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問：今天看了十三房老師的文章後果斷加入星球！因為之前也沒有像老師這樣的人幫忙分析與指點，導致走了很多彎路了！ 本人馬上進入不惑之年了，在深圳三套小產權沒欠款共值380這樣，一套自住二套出租租金有3.5點，另2016入手中駿四季陽光三期一套商品房有180貨款，這套本是投資的但近年來都沒升，現出租才2000多一點，很傷！這套有沒有必要留，現想換房改善自住加小孩讀書的，大的三年級小的沒有上學，必須三房，現手上130，看過宏發世紀城，很新但覺得跟我現住的沒有什麼改善，鴻景園看得可以但面積太大總價太高，光明勤誠達正太城又覺得太偏，老師個有什麼樓盤推薦？或我現階段怎麼做跑贏通脹？謝謝
答：你好，深圳一路向西的大趨勢不變，所以近幾年在龍崗買的盤，基本都沒怎麼漲。 1.宏發世紀城在石巖，板塊本身沒有什麼規劃，主要就是承接南山人口外溢，缺點在於周邊盤太少，地也少，很難和周邊樓盤形成聯動。生活半徑在附近可以入手，升值潛力還不如光明。 2.鴻景園，有大泳池和超高綠化，非常宜居，短板是學位和交通。 3.光明中心我們都是很推薦的，但勤誠達屬於中心邊緣，靠近老城區，不如選擇光明一號，位置更好。 這幾個板塊排序： 光明>鴻景園>宏發世紀城
問：十三老師，請問從長遠來看，北上深房價會一直漲下去嘛？深圳房價的天花板能看到多少呢？
答：從長遠來看，北上深房價當然會一直漲，因為通貨膨脹一直在繼續啊。 深圳房價的天花板，明年中旬短期到頂，長線則沒有頂。 不出意外，深圳未來會是全中國房價最高的城市。
問：老師，你好！目前準備在深圳定居，深戶，工作穩定。預算總價1000-1500萬的房子，考慮140左右的3房，初步選擇龍華鴻榮源壹城中心新開盤的，銷售報價7.5W\/平，有猶豫想更好的地段，比如寶中，前海等，有一個小學一年級和一個剛出生的寶寶，考慮到以後還有有學區要求，主要是注重居住品質及寶寶以後讀書需求，暫時沒有投資的打算，實在拿不定主意，請老師指點迷津！
答：你好，總價1000以上，自住+投資首選南山，次選寶中。 銘築荔苑、諾德、陽光玫瑰園、鼎太、雷圳可以關注。
問：大神，深圳是要涼了嗎？投資角度，現階段是否考慮廣州更好點？
答：昨天我們一天籤了三個單，你說深圳涼了嗎? 媒體連篇報導業主控盤和後期調控之後，全國人民置業深圳的願望反而更迫切了。 為什麼?業主控盤，一次拉升幾百萬，反而更證明了深圳的價值。 如果說涼，炒到天上去的少數熱盤暫時涼了，或者說有價無市，買家在等著價格下調衝進去。 而其他非熱點片區，正在板塊輪動的關鍵階段，一輪周期還沒走完，價格還相對低洼，怎麼會因為一個政策變涼呢?
