文/七小劍
[樓市老江湖，仗劍走天涯]
前一周，小二郎問我：「韓老師，快到2020年了，你寫篇2020年樓市預測的稿子吧。」
我說：「分享會該說的也說了，不想寫了。有些真話又不太好說，動不動就被刪稿，沒啥意思。」
嘴上這麼說，心裡卻還是痒痒的。
最近幾天，看了一些對南寧樓市的預測文章，要麼完全站在開發商的立場，要麼完全從全國視角高空開炮。終於，忍不住了。
既然已經預測了5年（2015-2019年），斷掉了怪可惜的，繼續來篇2020吧。
▲前5年預測截圖。
先不管，寫了再說，刪就刪。
預測1：大限太難，「小松」必來
在中國，拋開政策去預判市場，無異於耍流氓。政策，乃影響短期樓市走勢的關鍵。故，放在首位來說。
對於2020年南寧調控政策，小劍以為不講情面的大限是太難了，局部鬆綁是跑不掉的。
從2019年底國家的表態來看，除了老生常談的「三穩」，「全面落實因城施政」更有信號意義。
▲近幾年經濟會議對地產的表述。
這是基於國際、國內經濟形勢下，做出的正確論調。明年的經濟，將面臨更嚴峻的調整，搞不好將是30年來首次跌入「5」時代。
▲92年以來我國經濟增速走勢。
有了ZF的授意，南寧會往死裡打壓房地產嗎？200%個不可能。不說其他，難看的經濟不允許，捉襟見肘的財政更不允許。
南寧剛剛制定了強首府戰略，2035年，要實現首位度30%（經濟佔全廣西30%），現在才20%出頭。老實告訴你，目前人口的指標、經濟的指標、服務業的指標，都與預期有較大差距。
▲南寧的「虹吸」剛剛起步。
基於以上，小劍預測2020年南寧調控政策在「穩」的前提下，會是「柔」。小的鬆綁，一定會來。
其實，限價的鬆綁，在2019年下半年就已經來了。
預測2：供略大於求，房價在橫盤中微漲
首先，小劍想問下大家，你們覺得2019年南寧的成交量跌了嗎？房價跌了嗎？
綜合多家機構數據顯示，量價都是上漲的，且量的漲幅甚至超過了10%。而房價也在上漲，均價從2018年的1.1萬元/㎡，漲到了約1.15萬元/㎡。
但有一個現象值得關注，2019年結束了供不應求的局面，首現供大於求。這是購買力下降的體現。
真的，在南寧，很多人已經沒啥錢了，負債也已經很高了。
▲人多，不代表錢多。
對於2020年，我的預判是，成交量仍維持千萬級別，持續位居全國TOP20量級。但基於購買力的透支，居民槓桿率的提高，需求端難以大漲，預計會是供略大於求的局面。
▲近些年的量價走勢及預判。
▲近些年全國房價走勢。
對於房價，小劍的預判是不會跌。預計全市均價微漲，漲幅5%左右，全年均價預計在1.2萬-1.25萬元/㎡之間，難以超過1.3萬元/㎡。
預測3：板塊價差拉開，真正的分化開始了
儘管全市微漲，但不意味著各個板塊都微漲。分化，是時候開始了。
你知道的，不同板塊，價值不同，本應有明顯價差。反常的是，前兩年的南寧幾乎沒有。
因為2017年起執行的、近乎一刀切的限價政策，讓南寧全市大部分板塊（個別核心板塊除外）幾乎一個價，大部分樓盤都是1.1萬-1.2萬元/㎡。不管五象，還是沙井。
▲2018-2019年板塊現狀。
舉個例子，近兩年的五象熱盤旭輝湖山樾、中南紫雲集、金科博翠山、檀府印象、龍光玖譽湖、金玖世家、瀾庭府、光明城市等，因為限價，只賣1.2萬元/㎡左右。與經開區、沙井、興寧東等幾乎沒有差別。
限價的放開之時，就是價格回歸價值之日。
小劍鬥膽預判，那些價值較低、發展潛力較弱的板塊，房價將出現停滯甚至小降。而那些真正有價值的板塊，2020年可能會出現價格跳漲。板塊之間，將形成明顯的價差。
預測4：去年拿地王有多爽，今年就有多痛
2019年，是十足的地王年。不說地價六七千的，1萬+的都有9塊，有些甚至達到驚人的1.4萬+。
▲地價過萬項目分布。
