我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，想入手總價700萬以內的三到四房，目前考慮以下幾個區域：龍崗大運、龍崗坂田、龍華、南山西麗這幾個區域。因為考慮到自住和小孩上學（目前小孩3歲），請廣叔綜合自住和學校（處於中上水平）推薦一下每個區域的房源，並說明下各自的優缺點。新房二手房都可以。
回答：你好，大運和西麗，一個是龍崗優質片區，一個是南山弱片區。 坂田： 坂田雖然屬於龍崗區，但地理位置不錯，毗鄰福田和龍華中心；得益於萬科等品牌物業的優良管理，坂田雖然房子不新，但保養得不錯，價格不貴，是福田上班族的性價比之選；中長期能略微跑贏大勢； 然而，坂田也有隱憂，就是華為搬遷帶來的購買力遷出，會導致短期房價萎靡。 龍華： 紅山（均價9萬）：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到8萬可見一斑；但沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，未來存在不確定性； 上塘（均價7萬）：定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區； 綜合考慮龍華和坂田更適合你。 關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
提問：廣叔你好，我和幾個朋友都在燕郊投資了房產，因為現在政策無法判斷，是出掉保有現金還是這個地方值得期待，確實有不少利好消息，但是房子價格一直在往下，現已跌出我們當時買房的價格，您能否就燕郊這個區域以您的視角做一下分析，將來它的天花板是哪裡又或是否這個地方就是這樣緩緩上下波動了？
回答：你好，燕郊的價格，這幾年間，幾次大起大落。 燕郊最好的出手點，一般在北京大漲後，再擠壓一波需求溢出到燕郊的節點，例如2017年2-3月，本身價位因為追捧，超過市場合理價值50%（1.8-2.6）。 那麼，現在的燕郊，主幹道實際上的價值肯定要超過2萬，在下一輪釋放後，3萬不難，現在的市場需要點耐心，燕郊的核心價值在於北京人口外溢
提問：廣叔好，惠州大亞灣的房子值得投資嗎？現在40多手上存了幾十萬，中介推薦大亞灣，想養老加升值，不知可不可以？
回答：你好，買惠州很可能住不上，租不出，賣不掉。土豪隨意。 買惠州最大的痛苦來自我們不只有買惠州的能力，彼時卻只有買惠州的認知。惠州橫盤的時間會很久，屬於慢牛，未來發展不確定性太大。想自住可以買，投資不看好。
提問：廣叔你好，2016年全款買了老家縣城二手房，現在想在武漢不限購地區買房，目前深圳工作，深圳戶口，已經申請了深圳安居房，大孩快4歲，首付可以湊夠20萬，考慮投資跟自住，小孩有可能回武漢讀書，請問武漢可以考慮哪些盤，有什麼建議？
回答：你好，武漢不限購目前單價都到1萬左右了，沒有好樓盤推薦。 如果子彈能湊到30左右，可以關注清能正榮府和聯投漢口郡 二手房建議在漢口北板塊沿著地鐵線淘筍 其他區域不推薦。
提問：廣叔你好，我從頭條慕名而來，望多多指點 本人26歲，工作原因有福利房（不發房產證），故在深屬首套，手頭有100萬出頭，月供能力1.5萬，打算年內投資買房，重點關注學位、升值空間，自住需求不大，新房二手皆可，煩請指點值得關注的樓盤，辛苦，感謝！ 現在是小戶型投資的上車時機吧，怕以後更難上車，或者上不了好車。
回答：你好，首付100萬買學位房，這是個比較頭疼的問題 因為：上車≠高收益 除非自住，否則我的建議都是謹慎上車。 還是給兩種思路： 關內學位房：比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量大、面積小、單價高但穩中有升。 其次 深華園南山區 城市主場 旭飛花園 八卦嶺宿舍 也可以關注。
提問：廣叔好，在望花路西裡夫妻共有一套2000樓齡的低層兩居室，市面價最近在570，家庭年收入100稅後，手裡子彈100個。最近看了朝陽區嘉銘桐城歐陸經典的140多的三居室（陳經綸）還有芍藥居北裡三居室（人大附朝陽，我公司也在芍藥居）南向戶型好的均1000w以上，只有北裡有一套公房可以多貸款，其他幾個都只能貸款2成，首付壓力太大。也考慮買西城德勝裕中的老破小（750左右）但單價太高下不去手，海澱學區還沒看。請問，我們這種情況，置換三居還是二套更有利於資產升值配置？北裡或者嘉銘哪塊更保值？另外，如果置換，怎麼用貸款，jy貸20年行嗎，最多能買多少價位的房子？1000以上的房子首付都差個兩三百