問：十三房您好：我剛剛賣了自己名下龍崗大運一套房，手上有400粒，家庭年收入70，現考慮買一套學區房給兩個孩子用，小學兼初中，大的明年讀一年級，小的今年上小班，現在老婆名下還有一套房在西鄉流塘這邊自主，家庭五口人，老婆在光明上班，考慮了寶安中學集團外國語小學寶安中學，小戶型放盤不多，海雅繽紛城小戶型50平漲到600，怕現在入手會站崗，都市翠海要20一平。也考慮了寶安實驗學校那邊的房，好像投資價值更高，但是接送有點遠，南山區也考慮過，但沒有選到合適的房源，家裡人多選在南山和寶中要面臨租房。想請教下，該如何選擇？如果自住加學位都能滿足就最好。
答：你好，感謝讚賞！ 寶安實驗去年已經排名在全市前30名內，在27左右，今年20名也是本身實力範圍發揮的水平，不算是超常發揮。 名次一直有進步，說明第一生源好，第二學校管理水平師資水平等方面都不錯。 寶中一直缺的就是好學校，這兩年隨著價格不斷攀升，海韻海旺這兩年的名次也是提升很快，去年兩所學校名次還在六十左右，今年海韻考進了全市前三十，海旺考進了前五十，表現都不錯。 未來還是會有進步的，持續看好寶中這幾個學校。 經過金三銀四，六月份史詩級土拍，818社會主義先行示範區，前海擴容和雙11調整豪宅標準的輪番轟炸後，寶中第二梯隊的改善型樓盤的價格也出現了分化。都漲了，但是帶寶安實驗學位的凱旋城漲得更多。 市場用錢投票，再次讓價值回歸。深圳持續快速增加的入學兒童和優質學位供應緩慢的矛盾以後只會愈加凸顯。優質學區房與相對較次學區房的同檔次樓盤的價差以後只會越拉越大。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點也沒都市的感覺，獨棟樓，靠馬路，樓下是醫院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 新安湖商業城1997年建造，海雅繽紛城旁，兩棟樓。 以上兩個樓盤是電梯房，靈芝新村是多層樓梯房，這個學區範圍內最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。 對於這類老破小學區房只能單考慮總價了，不能看單價。 站在現在看，現在的每一套學區房都貴。站在未來看，現在的每一套學區房都是筍盤。一直如此。 海雅繽紛城寶中學位不錯，對你來說也是一個折中的選擇。 但是需要看具體價格，最近漲了不少，依然更推薦帶花園的大社區。
問：老師你好，請問西鄉流塘片區您怎麼看？未來12號線地鐵口物業，天驕小學和文匯中學學位。目前自住一套，計劃12號線地鐵開通後賣出置換，是否合適？
答：西鄉流塘-前進二路沿線持續看好，地鐵12號線是快線，拉通南山和寶安腹地及大空港，是很關鍵的縱向通勤路線，如果你持有的物業是次新電梯盤，建議長期拿著別賣了。
問：老師您好，感謝您的答覆！再請教一下：傳統的實驗、高級中學的學位房，房子老舊，但單價持續上漲，特別是小戶型，目前單價都在11萬至13萬。例如：帶東海實驗小學+高級中學初中學位的財富廣場；只帶高級中學初中學位的泰安軒和泰康軒；帶百花小學+實驗中學初中的賽格工業區，帶荔園小學+實驗中學學位的核電花園。是否依然是學位房投資的首選，入手並持有3-5年？ 謝謝
答：你好，感謝讚賞！ 深圳最低總價的入門學區房漲的最好 學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由於其不確定性，學位房適合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更適合長持。 學位房只要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會，所以究竟哪個更好還是要看成績走勢。 優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落了，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 短期內可以入手，但是不適合長線持有。 多關注樓盤的流動性 換手率等等因素。
問：預算600萬，純投資，自住投資分離，持有3到5年，南山區和寶中片區，小戶型加學位房，目前看了諾德，花樣年花君，松坪村西區三期，不知道選哪個，求推薦，老師是否有好的建議
答：你好，眼光不錯，這3個盤都是可以買的 短持諾德會比較穩，但是現在的價格如果淘不到筍盤，很可能會站崗一點時間。 花樣年在寶中有需求錯配，但是區位優勢彌補了缺點。 松坪村科技園，價格支撐力很強 具體能不能入手，最終還是看價格 投資排序： 松坪村=諾德>花樣年
