再有不到2個月，2019年又要和我們說再見了。
還來不及感嘆白駒過隙、時光易逝，大居就被很多粉絲的「只剩最後兩個月了今年到底該不該買房」、「明年房價到底是漲是跌」、「房地產調控會放鬆嗎」等緊急發問拉進了現實之中。
過去的幾個月，桂林樓市一直處於「迷霧」之中，各種觀點激烈「交鋒」。
桂林樓市現在究竟是何種狀態？哪些是「真實」，哪些是「謊言」？
今天大居就來說道說道！
房地產業牢牢佔據「C」位
11月22日，市統計局公布了1~10月桂林經濟運行情況，各種「官方認證」數據新鮮出爐。
數據顯示，1-10月，全市累計完成固定資產投資同比增長8.4%，其中累計完成房地產開發投資266.96億元，同比增長14.6%，增速較上年同期提升7.2個百分點，較今年1-5月提升2.5個百分點，拉動全市固定資產投資增長4.6個百分點。
雖然「唱衰」樓市的聲音不絕於耳，但樓市猶如「打不死的小強」，韌性十足。
從市統計局公布的數據來看，全市一、二、三產業絕大部分投資增速均出現不同程度下滑，唯有房地產業「一枝獨秀」。
市統計局也指出，全市固定資產投資增長主要依靠500-5000萬元項目和房地產投資拉動。
「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的最高指示被反覆提起，但桂林正處於調結構、穩增長的關鍵時期，而且國內外經濟下行壓力不斷加大，房地產作為經濟增長的「穩定器」的作用是任何人都不能忽視的。
強如深圳，近來頻頻出手放鬆樓市調控，歸根結底還是GDP增速節節下滑。
在中美貿易摩擦的降維打擊之下，唯有通過房地產對投資和消費的雙向拉動作用，來為經濟新舊動能轉換贏得時間。
因此，所謂中國經濟「去房地產化」尚有很長的路要走。
臨桂、靈川成為樓市主戰場
從投資總量區域結構分析，隨著桂林市主城區（原五城區，下同）土地資源的減少，舊城改造乏力、市級行政中心的西移以及城北的發展，桂林房地產開發的重心已向臨桂區和靈川縣轉移。
1~10月，臨桂區完成房地產開發投資94.44億元，佔全市房地產開發投資的35.4%，比主城區多13.45億元，比十一縣（含荔浦市）合計多2.91億元。
靈川縣完成房地產開發投資46.98億元，投資額佔全市的17.6%。
主城區完成房地產投資80.99億元，佔全市房地產投資的30.3%；其餘十縣完成投資44.55億元，僅佔全市房地產投資的16.7%。
以上數據表明，臨桂區、靈川縣完成的房地產開發投資已佔全市房地產開發投資的53.0%，佔據了全市房地產開發投資的半壁江山，成為全市名符其實的房地產開發重點區域。
從投資速度分析，臨桂區同比增長19.9%，比全市增幅高出5.3個百分點，拉動全市房地產開發投資增長6.7個百分點。
靈川縣同比增長39.7%，比全市增幅高出25.0個百分點，拉動全市房地產開發投資增長5.7個百分點。
主城區同比下降4.7%，造成全市房地產下降1.7個百分點。
近年來，各家外來大鱷紛紛將臨桂、靈川作為進軍桂林樓市的前哨站，深得「農村包圍城市」的精髓。如碧桂園、富力、新城控股、金科、藍城、光大、桂宏達等莫不如此。
本地巨頭也將這兩地視為「護城河」，深耕細作，力圖做大做強。如彰泰、興進、新安廈、大龍等，皆為佼佼者。
土地市場陽朔成「黑馬」，臨桂「偃旗息鼓」
數據顯示，今年1~10月，購置土地面積超過20萬平方米的縣區有陽朔、平樂、靈川，分別達到42.6萬平方米、21.75萬平方米、20.13萬平方米。
沉寂多年的陽朔今年一躍而成土地市場最大的「黑馬」。
「桂林山水甲天下，陽朔山水甲桂林」。陽朔在外地客戶尤其是高端客戶心目中，吸引力遠遠大過桂林其他區域。
早在2013、2014年，小編隨同桂林房協前往北京推廣時，被問得最多的問題是「有沒有陽朔的房子賣？」但由於陽朔的地域所限，多年來幾無房地產項目面市。
隨著陽朔縣城新區建設的推進，今年以來陽朔成功出讓多宗土地。如彰泰、興進、福達、合生創展、南寧人和等多家房企均有項目儲備。
而陽朔房價早已向主城區看齊，均價一直在8000+元/平方米，預計明年陽朔將在桂林樓市版圖中「一鳴驚人」。
特別值得一提的是臨桂區今年1~10月以來還沒有企業購進土地。這與臨桂前些年土地出讓量大有密切關係。
不少企業坐擁千畝土地， 即便不拿地，也足以滿足開發需求。
主城區因為大部分待出讓土地均安排在11、12月揭牌，因此前10月成交較少。
而靈川縣仍在不斷加大土地投放，預計明年上市量有望再上高峰。
房價走勢出現分化，臨桂、靈川以價換量
1~10月，全市完成商品房銷售面積486.03萬平方米，同比增長16.1%。
但主城區只完成商品房銷售面積113.08萬平方米，同比下降3.8%。
臨桂區、靈川縣分別完成商品房屋銷售面積196.83萬平方米、60.39萬平方米，同比分別增長29.8%和20.0%。
1~10月，全市實現商品房銷售額307.79億元，同比增長18.3%，高出銷售面積增長2.2個百分點。
主城區實現商品房銷售額103.93億元，同比增長6.4%，高出銷售面積增長10.2個百分點，表明主城區房價上漲趨勢沒有根本改變。
臨桂實現商品房銷售額117.15億元，同比增長32.1%，其增長幅度略低於銷售面積的增長幅度，表明臨桂房價有所鬆動，但還是以穩為主。
靈川實現商品房銷售額30.73億元，同比增長8.1%，低於銷售面積增長速度12.0個百分點，表明靈川面臨的形勢較為嚴峻，價格下行的趨勢愈發明顯。
從上述數據可以看出，今年以來桂林樓市分化明顯，主城區受制於供應不足，需求並未明顯減少，供不應求導致房價節節上升。
臨桂、靈川供應量大幅增長，但各種市政配套、經濟發展、人口流入尚未達到預期。面對庫存壓力，開發商不得不「以價換量」。
尤其靈川，一方面土地供應仍在加大，另一方面價格下行反倒使得客戶「買漲不買跌」的心理預期加強。
下一步政府部門、房企、行業協會、媒體均應該重視靈川供需關係的變化，研究有效措施化解供過於求的矛盾。
優惠夠多，年底淘房或有大驚喜
買房換房，是市民繞不開的話題。對有購房需求的置業者而言，除掂量好自己的荷包，考慮自己的經濟實力挑選合適房源外，選擇好出手時機也很重要。
特別本周LPR下降了，你可以說那只是微不足道的降幅，可這麼多年房貸利率變化的歷史經驗告訴我們，一旦進入降息周期，房價大概率是要上漲的。
對剛需置業者而言，買房首先是滿足「有其屋」的需求。
如果挑選到了喜歡的房源，只要手頭資金允許，可以說此刻就是最好的時機。
一般來說，臨近年底，開發商往往會加大推盤力度。
受制於年終業績指標和年底回款等多重壓力，在價格方面，開發商更願意讓利促銷，議價空間更有彈性，不妨趁著年底好好「淘淘房」。
剛需們加油了！
如果你正準備買房
想要專業指導意見
想要媒體購房優惠