地段配套滿分，並不一定能成為爆款。
昆明北市區第一個2萬+項目江東永和府，前有地鐵後有江景，自帶大型商場，首次開盤只賣出不到1/3。
有買家表示，「看不懂」這個盤！
江東永和府（實景圖）
北市區第一個2萬+
江東永和府開盤去化不到1/3
開放當天即開盤，江東永和府趕在假期之前亮相。
作為昆明市區一個非常有「故事」的樓盤，該項目曾讓不少購房者一等再等。
早在8年前，其就對外公布規劃，但直至2015年才開建。耗時近5年，項目基本建成，卻遲遲沒有對外開放。
直到今年7月，項目一口氣拿到8棟樓的預售證。蓄客兩個月之後，終於正式開賣。
項目8棟樓已全部拿證
據悉，項目首次銷售產品包括2棟住宅和1棟為公寓。
住宅面積區間為126-216㎡，均價為2.2萬/㎡，部分樓層1.9萬/㎡起；公寓戶型為68-71㎡，均價1.5萬/㎡。所有產品均為帶精裝交付。
這一數字打破了北市區新房的價格紀錄，永和府也成為片區第一個2萬+新盤。
備註：項目首推住宅為3、7兩棟
值得一提的是，據昆明地產大數據的監控信息顯示，項目首次開盤去化率不到1/3。
對於一個呼聲和關注度都很高的項目而言，這樣的成績確實很一般。
這背後的原因究竟是什麼呢？接下來，樓市君幫你來深八一下這個明星大盤！
核心地段準現房
地鐵商業等配套一應俱全
從地圖上看，江東永和府的位置非常明顯。
其就在北京路甘美國際醫院（三甲）旁邊，與2號線霖雨橋地鐵站大約500米左右的距離。
項目背靠盤龍江，與月牙塘公園隔江相望，也是北市區少見的「江景樓盤」。
另外，從地圖上看，財大附小、財大附中、昆八中等學校也在項目附近。
項目就在甘美國際醫院隔壁
放眼整個昆明市場，很少見到交通、商業、醫療等配套如此齊全的樓盤。
實際上，整個項目本身的優點也十分明顯。
其除了規劃8棟住宅外，還有2棟超高層寫字樓和大型商業，是名副其實的大型綜合體。
項目效果圖
和昆明90%以上新房不同的是，項目是準現房。
現場銷售告訴樓市君，預計明年即可交付入住。這樣的樓盤，在昆明絕對是「稀罕物」。
此外，項目開發商江東集團是本土房企，其已成立27年，算是昆明人的老朋友。
非主流「筒狀」設計
買家直言「看不懂戶型圖」
不得不說，和以上配套、地段等優點一樣，項目的產品缺陷也十分明顯。
比較標誌性的一點就是，住宅部分全部是「筒狀」設計。
這樣的造型，多見於某些甲級寫字樓，在近些年的住宅市場上幾乎是見不到的。
項目住宅全部是「圓筒」設計（實景圖）
如此「非主流」造型，也帶來了兩個「負面」影響。
一方面，絕大部分戶型都帶有一定弧度。
就以最小的126㎡戶型為例，廚房、衛生間、客廳、陽臺、主臥都不是方正格局。
再看168㎡的三房，可以說是標標準準的「扇形」了。
168㎡的「扇形」三房
其給人的第一感覺就是視野變形，空間上多多少少會有浪費。
樓市君梳理項目官方資料發現，永和府目前公布的7個戶型中，僅兩個戶型弧度不明顯，相對方正。
只能說，這樣的設計不止在昆明少見，在大多數一二線城市也很難找到「同類」。
160㎡三房戶型還算方正
另一方面，空間利用率明顯低於市面上的主流戶型。
就拿項目與附近的碧桂園·北城映象對比，最簡單的結論就是「同樣面積，江東永和府比其他樓盤少一間房」。
更別說，其價格以「2字頭」為主，比北市區其他樓盤高出4000-5000元/㎡。
簡單算下來，永和府買126㎡兩房需要花250萬以上。這個總價，在北市區其他項目買四房也是綽綽有餘。
難怪有人直接吐槽，江東永和府的戶型「讓人看不懂」。
部分網友對江東永和府戶型的點評
豪宅不止「又大又貴」
產品力更能打動有錢人
其實，僅看價格和面積段，江東永和府完全可以列入昆明「豪宅」名單。
可問題是，有錢人鍾意的項目，絕不是「越貴越好」。
像江東府這樣地段很好、產品卻明顯不如競品的樓盤，富人為之出手的概率並不高。
項目首次開盤「遇冷」，就是最好的例子。
客觀來說，有錢人的買房邏輯與普通購房者還是有明顯區別的。
剛需買家最看好的學區、地鐵、超市等配套，在富人眼中反而有可能是減分項。
試想下，昆明滇池邊上的別墅、大平層，如果剛好正對著地鐵口，它的逼格是不是降低了？
滇池附近某別墅盤
依照樓市君多年的觀察，富人買房真正看中的東西至少有三樣：私密性、圈層和尊重感。
第一點私密性很好理解，大多數有錢都很人看重。
如果要買大平層，他們會優先考慮一梯一戶甚至密度更低的小區。這樣一來，自己和鄰居都不會經過對方門前，互不打擾。
至於第二點圈層，也是國內外豪宅的一個標配屬性。
在有錢人眼中，圈子比房子更重要。一個小區什麼人住，社會地位如何，對他們來說比樓盤本身更重要。
最後一點是尊重感，這考驗房企對富人需求的理解。
比如，有些房企擅長做園林，其豪宅項目光是「顏值」就在行業內領先。
園林大師龍湖開發項目
再比如，有些房企專注於空間設計，他們的合作方多數是國際大師團隊。
此外，建築用材、交付標準、物業服務等等也都是豪宅標準。
對於江東永和府以及昆明市區豪宅盤，你這麼看？