不服誰，個頂個的高端大氣上檔次，但要說到規劃落地，到底哪個最靠譜？
從與市區的關係、土地出讓情況、板塊具體規劃以及市場關注度綜合判斷，本探長壓一毛錢水西板塊。
01 板塊位置
首先回顧一下板塊基本情況。
水西板塊四至範圍：南至復康路，東至密雲路簡陽道，西至外環西路，隸屬於西青區侯臺組團最核心的環內板塊，定位改善。
天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......今年四月，天津土地交易中心發布2020年度本市經營性土地供應招商信息，單是已經亮相，進入招商範疇的土地就有13宗住宅用地（包括住宅/商服），土地面積合計63萬平米。
而且這些土地基本都已經整理完畢！
天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......一個土地儲備超過50萬平米，城市界面有整體提升的可能，從規劃面積來看，水西板塊是具備這個條件的。
02 板塊規劃
從官方最新發布規劃來看，水西板塊平均容積率1.6左右，定位為以水西公園為核心的創新型商務商業活力中心、宜居生態的開放園林社區。
天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......未來區域內將以水西公園為核心，組建南、北兩個大型社區，四大居住社區：康養街區組團、濱水風情小鎮組團、創智街區組團、安居街坊組團，附贈一個西南地區高新產業服務及時尚活力中心，共計五大組團。
同時沿保山道設置生活發展軸、凱苑路建設商業商務地帶，商業商務規劃可不僅是為了方便居民生活，更是一個板塊繁華度和國際化的象徵，相當於政府掏錢為版塊打造出一道戶外天際線，政府掏錢給窗外風景做裝修，這份誠意，可不是誰都有資格享受的。
另外大家發現沒？最近各大板塊對學校的熱情真是空前高漲，已經成為發（賣）展（房）的基礎配置了。
水西板塊自然也不能缺席，最新規劃顯示：板塊至少設置一家公立市重點小學、中學、高中，可以布局特色教育和國際學校。
無論怎麼看，政府的規劃還是很有誠意的，那後續比拼的就是落地了！
03 兌現力
一個區域的潛力，主要看它與主城區的融入程度。而融入程度，受限兩個方面：與主城區的距離感和交通！
水西板塊雖然隸屬西青，但它幾乎與南開區緊貼著，資源共享度非常高，未來保山道與保山西道打通後，可以通過快速路直達南開腹地，到時候，板塊和中心城區的最後"隔閡也將消除。
天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......說白了，水西板塊不僅有自身規劃的生活商業配套，而且可以享受到侯臺現有生活配套，還有南開區配套的強力加持！
軌道是城市骨骼的延伸，水西板塊已經明確了區域內2條地鐵線、4個地鐵站點的位置。
如果後期線路不調整，兩條地鐵線分別是8號線和11號線。
不過咱也有一說一，水西板塊規劃的是8號線二期工程，11號線更是還在隊伍後面排著，換句話，這兩條線短期內不太指望得上。
能拿下"富人區"這個title，可不是規劃、改善人口、配套齊活就能高枕無憂。必須要有額外加分項才行。
城市界面、自然資源是富人區的基本素養！
水西板塊大體量土地儲備，為整體城市界面提升提供了前提條件；市級公園——水西公園重磅加持，自然資源的稀缺性有了。
完全符合富人區的人設。
作為板塊核心，天津第一大公園的水西公園已經落地，一期、二期都已開放迎客。
一中心醫院分院主體工程已經呈現，作為本市單體體量最大的醫院，除了龐大的醫療功能，同時還將配以教學、科研、預防、康復保健等服務支撐功能區的國家級醫學平臺。
同時一中心旁邊已經敲定將落地泰康養老社區，協議都已經籤了，板上釘釘。
土地方面，近期侯臺裝飾城地塊土地已經整理完畢，塊規劃為居住用地，以及少量商業用地。
04 政府預期
最近大家對水西的印象，可能還是它的地塊"四進四出"這樣的新聞上，但大家有沒有想一想，為啥地塊都四進四出了，可是價格依然紋絲不動？
天津又一「富人區」！與市區無縫銜接，還有公園康養軌交......一方面是政府對板塊確實是抱有比較高的預期，哪怕多次停牌，依然初心不改。另一方面確實是地價讓開發商有些犯難。目前開發商在天津拿地價格基本都控制在10億之內，水西板塊綜合地價40億，還捆綁了商業，確實讓開發商有些犯難。
另外地塊小高、洋房的規劃，純住宅樓面價大約在19000元/平米，售價基本要在30000元/平米。
不是不想拿，實在是地主們心裡也沒底呀。