2020年，則是十足的地王難。橫盤的大背景下，房價想要隨隨便便賣2萬多，很有挑戰。
小劍想，這些拿了高價地的營銷負責人，心裡最明白。「地價在合理範圍，不擔心銷量」的說辭，都是哄騙不知情的媒體和大眾的。
相較三岸，五象湖還稍好。三岸的DW們，最難。率先上市的地價萬元盤——廣源鳳嶺壹號院，已經品嘗到了苦澀的滋味。
之所以難，除了房價高，還與產品力有關。很多項目，都是不純粹的，夾雜著產權移交房、回遷房之類的雜質。
除了地價萬元的盤，一些偏剛需的板塊，地價六七千的，日子也一定不會好過。典型如龍崗板塊，一些地價六七千的項目，早已是一把鼻涕一把淚。
拿地王有多爽，賣地王就有多痛。還真的是，銷售時留的淚，都是前期拿地時腦子進的水。
不過，對於地段優秀、產品力夠牛的項目，這是挑戰，也是機遇。只要做的足夠好，足夠有亮點，有錢的人還是願意埋單的。
關鍵是，你的產品力真的夠強嗎？劣幣驅逐良幣的環境下，你願意精雕細琢做良幣嗎？
預測5：五象之外，看三岸與三塘
對於板塊，毫無疑問，最熱的一定還是五象新區。
經歷10多年的發展，在地產領域，五象已經成為當之無愧的大哥大。成交量一路從1/6到1/4，接著從1/4到1/3，如今已經從1/3向1/2邁進（2019年預計佔全南寧46%左右）。
2020年，地鐵4號線、2號線東延線的通車，以及南寧國際旅遊度假區的推進等等利好，都會推動五象繼續霸佔樓市頭條地位。
五象之外，看哪裡？兩個「三」挺有看點。
三岸，作為不到2歲的新兵蛋子，因為低密濱江規劃、因為地價紛紛破萬，成為業界最有爭議的板塊。
2020年，三岸如何收場？地鐵還有沒有戲？2萬+的項目怎麼賣？是黑馬，還是又一個笑話？三岸，有理由被深度圍觀。
另一「三」的三塘，明年會是邊緣區域中挺有看點的一個板塊。
▲三塘，值得多看一眼。
規劃有了，供地潮來了，交通教育配套在升級，大牌房企在聚攏……小劍以為，三塘要比沙井、相思湖等更有看點，也更有潛力。
當然，從理想照進現實，需要至少10年的時間。想投資三塘，還是要做好長期奮戰的準備。
預測6：機場線、武鳴線都會有的
除了學區，地鐵是最受關注的房子外部配套。2019年，機場線等被翻來覆去炒，始終沒有定論。
2020年，小劍預計會新增幾條地鐵線路的批覆。此時批覆，不同於南寧市範圍的審批，而是國家的終極批覆。
▲此前的南寧地鐵線路規劃圖。
儘管前期曾因負債等原因被駁回，但地鐵的擴張不會就此停止。
預計，機場線、武鳴線都將在2020年獲批。
原因很簡單，到機場和武鳴如果沒有地鐵，這兩個區域的發展就無從談起，賣地也賣不出好價格，賣房也很難賣。
當然，僅是批覆。至於什麼時候開建，什麼時候建成，一定是猴年馬月的事。
預測7：毛坯房回至半壁江山
精裝多可笑，三千最無聊。違背市場規律，必將付出慘痛的代價。
小劍2017年就說過，南寧的精裝房是一場地產版的大躍進。2018年底，小劍就預測2019年精裝維權必然升級，精裝3000將逐漸退出。
事實證明，果然如此。
2018-2019年初，南寧反常地進入全精裝時代。到了2019年中，又不斷有樓盤精改毛。特別是隨著毛坯限價的放開，許多新盤幾乎清一色又回歸毛坯房。
▲南寧目前的毛坯房樓盤（僅供參考）。
當前，南寧已知的在售及將售的毛坯樓盤大約有80個，到2020年，預計突破100個不是問題。到那時，毛坯房又將回至半壁江山。
預測8：輕奢上位元年
限價橫行的時代，一定是劣幣驅逐良幣的時代。小劍多次說過，這幾年的南寧，好房子太少。
原因很簡單，一是限價，而是精裝3000，三是摻入各種雜質（回遷房、公租房、產權移交房等）。
不過，明年不太一樣了。新上市的很多高地價盤，都是不限毛坯價的，個別還無產權移交房。
橫盤的基調下，要想突圍賣出2萬+的價格，唯有堅持產品力。比拼產品力的時候，一定不缺好房子。