問：本人手上有一套民治兩房，市值420W左右，房子很好，不打算賣，紅本抵押可拿250W左右，老婆還有一張房票，名下無房無貸款記錄，手上現金200W，年平均收入200W，老大二年級，老二2歲，考慮居住改善和學位，目標1000萬左右，是買龍華紅山，上塘片區的三到四房還是買南山的兩房學位？港鐵天頌的四房是否值得入手？或者有什麼別的資產配置方案？
答：你好，接觸買賣久了，就發現一個現象，龍華業主換房一般換到福田，寶安業主一般換到南山，龍崗業主一般換到福田或者南山。現在的福田CBD、後海總部、車公廟、科技園和正在發展中的深圳灣總部基地、留仙洞總部基地、前海也都主要集中在福田南山，剛需可以坐半個小時到一個半小時通勤上班，但當工作幾年後會有換房的打算，產業也集中福田、南山、光明，關外短時間內無法彌補醫療和教育的差距，所以換房的方向是關外往關內跑，工作遠的往工作近一點跑，差的學校換好學校，這些資源都集中在在關內。 所以預算1000萬我的建議都是直接福田和南山，最終的城市中心依然會是羅湖-福田-南山-前海這條線，其他新中心無論如何也無法撼動的地位，最貴的地段是南山，最稀缺的是海景資源也在南山，以後最好的地方仍然是深圳灣，也是換房的終極目標。 雙 11 之後寶中，科技園，前海周邊，還有龍華紅山上塘和福田的學位房價格都漲上來了。如果生活半徑在龍華，考慮自住兼學位，可以入手港鐵天頌的四房。 如果考慮未來資產的保值和升值，南山的想像空間更大。
問：你好，我17年入手了福田皇崗皇御苑的小兩房，但目前我和男友工作均轉到了南山（深圳灣\/科苑附近），考慮自住通勤和未來增值，我們想在南山買一套400萬左右總價的小房子，請問有什麼推薦嗎？目前在看好來居，深藍季節，信和自由廣場，說實在的還挺難選的，也有想是不是還是考慮福田，比如趣園，房子比較大，風景也不錯，位置也還可以？想聽下您的建議，我們目前的想法是不是可行？
答：深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。 優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。 劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。 優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。 最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。 信和自由廣場相比深藍季節略好一些。 車公廟的交通強大到令人髮指，四條地鐵線交匯，鄙視所有雙地鐵口。 但是，車公廟被兩大問題控制了漲幅，一是無縫連結上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技園和天安數碼城產業已經落後，沒有了高收入群體的支撐。 但這裡的房子好租好賣，而且租金很不錯。 400萬左右真的很難選，區位對比更傾向南山。
問：對於普通人來說，未來5～10年挑選到好房子還是最好的投資升值手段嗎？感覺確實沒什麼其它方式。謝謝
答：P2P動輒爆雷，股票並非人人玩得轉，存銀行擔心被稀釋。。。只有囤磚頭，才是勤勞的國人最樂此不疲也最安心的。
問：老師你好！我目前手頭資金400+萬，準備貸款購買總價不超過750萬的學位房進行投資。最近看了石廈片區，深圳實驗坂田校區，坂田嘉御山，特發和平裡的房子，想請您幫忙參謀一下，看看哪個片區的房子升值潛力更大？或者有其他更好的推薦？
答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳學位房改革在逐步進行，目前來看學位房短期內是利多，但是長遠看學位政策的不確定性大。 學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由於其不確定性，學位房適合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更適合長持。 學位房只要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會。 深圳學位房，接下來如何挑選？ 1、儘量買入點招少或無點招的名校學位房，安全係數要高很多； 2、深圳教育集團化已成趨勢，集團抱團勝過單打獨鬥，儘量選擇教育集團旗下的名校； 3、關注一些非名校無點招但成績一直穩定紮實的學校； 4、民辦學校沒落是大勢所趨，深圳教育留給民辦的只有一個狹小生存空間，不必過分關注； 新盤可以關注華潤城和海岸城關注下，有確定收益。 二手房買麒麟、南海、育才、大衝、石廈、福外的雙學位房，這個價位的問題不大。這些盤價格相對穩。
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