2020年會是中國樓市泡沫破碎的開元之年嗎?

網上盛傳中日樓市泡沫對比圖。機械地認為2020年將是中國樓市泡沫崩潰之年，事實很快就會證明純屬無稽之談。那麼不支持中國樓市崩盤的因素有四大項：

第一，最基本的錯誤在於房價飆升的速度。中國房價整體均價10000元，三倍的飆升不存在數據支持。而且中國房價最初並沒有土地成本因素的影響。

第二，城市化進程剛剛開始。目前中國的城市化率僅僅45%，這個數據有大大高估的成分。據某些專家估計，中國目前完成的城市化率大概35%，城市化將隨著經濟的強勁發展而迅速提高。而達到國際高水平的70%，那麼如果樓市穩定發展的話，至少還有30年的高速成長期。

第三，居住理念的巨大不同。我們樓市狂漲的最大保障在於我們的80後，或者以後的90、00、10、20後群體，他們的錯誤居住觀念延續到什麼時代，中國的房地產高速發展也將延續到什麼時代。

我們有一個有別於任何發達國家的住房理念。歐美和日本，一般35歲之前的創業期是不考慮購買住房的，為了事業的發展，也不會固守在一個區域，一個城市，或者一個國家。這是歐美日本發達國家的居住理念。而且，歐美日本也沒有我們80後的依賴心理。我們更多的是靠了父母，現在又想要國家分配住宅產品。對歷史認識的誤區，造成他們不切實際的要求產權房國家解決。當然這是徒勞的想法，逐漸擠壓這種心理預期，是我們今後努力改變居住理念的必經之路。

第四，嚴峻的土地供應現實與一線城市巨大的城市資源吸引力，才是部分一線城市房價上漲的根本。寧肯蝸居、蟻居在一線城市的奮鬥者前赴後繼層出不窮，他們看好的是一線城市發展的良機。一線城市的發展，已經根本改變了80年代大量城市青年的出國潮。語言膚色等等差距，使中國青年在國外的發展被限制，很難融入主流社會。而像日本這樣的國家，中國青年的居留努力更不靠譜。

這實際是好事。一線城市生活成本的高昂，對急需發展的中國二三四線城市來說是福音。擠出絕大部分一線城市蟻居蝸居的大學生，是中國發展的希望所在。

第五，一線城市購買力來源於全國全世界，這一點在需求的估計上我們明顯不足。我們現在不缺乏富裕階層。為了給子女更好的機會，富裕階層一般選擇一線城市給兒女買房。所以他們的市場長期間內都是上漲的也就可以理解。

第六，東西部發展的嚴重不均衡，造成中國房價冷熱不均，並沒有什麼泡沫。即使是東部，南北發展也有很大的不平衡，所以中國的房價上漲迅速的地區仍然是極少數，更大量的城市是地價上漲的推動，當然也是拆遷安置補償成本的越走越高造成的地價房價上漲。

第七，土地成本上漲速度加快。正因為城市土地供應困局，繼續佔用耕地已經被18億畝耕地紅線所限制，而困局不能解決的最大因素在於拆遷安置補償近年來的不確定，造成拆遷難度不可思議的提高。

第八，房價收入比指標嚴重誤讀。大量的拆遷改造過程中的安置補償收入沒有計算在內，大量的政策房購置成本指標沒有計算在內。而大量的收入不能計算計入工資總額裡面。收入增長的速度加快，可以抵消購買力嚴重不足的局面。而農地入市加速推進，促使城鎮化進程越加提速。

第九，空置率指標基本失誤，大量的住宅是富裕階層買給自己的子女的，這部分住房暫時空置很有道理。這絕不是炒房推動的。我們暫且還不說我們的空置率指標與歐美的空置率根本不同。所以沒有任何可比性。

第十，政策性的影響，城市的差距一直存在。這也是重點地區人流過於擁擠的根本原因，所以一線城市的房價高速發展還依舊存在很大壓力。不熟悉日本的高考是否是東京的要比其他城市低多少分。但是我們京津滬這些城市的教育資源其他一線城市及以下地區根本不具備。這也造成了年輕一代全力拼命擠入重點城市。

我們歷來只注重一線城市的狀況，多年的宏觀調控也緊盯著一線城市，但是對一線城市的市場分析又是基本錯誤的，依據的指標也是完全錯誤的。這就有了屢屢調控屢屢失敗的結局。這並不奇怪，也不可以改變。

而二三線城市的很多地區，房價基本在土地成本的推動中上漲，速度依舊很慢。這些城市還需要大量的投資以改善城市居住水平，不但不能對這些城市的發展歸於泡沫，而是二三線城市的發展因為房價不合理，阻礙了這些城市的住房改善速度。

很多二三線城市的市場現在依舊沒有走出低谷，拆遷成本等組成的土地成本推高之後，利潤實現不了，城市改造和保障房建設基本不存在可能性。

這樣的發展水平談泡沫，是沒有道理的。