回答：你好，嘉銘桐城靠著陳經綸學區溢價，屬於溢價盤。 區域地理位置一般，出行主要靠地鐵，缺少配套，與產業區的交通路線不順暢。 小區本身品質一般。 和平裡芍藥居一帶房產性價比和品質又相對比較差了。 東西城的趨勢是趕人＋學區攤薄。 現在學區是有一定風險的。 對於德勝來說，在西城這個概念內性價比尚可。 看你想賭眼前還是考慮風險。 綜合考慮自住+學區嘉銘桐城更適合你，但是入手單價要控制在6.5以內。 全款抵押的方式入手1000以上的標地，貸款20年問題不大。
提問：廣叔好，我目前是在三四線城市，福建三明。目前手上有一套129平方7樓步梯房，不是學區房，小孩過三年要讀初中。最近看上，學區電梯房200平方樓中樓265萬，但2010年房子，面積大是否值得入手？以後會不會很難出手？家人一直想買福州房子，可是自己又總覺得工作讀書都在這裡，買福州沒有目前的意義。可否給個建議是否可以入手？
回答：你好，福州城市能級更高，畢竟是省會城市，價格比廈門低，基本面要比三明好。200平學區房不太建議買，面積過大的房產，由於總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。福州增值保值能力更強，也可以用資產追資產同等置換。
提問：你好廣叔，上海今年房價已經跌了很多。您還是長期看好一線城市的房價麼？ 子彈100按揭買武漢三環還是上海西渡的預期回報好一點？ 謝謝
回答：你好，一線城市中，上海經濟持續走低，加上北京和上海一直趕人，目前更推薦深圳建倉，天花板更高。 上海房價從2017年3月開始熄火，短期內看不到希望，如果有上海房票，未來也計劃在上海發展，可以尋找低價板塊淘筍。 西渡老房子不少，目前沒有大開發商進場拉動，商業氣氛不濃，屬於跟漲區，需要長持。
提問：廣叔好，手上三套房，九龍臺一期 104平（還不能賣，限售中）前海港灣花園82平，和朋友合夥萬科雲城城三期66平。以上三臺全部都有貸款。家庭收入月入4萬。打算今年賣掉其中一套，然後進行打新房。考慮 華潤城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 請問思路是否正確，新盤還有什麼推薦。思路是否正確？
回答：你好，思路正確 比較推薦的就是華潤城四期、沙井海岸城 疫情之後存在撿漏機會，二手房也可以關注，寶安 南山 福田重點關注。
提問：廣叔您好，我已經快65歲了，銀行還能給我辦抵押貸嗎？，他是不是怕我還不了多少年呀，具體的怎麼操作呢？抵押貸，利息高啊，那下一步是用信用卡還抵押貸的利息嗎，我是個小白，什麼都不懂，希望你給予具體的指導
回答：你好，抵押最大年紀70歲，每個銀行的要求不一樣。取決於你的資質和房產，可以做哪些產品。 具體看你的資金需求，如果30萬以內，幾張大額信用卡，做空當接龍即可，年利率在4%左右。 如果資金需求100萬以上，建議做抵押貸款，包裝成企業經營貸，利率更低，年限更長。 國有銀行的利率相對較低，但是需要結合你的個人資質挑選適合你的抵押產品。 有的產品可以接受新公司，有的必須老公司，此外還有諸多配套要求。 最長等額本息20年，先息後本3年，先息後本更長的，有額外條件。 超過利率7%以內的抵押產品都可以用，需要規劃好還款路徑，留足2年月供。
提問：廣叔：你好！坐標廣州，已有海珠區市內住房一套，商貸剩餘15萬，另有購花都區住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩餘44萬，因不去居住，沒出租，最近看中一套市內海珠區11號線（未開通）地鐵旁一手房公寓，總價279，但手頭沒有資金，首期無著落，於是打算賣花都的住房，出售價215萬，在市區內購公寓，公寓考慮自住，請問廣叔，這樣操作是否可行，現在是不是置換的時機，因為手頭的資金不足，不賣花都的話，首期無著落，另外公寓首期5成，是新盤，而我還有十年就退休，想在市內多一套住房，謝謝！
回答：你好，公寓投資不能買，堅決迴避，漲幅嚴重跑輸住宅。增值部分需要繳納 50%的稅金，所以二手房幾乎沒人接盤。不光是物業費不低，水電費都是商業水電費價格。產權只有 40 年，有可能拿鑰匙的時候只剩下了 30 年，產權到期以後也不可交易，且不享受商品房免費延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買公寓之前要考慮一個問題：買來會虧多少！
提問：廣叔好，子彈70想在濟南投資買房，能推薦一下具體的樓盤嗎？現融創文旅城特價房只有四樓以下的了，其他沒有特價的13499起步，是不是有點高，還有沒有投資的價值，另外還有其他樓盤可推薦嗎？希望具體一點
回答：你好，濟南現在其實不是太好的入場時機，疫情之後要看看土拍 金融和政策回暖，現在可以多關注降價新盤和二手筍盤。 70萬選擇還比較多，首選CBD板塊。工業北 雪山板塊的限價盤。 新房：祥泰城 天鴻萬象新天 公園大道 二手：豐奧嘉園北區
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