預計2020年，將會有10個左右輕奢樓盤上市，部分項目會比較驚豔。
重點關注樓盤有西園悅府、江山璟原、美的悅江府、龍湖雙瓏原著、龍光天瀛、建發央璽、新希望五象湖項目、盛邦濱江府、萬科瑧山悅、萬科第五園、建發五象湖新地塊等。
▲江山璟原戶型創新了。
這其中，江山璟原肩負著陽光城品牌的重新樹立，龍湖雙瓏原著、建發央璽等均是其在南寧的高端代表作。
而盛邦濱江府，則是蟠龍板塊最值得期待的一線江景輕奢盤，也是盛邦在南寧的最高端產品，主力戶型面積段預計為125-250㎡。
高端改善的，甚至終極改善的，2020年會有很多選擇。前提是，備好錢。
預測9：五象核心圈價格跳漲
前面已經說過，2020年會是板塊房價分化加劇的一年。
小劍預測，沙井、興寧東、三塘、相思湖、經開區、武鳴、空港等大部分板塊都將持續橫盤，漲是不太可能的。該有的優惠，2020年還會有。甚至，可能不乏降價促銷者。
像鳳嶺北、老城中心等板塊，房價將維持穩定。舊改加碼之下，部分老城核心樓盤小漲也是可能的。
五象核心圈，如蟠龍、五象湖兩個核心板塊及泛五象湖區域，有望迎來跳漲。
預計五象湖核心及蟠龍高端盤會破2萬+，泛五象湖預計達到1.5萬元/㎡左右（此前主力為1.2萬-1.3萬元/㎡）。
▲五象主要板塊房價預測（僅供參考）
龍崗，雖有利好推動，但供應仍大，學鐵商等配套缺乏，又以剛需為主，短期仍以橫盤為主。想破1.5萬，仍然無望。
預測10：江景房價值繼續釋放
學區房、地鐵房的價值已被大家廣泛認可，且房價也已被炒的很高。這是大家都看到的機會，往往就不是機會了。
當下，邕江改良，但江景房還未被充分認知，價差也未與非江景房明顯拉開。此時，便是機會。
與此同時，相比學區房、地鐵房的重投資屬性，江景房更重居住屬性，還更稀缺。南寧在售將售的一線江景盤，目前不到20個。
▲藍將變「紅」的邕江。
小劍預測，2020年，一線江景房的價值將繼續釋放。未來，部分較新的濱江帶如白沙、柳沙、蟠龍、三岸、龍崗等，絕對會讓你刮目相看。
中期觀察：5年後可能出現的結局
至2025年，南寧住宅均價大概率會處於1.6萬-1.8萬元/㎡之間，仍然破不了2萬元/㎡。
5年後，青秀與五象新區均價破2萬元/㎡，兩個區域的核心板塊好產品房價破3萬元/㎡。
武鳴與空港兩個「衛星城」，在開發商的自我狂歡之後陷入掙扎，房價還是過不了1萬元/㎡。
作為城市副中心的龍崗和三塘，值得多看一點，5年後可能超出許多人的想像。
目前南寧新房成交量仍未見頂，但未來5年內必見頂，之後將會是穩中有降的趨勢。
區域、產品、房企、價格的全面分化到來。5年後，活躍的本土房企不會超過6家，沒有30億的年銷售額，將會被邊緣化或淘汰出局。無規模，就是死路一條，「小而美」始終行不通。
房企被分銷的綁架的現象，只會越來越嚴重。不過，人海戰術的傳統型分銷，有望迎來更專業、更智能的分銷模式的挑戰。
當下在售、在建和規劃中的10餘個小鎮項目，5年之後，能正常存活下來的，不會超過5個。多數賣完房後，一到運營環節，就現了原形。
送給你的8句話，很有用
買房催人進化。有些人，只有買了房才會有壓力，有了壓力才會有動力，有了動力收入才會翻倍。
第1次總會很痛，心裡還很怕。第2次第3次就不痛了，還會感覺很爽。是房事，也是買房的事。
少點抱怨，多點實幹。整天抱怨房價高、收入低，只會讓你更加買不起房。幸福，不是抱怨出來的，而是奮鬥出來的。
只要有我Dang在，崩盤是不可能的。哪怕崩了，也有比你個高的人頂著呢。
別整天為南寧的經濟擔心，為南寧的產業擔心，有人比你更擔心。
別幻想大漲，也別妄想大跌。均價就1萬多，能跌到哪去？
未來15年南寧房價一定會經歷起伏，有橫盤，有大漲，有微跌，但整體仍是穩中有漲。
五象再好，也不適合所有人，買房別只盯著五象。