最近幾天，北京西城區即將啟動「多校劃片」的消息，引起了廣泛的關注。
很多公眾號發布文章，宣布「學區房已死」、「學區房涼涼」這類聳人聽聞的標題。
其實無論多校劃片和鎖定學位，都不是新鮮事。分析師認為：學區房是一個全球普遍存在的現象，無論怎樣變化，它都不會消失，只是「玩法」會產生較大變化。
教育和房價，永遠是一個息息相關的話題。
No.1
還記得上個月在朋友圈看到南廣場·九洲璽項目的一張海報：
五個字，「今日，仍售罄。」簡單又傲嬌。
分析師一直認為，在常州的新房市場中，這個項目是獨一無二的。
讓這個項目佔據絕對性優勢的，除了地段和產品，更重要的是學區。
2018年，常州兩幅舊城改造地塊備受關注。
其中一幅就是南廣場地塊，近48萬方的總建面積，1733萬元/畝的土地價格創造了年內新高。2019年11月，該項目首開，三棟樓當日售罄，迄今為止，依然保持著即開即罄的記錄。該項目4月成交均價為37810元/㎡，堅守常州新房價格天花板地位（整體均價）。
另一幅是北郊初中改造地塊，成交畝均價1112萬/畝，時下關注度也非常高，該地塊即為晉陵文錦。項目共開發5棟毛坯房源（含安置）。於2019年4月首開，目前已經售罄，整體成交均價為22156元/㎡。
值得注意的是，晉陵文錦毛坯價格剛出來的時候，在常州已經是高位的了。
同為2018年舊城改造項目，同樣位於中心區域，價差近15000元/㎡。除去精裝和毛坯的價格差，價格差異依然很顯著。
No.2
前幾天跟同事在討論這幾年常州有沒有哪個地塊是因為學區而增值較大的。
討論的結果是，除了南廣場地塊，幾乎沒有。而南廣場地塊的價格在今天看來似乎也並沒有那麼貴了。
幾個原因：
1、常州幾大區重點名校的本校周邊，基本沒有新出讓地塊和新建房源。
2、常州公立學校集團化的打造模式，各區域基本都有名校分校。
3、同時，近兩年常州重點優化教育資源布局。2019年全市實施50個學校重點建設項目、計劃竣工27所學校。2020年計劃實施學校建設項目72個、計劃竣工29所學校，包括幼兒園、小學、初中、高中等增加學位18720個。
這意味著什麼？
1、房價第一梯隊的項目中，在常州除了九洲璽項目，新房市場幾乎沒有優質學區房。
2、由於教育資源被拉平，除了第一梯隊之外，各板塊的學區其實並沒有絕對的優勢（有一定的板塊加持作用，但並沒有決定性作用）。
最終的結果是什麼？房價的價格梯度被拉平。
這個概念可能很多人不能理解，常州目前的房價，3w+、2.5w+、2w+、1.5w+……基本的梯度不是很明顯嗎？
是，也不是！
看房價第一梯隊，當下的一個事實是，常州站上3萬元/㎡高位的樓盤已經不是個案了！
嘉宏·江左風華及新城璞樾春秋的別墅已經突破4萬/㎡的門檻。嘉宏·印山風華、路勁春秋金茂府突破了3萬/㎡的門檻。但從產品品類來看，這些項目均為低密住宅，其產品價值和地段價值遠大於其它配套的價值。
普通住宅方面：2019年的常州單價「地王」懷德譽雋，目前成交價在2.9萬元/㎡左右。與南廣場·九洲璽價差近萬元/㎡。
再看第二梯隊，紅梅、青龍、新市府、湖塘老城區、清潭等優質板塊，目前各項目售價都未能突破2.5w元/㎡。
這些板塊教育資源其實也都非常豐富，如青龍的二實小、鐘樓的教科院附中、三井小學等。
但一方面，板塊內新房能匹配這些學區的項目有限；另一方面，教育資源平均化後，每個區域有學區但又並不足夠突出。
發現了嗎，除了文化宮和懷德，其它中心區位的板塊與新興板塊的價差非常不明顯。
如果還要從這個梯度往下看，分析師認為，按照目前常州的教育資源建設力度。在各個新興板塊，學區已經不是稀缺資源，教育只是一個必不可少的配套而已。想要靠學區帶來價差的可能性就更小了。
換句話說，未來的常州樓市，成就一個好項目，學區是必要條件而非充分條件。
No.3
在大部分的人的觀念裡，學區房與教育公平問題是緊密相連的。
是高房價推高了進入優質學區的門檻，還是優質學區的高門檻推高了房價？這是一個很難辯證的問題。
但有一點毋庸置疑的是，只要學區這個概念還存在，就必然會存在學區房。
然而除了學區房之外，教育的不公平還有很多，例如：
1，城市教育與農村教育的不公平；
2，學校教育與家庭教育的不公平；
3，男童教育與女童教育的不公平；
4，優等生教育與後進生教育的不公平；
……
這些不公平中的任何一條，都可以拿出來大做文章，且永遠無解。
教育，天然不公平。
這種背景下，再回過頭去看常州的教育環境：
分析師在文章開頭就說過了，南廣場·九洲璽這樣的項目是獨一無二的。因為無論是當前，還是可見的未來。常州並沒有第二個新房項目能佔據這樣的資源優勢。
但這並不意味著教育資源的缺失。在過去的幾年裡，常州對於教育資源的布局有目共睹。相對好的公立教育資源，基本覆蓋各個區域。除非是必須要上名校的家庭，無論買哪裡的房子，都不會出現教育資源缺位的情況。
另外，2020年起，江蘇已經開始實行公民同招。這對於一些資源條件相對沒那麼好的學生來說，也是一種相對公平。
同時，現在常州大部分新的板塊或者地塊出規劃控制詳情的時候，如果有心的話，我們會發現，小學、初中、幼兒園的配套是必不可少的。
在天然不公平的教育環境面前，常州正在努力做到相對的公平。
一個很淺顯易懂的道理。絕對的學區優勢，帶來的結果肯定是推高房價。而當教育資源全面鋪開，新房價格的走勢受到學區的影響將大幅減小。
」學區房「三個字的理想狀態是什麼？那就是學區和房的分離，當教育資源足夠充沛，我們更多的去關注房產本身。或許，未來常州的新房市場能實現這一點。
從目前的常州樓市格局來看，我們一方面說，隨著地價的上漲，市場和產品格局將要重塑；但另一方面，目前市場上的高價地，佔據的只有地段優勢，學區優勢見效甚微，這就意味著，未來這些地塊想要影響常州房價格局，必須在產品上多花功夫了。
未來的常州新房市場，必然是只有在產品上不斷革新，才能帶來房價革新。
本文代表克而瑞常州機構觀點，供參考
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轉自：克而瑞常州房產測評（CRIC-CZ）
瑞瑞
克而瑞常州房產測評分析師
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